從一場(chǎng)絕望的法拍講起。

最近，杭州出現(xiàn)了一套許多人關(guān)注的法拍房，該套法拍房源位于臨平區(qū)星橋板塊，小區(qū)名為廣廈天都城天風(fēng)苑。

起初，大家都驚訝于它的價(jià)格。

單價(jià)6953元/㎡。

根據(jù)該小區(qū)的成交價(jià)格，一般是在1.2萬-1.3萬/㎡，而該套房源的起拍價(jià)格近乎腰斬。

況且，這可是在杭州。

哪怕是臨平區(qū)，那也是實(shí)打?qū)嵉亩€領(lǐng)頭羊城市房產(chǎn)，且從這里開車到杭州的金融中心錢江新城也不過40分鐘左右，結(jié)果你告訴我這里的房?jī)r(jià)每方不到七千塊？

拜托！江月的老家也不止是這個(gè)價(jià)格。

最終，大家震撼于這套法拍房的結(jié)局。

盡管看客很多，但是這套法拍房并沒有買家報(bào)名，以流拍收?qǐng)觥?/b>

是不是覺得很奇怪？

杭州房產(chǎn)，配上不到七千的單價(jià)，似乎是板上釘釘?shù)慕^殺組合，但咱還是具體問題具體分析——

一、剛需圣地的區(qū)位。

天風(fēng)苑所在的臨平區(qū)星橋板塊雖然地段一般，但北面有著大好自然風(fēng)光的天都公園，板塊內(nèi)還有一條地鐵3號(hào)線。

天風(fēng)苑家門口就有著一個(gè)地鐵站，從這里出發(fā)往西幾個(gè)站就能到龍湖天街。

能看出來，這個(gè)板塊配套很好，啥也不缺。

因此，許多預(yù)算不夠充裕的家庭都會(huì)選擇先在這里安家。

天風(fēng)苑一河之隔的濱沁公寓，曾在2019年創(chuàng)下2.7萬人搖號(hào)紀(jì)錄。從此記錄就可看出，剛需們是多喜歡這里。

二、項(xiàng)目本身賣相不佳。

與濱沁公寓相比，天風(fēng)苑的房齡更大一些。

天風(fēng)苑是天都城早期組團(tuán)之一，整體建成于2005年，距今已經(jīng)有整整20年。

現(xiàn)場(chǎng)情況看，天風(fēng)苑長(zhǎng)這樣——

老一代的洋房設(shè)計(jì)，過時(shí)的粉白配色涂料，以及符合2000年氣質(zhì)的鋁合窗，凸顯出了天風(fēng)苑的年代感。

哦，對(duì)了。

盡管這是洋房，但天風(fēng)苑并不高級(jí)，沒有配置電梯。

所以，改善洋房并不合適天風(fēng)苑，對(duì)它最貼切的形容應(yīng)該是“初代住宅”。

再來看天風(fēng)苑此套法拍房源的內(nèi)部——

發(fā)黃的門窗、掉落的線管、滿地的垃圾，這套房源的賣相真的不算好。

而透過表現(xiàn)，再來看它的裝修，充其量也不過是簡(jiǎn)裝罷了，與當(dāng)前精裝修的房子相比差了一大截。

若是真的想要賣下這套房源，那么還需花費(fèi)重金重新裝修一番。

三、罕見的大戶型。

此套法拍房源面積約277.88㎡，并且還是一套躍層戶型。

盡管該房源面積很大，但戶型也不符合當(dāng)前的主流和審美，想借此改善的朋友并不一定喜歡。

更何況，我們?cè)缫颜f過：星橋是剛需圣地。

既然是剛需圣地，那么這里的主流房源都是80㎡左右的小戶型，這樣將近三百個(gè)方的大戶型并不多，且抬高了總價(jià)門檻。

說到此，想必你已經(jīng)能精煉地總結(jié)出這套房子的特點(diǎn)——

老破大！

還是剛需板塊的老破大！

通過市場(chǎng)的反饋，我們能感知到這樣的房子真的很尷尬。

根據(jù)最新消息，本次流拍后，該房源或?qū)⒂谝粋€(gè)月后以起拍價(jià)8折，即155萬繼續(xù)拍賣，相較于345萬的評(píng)估價(jià)，已經(jīng)“腰斬”。

除了大，一無是處。

老破大，更準(zhǔn)確地說是剛需/外圍板塊的老破大，到底有多難賣？

咱們先來看幾項(xiàng)數(shù)據(jù)，你多少就能明白點(diǎn)——

就以天都城的天風(fēng)苑所在的星橋板塊為例子，

9月初，星橋板塊天湖苑一套建面約230㎡房源，起拍價(jià)169萬（單價(jià)7348元/㎡），與天風(fēng)苑這套法拍一樣，無人問津。

再往前推一個(gè)月，天湖苑一套建面約278㎡躍層，以192萬成交，折合單價(jià)約6909元/㎡。相較于同小區(qū)中小戶型1.3萬/㎡的市場(chǎng)價(jià)，低了接近一半。

