北京
部分小區因早期車位規劃不足
決定采用搖號方式分配地面停車位
物業以業主不繳物業費為由
拒絕其參與小區車位搖號
這種行為有效嗎？
案件回顧
由于車位緊張，陳女士所在的小區自2015年開始，采取搖號方式管理地面車位。物業公司分別于2021年至2024年間四次發布搖號通知，均將“按時足額繳納物業服務費（截至本年度）”列為報名必備條件。
陳女士因未按期繳納物業費被拒絕參與搖號，于是將物業公司訴至法院，她認為此限制條件侵害了業主權益，要求確認該限制條件的行為無效，并要求支付額外產生的車位租賃費2800元。
物業公司則表示，限制條件符合臨時管理規約約定，且面向全體業主。目的在于核實報名人員身份，了解業主真實需求，保障車位資源優先供給本小區業主。同時，陳女士房屋長期出租，名下另有地下車位且存在轉租行為，實際沒有地面車位使用需求，所以不存在2800元車位租賃費的事實。
法院審理
法院經查明，截至2024年8月物業公司最后一次發布通知時，該小區業主委員會未選舉成功，公共區域未完成移交，地面車位搖號由物業公司自行組織，且物業公司未就搖號限制條件履行多數業主同意程序。
法院審理后認為，小區內地面停車位的租賃使用等事項應屬業主共有和共同管理權利的重大事項，應當由業主共同決定。物業公司未經法定程序，以繳納物業費為由限制業主參與搖號，違反了公平自愿原則，侵犯了業主對共有部分的合法權益，故該限制條件的行為無效。
關于租賃費索賠，因陳女士未能提供充分證據證明費用實際發生，且搖號的隨機性決定該費用非必然直接損失，法院對該訴求未予支持。
綜上，法院最終判決物業公司以繳納物業費作為參與小區車位搖號條件的行為無效，駁回陳女士的其他訴訟請求。
法官說法
物業管理承載小區公共服務職能，事關業主切身利益。本案中，物業公司未經業主大會同意徑行發布針對全體小區業主關于地面車位搖號的通知，且該通知中直接將繳納物業費與租用小區車位資格綁定，明顯限制了業主權利，有違公平自愿，法院因此對該行為進行了否定性評價。
法官提示，物業公司在日常管理與服務中，應當尊重業主對小區共有部分享有的共有和共同管理的權利，構建并落實常態化業主溝通機制，推進物業管理服務更加符合群眾期待。
小區業主也應避免無理由拒繳物業費、私自侵占公共部分等問題，增強主人翁意識和參與意識，與物業單位多溝通、同努力，逐步構建和諧、安全、舒適的居住環境。
來源：京法網事、天津高法
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