直擊半年報 | 龍湖： “堅守戰略”是穿越周期的根本定力

8月29日下午，龍湖集團2025年中期業績發布會在線上召開，董事會主席兼首席執行官陳序平、執行董事兼首席財務官趙軼、執行董事兼地產開發航道總裁張旭忠、龍湖商業總經理包偉及龍湖智創生活總經理宋海林等出席。

盡管面對市場復蘇的緊迫性，龍湖持續保持戰略性投資、主動債務優化及穩定的業績，為下行周期中的房地產行業提供韌性樣本。

2025年以來，在多輪政策協同發力下，宏觀經濟正釋放出強勁的增長韌性。地產行業也在深度調整中加速重構。

面對周期考驗，龍湖守住交付與兌付的基本盤。上半年，龍湖實現營業收入587.5億元，同比增長25.4%。其中開發業務實現營業收入454.8億元，交付物業總建筑面積為352.7萬平方米。

龍湖集團管理層在業績會上表示，今年上半年，龍湖集團地產開發業務以客戶需求為導向提升產品力、交付好房子，也在全力攻堅去化，平衡存量項目的利潤與現金流。

針對近日北京、上海等一線城市陸續放松購房限制，管理層表示：“去年9月26日中央首提房地產止跌回穩，并出臺了一攬子的刺激政策，效果是非常顯著的。最近中央再次提出全力維護樓市止跌回穩，包括北京上海限購放松，這是非常有必要的。”

陳序平指出：“樓市的止跌回穩，短期走勢看政策的刺激力度，中長期仍然非常看好中國房地產市場發展的韌性。一二線城市核心地段仍然缺少好房子，改善需求非常強勁。在一二線城市的好地段，修好房子、提供好產品、好服務，仍然是一門值得長期去做的業務。”

上半年，龍湖集團開發業務實現營業收入454.8億元，交付物業總建筑面積為352.7萬平方米。其中，地產開發合同銷售金額350.1億元，持續聚焦簽約質量，實現高質量回款，并表回款率超100%；分區域看，西部、長三角、環渤海、華南及華中區域銷售金額在全集團占比分別為28.1%、26.5%、23.5%、12.0%及9.9%，一二線城市銷售占比約90%。

此外，龍湖集團管理層在業績會上透露，在新貨源的拓展上，龍湖集團在保證償債安全的前提下，擇機獲取新土地。上半年，龍湖集團于上海、重慶、蘇州、貴陽4座核心城市獲取4幅土地，新增土儲總建筑面積24.9萬平方米，權益面積18.4萬平方米。截至2025年6月30日，龍湖集團的土地儲備合計達2840萬平方米，權益面積為2113萬平方米。

經營性收入再創新高

龍湖集團管理層在業績會上表示，2025年上半年，龍湖集團運營及服務業務實現穩定增長，可持續的盈利能力與現金流反哺能力不斷增強。

上半年，龍湖集團運營及服務業務合計實現收入132.7億元，創歷史新高，核心凈利潤約40億元，營收、利潤均實現同比增長。其中，運營及服務業務在龍湖集團營業收入中占比達到22.6%，成為收入、利潤及現金流的穩定貢獻來源。

上半年，由商業投資、資產管理組成的運營業務不含稅租金收入為70.1億元，同比增長2.5%。以物業管理、智慧營造為主的服務業務板塊不含稅收入為62.6億元，同比微增。

此外，上半年龍湖龍智造實現營業收入7.0億元，同比增長65%，上半年新增代建面積852萬平方米，代建銷售額達84億元，交付面積122萬平方米。

針對目前代建費率走低的現象，龍湖管理層表示，龍智造對外承接的項目接近80個，今年上半年操盤簽約額超過了80億。“面對市場上不合理的報價，堅持產品價值的創造，才是龍智造航道的生意邏輯，而不是去拼低價和不理性的費率。”

持續壓降負債

據克而瑞統計數據，2025年全年房企到期債務規模高達5257億元，同比增長8.9%，其中，第三季度單季償債規模近1600億元，占比近三成，為近年同期峰值。

在此背景下，房企仍面臨較大的償債壓力。作為民企中仍舊穩健的“少數派”，龍湖主動摒棄對杠桿與規模的依賴，聚焦債務壓降與正向現金流積累，守住安全底線。

今年上半年，龍湖集團綜合借貸總額為1698.0億元，較上年末下降約65.3億元；在手現金446.7億元；凈負債率為51.2%，現金短債倍數為1.74倍，剔除預收款后的資產負債率56.1%，相關指標持續保持在“三道紅線”綠檔。

龍湖集團管理層在業績會上透露，基于戰略合作銀行的持續信任與支持，截至2025年6月30日，龍湖集團的有息負債中，銀行融資占比達87%，外幣債務占比降至14%，100%已做掉期，完全規避匯兌風險。

趙軼指出：“龍湖在2025年大概要還600億的債務，在26年這個金額只有200億，27年只有200億左右，28年只有100億出頭，29年只有不到100億，金額會大幅減少。總的有息負債的余額，我們25年的壓降超過了300億，未來每年的凈減少不超過100億，逐步達到并且穩定在1000億左右的規模。”

值得一提的是，今年上半年，龍湖的融資成本、平均合同借貸年期均達到歷史最優水平。截至2025年6月30日，龍湖集團平均融資成本降至3.58%，平均合同借貸年期延長至10.95年，含資本性支出的經營性現金流凈流入超20億元，為跨越周期提供堅實支撐。

龍湖管理層指出：“2025年是龍湖債務結構轉換的最后一年。三年前我們提前踩剎車，提前降負債，通過經營性現金流來壓降負債，同時用經營性物業貸去置換信用債，到今年底我們的負債高峰就過去了。”