想要賣出這樣的老破大，就得拿出遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的誠(chéng)意。

即便如此，還得看緣分。

據(jù)中介了解，星橋板塊這類老破大房源往往幾個(gè)月也很難成交一套，成交量極其差。

再看整體數(shù)據(jù)——

以整個(gè)天都城為例，二手掛牌房源3152套。

其中，一居室123套，二居室578套，三居室1704套，四居室548套，這些房源共占了全部房源的93%。

再細(xì)化一點(diǎn)，250㎡以上的房源僅有15套。

再以比杭州購(gòu)買力更強(qiáng)勁的上海為例，

今年上半年，上海共成交二手純住宅113582萬套，其中，200㎡面積段的二手成交量?jī)H僅2498套，占比約2.2%。

再看上海外環(huán)的成交情況——

外環(huán)不同網(wǎng)簽總價(jià)成交占比中，900萬及以上成交占總成交比重不足2%；

外環(huán)不同面積成交占比中，160㎡及以上成交占總成交比重不足4%。

可見，外環(huán)的老破大成交極其罕見。

還有一項(xiàng)數(shù)據(jù)，同樣可以證明該結(jié)論——

上海各環(huán)線100㎡以上2000年房齡以后的成交占比中，內(nèi)環(huán)以內(nèi)65%，中內(nèi)環(huán)以內(nèi)49%，中外環(huán)間37%，外環(huán)以外27%。

越是往市中心，大面積次新房成交的占比越高；越是往郊區(qū)，大面積次新房成交的占比越低。

即，

改善是全方位的改善，地段、面積、品質(zhì)、房齡都要上乘，而剛需也是全方位的剛需，面積、房齡，只要能讓價(jià)格更便宜，就更受歡迎。

以這個(gè)視角帶入剛需板塊的老破大，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)——

剛需買不起。

以天都城天風(fēng)苑的法拍房源為例，

盡管該套房源的單價(jià)僅約為七千，但是由于277㎡過大的面積，總價(jià)也200萬，而天都城主力成交總價(jià)都在一百來萬，顯然200萬的總價(jià)超出了他們的預(yù)算。

此外，這么大的面積裝修一下還得費(fèi)不少錢。

這筆裝修費(fèi)，大概也不是剛需能接受的。

改善看不上。

盡管277㎡的面積很大很改善，但是除了大以外，這樣的房子再無任何的改善屬性。

比如，地段。

太過剛需，改善們寧愿花這筆錢去更好的地段買個(gè)面積稍小的房子。

比如，產(chǎn)品。

不論是房齡，還是戶型設(shè)計(jì)，都很難讓改善接受。

很顯然，

老破大在當(dāng)下的市場(chǎng)中，是一種極為錯(cuò)配的產(chǎn)品。

這種產(chǎn)品受眾太少，以至于需要把價(jià)格降低到極致才能賣出。

謹(jǐn)慎接盤老破大。

盡管老破大很容易錯(cuò)配，很難流通，并且在當(dāng)下的市場(chǎng)中更容易貶值，但是新一代的買房人中總有朋友考慮過是否要購(gòu)入一套老破大。

甚至，各路自媒體中出現(xiàn)了一類“老破大賽道”——

具體操作分兩步走。

第一步，以極低的價(jià)格買一套面積超大的房子。

能符合這個(gè)價(jià)格這個(gè)面積的房子，那必須夠老夠破。

再說一個(gè)細(xì)節(jié)，這樣的房子多半是沒有電梯的。

第二步，開啟漫長(zhǎng)的裝修旅程。

為了把老破大升級(jí)改造得讓人稱心如意，往往需要給老破大進(jìn)行一波深度裝修。

以上圖這個(gè)350㎡的老破大為例，改造費(fèi)就高達(dá)50多萬，普通剛需根本難以承受。

與此同時(shí)，在裝修的過程，還能衍生出一條新賽道——

挑戰(zhàn)發(fā)一個(gè)月工資，買一樣家具。

說白了，就是裝修成本太高，手里的預(yù)算不夠了。

本質(zhì)上，老破大賽道是一項(xiàng)名為“以低成本打造美好生活”的議題。

花更少的錢，買更大的房子，擺脫逼仄的空間。

花更多的錢，做更好的裝修，營(yíng)造高級(jí)的生活氛圍。

不得不說，單看文案與照片，真的很吸引人。

但是，

勸你別著急心動(dòng)。

其一，更低的成本只是假象。

你仔細(xì)合計(jì)合計(jì)，買房成本加上沒有底的裝修成本，一套宜居的老破大完全落地，比一套剛需房貴多了。

一不小心，就超出了你的預(yù)算。

其二，老破大賽道是為了賣貨。

如果你把各路自媒體平臺(tái)上的老破大，單純地看作是博主們居所。

那你真的太單純了！

這些老破大特點(diǎn)都相當(dāng)統(tǒng)一，它們的裝修頗具審美，它們的照片呈現(xiàn)異常專業(yè)，它們堪稱“氛圍感網(wǎng)紅”。

這些博主也有統(tǒng)一的特點(diǎn)，他們的櫥窗上掛滿了家具、擺件、家庭好物之類的商品。

老破大，顯然成了他們的生產(chǎn)力。

而你，我的朋友。

如果你僅僅想買套老破大來裝修自住，那么你會(huì)收獲的只有踩不完的裝修坑。

其三，關(guān)注流動(dòng)性。

前文我們已經(jīng)說明：老破大的成交，多半是要看緣分的。

但是，

人是很難一輩子只住一套房子的。

我們會(huì)因?yàn)榻Y(jié)婚、生育、子女上學(xué)、父母同住、房屋老化等等各種各樣的因素，而不斷地進(jìn)行置換。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)人平均約10-15年換一次房，一生可能經(jīng)歷3次左右換房。

以上海為例，

上海二手房平均持有時(shí)長(zhǎng)約14年。

其中，投資屬性較強(qiáng)的房源換手較快，約5-8年；自住屬性強(qiáng)的房源持有時(shí)長(zhǎng)可達(dá)20年以上。

因此，非必要可千萬不要入手老破大。

除非你已經(jīng)做好將老破大當(dāng)作傳家寶的準(zhǔn)備。