2022年初，一勺言曾經對租賃賽道做了一個專題報告：。

一萬多字的報告做的很真實，不過今天來看，當日關注的重心有點偏差。當時把主角聚焦于集中式的長租，也指出并放大了監管層對分散式租賃的「不爽」，但三年后，行業下行速率與調整幅度嚴重超過了當時預期，集中式長租公寓的玩家普遍選擇了收縮，投資熱情也下降很大，相比之下，分散式重新回到了話題的C位。

其實從體量規模看，分散式租賃一直就是C位，但是，在話題端，它從來占不到太多注意力的便宜。

一方面它不像泊寓、冠寓那么有賣相，也不如它們有一個更有新聞性的富爸爸，另一方面，分散式租賃賽道的眾多商業模式，天然有原罪，一度制造了大家耳熟能詳的眾多新聞，從N+1，吃差價，資金池，到特定的租賃網紅公司暴雷跑路等。

這些壞消息都是分散式租賃的原罪，我清晰地記得，當年的監管層在看待它時，確實也帶上了有色眼鏡。

泛地產大行業，受輿情影響的政策意志是天花板，它不拉高，所有玩家都會感到痛苦。

因此可以說，分散式租賃在等待一個真正能一己之力逆天改命的大玩家出現。

這個玩家需要在商業模式、規模體量、底層價值觀等方面，給出另一個新形象，才能被大家接受。

那個報告發完七個月后，我們注意到市場上出現了一個新的商業配方。當時，它已經暗自在北京和成都跑了七八個月的時間，交出了一份相當不錯的答案。

曾經很多人以為那個大玩家會是自如。但是，作為分散式租賃的網紅公司，自如并沒有在預期的時間表里完成上市，并不是沒有理由的。

有很多理由可以解釋，但是，時機與商業模式一定是最重要的那個。

再過二十多天，9月15日，租賃行業的第一份全國性立法「住房租賃條例」將正式實施。這是一份沒有一個從業者會忽略的文件，它定下來的法律基調與各地城市的細則，會重塑租賃行業未來的圖景。

昨天參與了一場很有料的溝通會， 貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居CEO王擁群博士對租賃行業的未來輸出了很多高亮觀點，令人印象深刻。

一個沒有討論欲的行業是乏味的行業。我摘錄王博士的一些觀點，也順便談談自己的看法。

1，9月15日實施的「住房租賃條例」給了住房租賃企業正式頒發了一張身份證，把它同經紀機構、二房東進行了明確的區分，也 明確了它的權責義務。條例共七章、50條。其中第十四條明確寫到， 國家完善政策措施，培育市場化、專業化的住房租賃企業。

2，租客保護，是這個條例的核心精神。我接觸到的朋友都傾向于認為，這種保護本身，會導致房東心態上傾向于把房屋托管給專業機構，從而擴大市場供給量，租賃市場的機構化率會逐漸提升。這種邏輯推演在美國、英國、德國都真實發生過，中國不會例外。

當然，過去幾年，交易流動性下降，房價下跌導致租金收益率顯得更合理，這些因素都進一步助攻了租賃市場蛋糕的擴大，對機構化率形成大利好，而機構化率又是住房租賃企業做大做強的基本面。

這個判斷與王博士的觀點相符，他判斷會有千萬套租賃房源進入這個市場，「住房租賃條例」的實施，是中國進入大租賃時代的重要時刻。

3，大租賃時代的到來，因為下面三個變化，而正在變得異常真實。

首先，監測數據顯示，租賃年齡與家庭租房需求都在同步上升。當我們還在關注00后如何整頓職場和租賃時，其他細分的租賃人口也發出了自己的尖叫。

其次，分散式住宅占比近八成，不滿意+不將就，是當前租賃人口的最真實需求。

最后，房東心態正在發生歷史性變化。68%的房東對資管托管服務投出了信任票，認為這個服務提升了自己的出租意愿。

4，站在貝殼的立場，殺入這個賽道有多種好處：全生命周期用戶服務，通過租賃業務熨平業績曲線，為經紀人提供多樣化的收入等等。事實上，成立四年的貝殼惠居不會找到比現在更絕佳的發展時機。貝殼惠居創立時曾有一個初心：讓租賃成為一種生活方式。現在，天時地利人和，可能是兌現這個初心最有成功概率的時刻。

