北京
現在的房地產市場正處于非常關鍵的時期，出現了一些向好的跡象，但似乎又不是太鞏固，偶爾還會出現反復小幅波動，總之，樓市止跌回穩的道阻且長。
9月就剩最后幾天了，隨著美降息的預期，我們降息的預期也落空了，如今大家都期待930或者10月的樓市刺激政策。真的會來嗎？
因為現在外界對房地產的未來預測何時見底也是各抒己見，說什么的都有，但最終何時能夠實現止跌回穩似乎又在我們的掌控之中。今年一季度市場表現還可以，二季度就弱了很多，三季度明顯因為傳統淡季表現不佳，即使9月似乎仍然比較冷清。
9月26日地產總裁參考消息，摩根士丹利中國首席經濟學家邢自強表示，中國房地產市場自2020年以來的調整已持續約5年，成交量較峰值下降60%，已經接近國際經驗中的周期底部。按照歐美市場調整周期，幾乎都在4-7年調整期，所以，中國這一輪房地產大調整也差不多到底部了。
很顯然，如果按照我現在看到的房地產市場情況，恐怕離止跌回穩還很遙遠，現在，房地產市場的止跌回穩，還主要依托于存量政策的顯效，事實上，后勁已經不足。馬上要進入四季度，為達成年初既定的目標，不排除會有好事發生。或在9月底或在10月初？
信心依然不足，不及預期，房地產需求依然疲軟，市場回穩壓力較大，可以說，樓市亟需利好消息的刺激。加上買賣雙方之間的博弈正在拉鋸，更是加重了市場的觀望氛圍。
有些不良中介為達成快速成交的目的，甚至玩起各種套路，以損害房東利益來迎合買方的價格訴求。由此，還沖上了熱搜，可見影響很大。
現在看來，不管是買家還是賣家，都希望有更多的利好政策落地。
因為邢自強也做了提醒，他認為，當成交量下降60%左右時，市場通常進入周期底部區域，就需政策主動介入以避免長期低迷。現在的房地產整個市場正處于“筑底—修復”中期階段，依舊是筑底關鍵時刻，這一過程需要政策強力介入加速庫存消化和債務重組，由此這樓市才能在2026年底止跌回穩。
也就是說，理論上2026年能見底并完成調整，但是不會平白無故結束調整，見底后可能一直是底部，也可能迅速企穩回升，如果有政策干預，調整周期或可縮短至2026年底企穩，否則可能延長至2030年后。
一定程度上說，老百姓的預期決定了未來市場走向，不妨調查看看，大家的信心程度如何。
什么樣的政策才能有效改變大家的預期呢？
大摩給出新藥方，那就是國家配資3萬億、一二線收購150萬套，邏輯通達了收儲去庫存就快了。去市場上購買沒有賣出去的商品房庫存，拿過來改造成保障性住房，這樣將一舉兩得，既縮小庫存出清的歷程，又建立社會保障制度，又能解決年輕人的住房問題。過去單靠地方是不行的，他們沒有動力。
現在由國家統籌，整個庫存消化的時間水平就回到常態，非常健康合理的水平，一舉扭轉市場預期。
當然，解決去庫存問題，不一定完全解決房產問題，畢竟還要看經濟復蘇情況，大家對未來收入預期的改觀，這樣房地產止跌回穩才能有支撐。
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