5，貝殼惠居拿出的核心產品武器是省心租。省心租聚焦于分散式房源的委托管理，走輕資產模式，過去四年，進入13個城市，截至上半年末在管房源接近60萬套，僅北京就超過了14萬套。 更重要的是，圍繞用戶需求不斷做出產品迭代，堅持不吃差價，而是專注于透過資管和服務獲得收入——這是租賃賽道一個里程碑式的事件，它會刷新大家對租賃盈利模式的想象空間，同時把一眾二房東、變相吃差價的同行玩家徹底掃入歷史。

6，省心租商業模式的核心，并不在于它拒絕了什么，而是來自于它能夠提供什么。

不夸張地說，貝殼省心租的崛起是同行「讓出來」的結果。它之所以能夠在四年內規模擴大到60萬套，背后是同行為自己過度泛濫的模式創新在償債。省心租主打一個省心，主攻新一代租賃人口的痛點，它做到的那些事情，其實都會出現在同行的PPT上，但是卻是它贏得了更多C端客群的心智。

7，但是，沒有任何理由輕視它背后的能力建設。

相比于交易，租賃是一個客單價很低的業務，所以需要規模的加持，去平攤掉龐大的中后臺管理成本，但是規模本身會放大風險，所以貝殼惠居做出了兩條戰略選擇：其一，輕資產路線，確保自身財務安全；其二，規模的背后是效率，效率管理則來自于一套運行有效的人店網絡、數據基建和服務管理。

8，從這些細節看，貝殼其實是一個路徑依賴的公司。不管它做哪個賽道的業務，你很快就能發現，它的商業模式是底層互通且高度一致的：服務者職業化，品質正循環，ACN角色分邊，數據基礎設施建設，這些貝殼的投資人相當熟悉的詞匯，都是最好的體現。

在省心租業務上，這套玩法就被完全復制。我印象最深刻的是兩個。

一個是首創「六芒星職業分工網絡」， 這其實是租賃版的ACN。 通過六大角色（云管家、資管經理、租務管家、供應鏈服務者、客戶經理、服務管家），將傳統租賃一人包辦的粗放模式，升級為 「專業人做專業事」。

這幾個角色加起來，全國人數已經接近15000人。

第二個便是推出HQI房源品質分，從五個維度把房源分成三個等級，在流量分發上品質優先，實現服務效率--平臺品質--用戶口碑的正循環。

目前省心租和貝殼普租都會遵循同一個好房源邏輯，雖然它們是不同的用戶畫像，但是作為分散式的租賃產品，二者是是合作共生的。

在我看來，房源品質分，會是下一個貝殼輸出的行業公共品。不亞于交易端的著名IP真房源，它就是租房賽道的好房源IP。

9，省心租目前是貝殼惠居的戰略性產品，它對輕資產模式的執著，來自于它對市場風險的敬畏；它對分散式租賃的情有獨鐘，來自于它的市場判斷，這是一個客戶池子最大、也最有改造可能的市場。對分散式租賃的選擇，就像貝殼下場干家裝一樣，非常符合它想把地產行業重做一遍的愿景。

分散式租賃，曾經一度被認為是租賃行業的黑洞，丑聞最多，政府最頭疼，但是時過境遷，四年前省心租的試點，在四年后聽到了回聲，一個租賃大玩家帶著它自己的解決方案出現在賽道上。

10，但是，貝殼惠居并沒有忘記自己的平臺屬性。

在回答提問時，王博士說，現在北上之外，家庭平均租金不到兩千塊錢，能收的服務費非常有限。 今天，大家都想做大，但做大的難題是效率管理。

「省心租是我們的自營產品，但未來在供應鏈上，通過貝殼惠居的模式，與中小機構有很多合作可能，比如，你可以成為房源、客源甚至服務的一部分，通過大的機構帶動小機構打造一個生態。租賃的服務鏈條很長，周期也很長，上面的分工協作是必然的，更細分更專業的機構才有可能參與到游戲中來，如果一些機構想完全來自己做，正在變得越來越難。」

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