差不多一個月沒咋更新了，一是去日本轉了圈，花了很多時間看大阪expo, 但主要還是懶，財務自由就是這么隨性，還望諸位海涵哈～

最近在泰國更新銀行卡，有點感想，隨便聊聊

老荔枝應該記得，7年前我在曼谷買了套小公寓，但銀行卡有效期5年，早過期了，沒法提款轉賬，必須肉身赴泰update新卡，正好4月緬甸地震也讓幾乎所有曼谷高層住宅都多少受了點損傷，想實地看看受損情況并商討保險方案

當年我有個自媒體同行朋友也在曼谷買了套公寓，結果我讓中介在泰國“貝殼”查了下最新的市場行情，我那套位于asok和rama9之間的公寓，7年過去跌了20%……

但他那套蓬蓬（bts輕軌E5站附近）的公寓居然還漲了20%，就像同樣牛市中，買科技賺到飛起，買老登股的一個個都是苦命人

眾所周知，和很多國家一樣，泰國這些年日子也不怎么好過

一是口罩對泰國這種經濟非常依賴旅游業(yè)和海外投資的經濟體的沖擊比歐美還大，前幾年老百姓普遍口袋癟了，日子不好過

二是經濟過于外向+自身經濟體量不夠大導致無力形成自身經濟小氣候，完全跟著歐美大環(huán)境走，口罩以來這些年物價飛漲，10多年前我第一次去泰國一杯鮮榨果汁才20-25株，現(xiàn)在至少翻兩倍，要60-80株，老百姓怨聲載道

三是物價飛漲日子難過也導致本就局勢不穩(wěn)的政壇繼續(xù)各種鬧騰，年輕人有事沒事就跑勝利紀念碑散步，當然這也不是泰國個例，今年類似散步也出現(xiàn)在菲律賓印尼尼泊爾等周邊亞洲國家，總之口罩以來，不止東大，地球經濟整體都處于下降周期

泰國還有個特殊國情，就是老國王拉瑪九世很會做人，民望很高，現(xiàn)在這個紈绔子弟拉瑪十世就一言難盡，泰國年輕人中反對君主制的聲音越來越大

四 是低效+腐敗也嚴重影響泰國國家聲譽，因為地方上對緬北詐騙問題一直睜一只眼閉一只眼助紂為虐，很多中國游客對泰國安全感到擔憂

雖然現(xiàn)在已在努力彌補，比如曼谷轉機去邊境地區(qū)或緬甸的國際旅客都要定向申報，還有銀行卡和手機實名制要求也嚴格得多，外國人新辦泰國卡線上每天轉賬限額只有50000株，現(xiàn)在也不允許外國游客在泰開設外幣賬戶，手機卡強實名，一旦欠費凍結直接sim卡作廢，不能重新激活，必須持護照到線下網點掃臉新辦，管的比國內還嚴，都是為了防電詐

疊加物價太高，和國內消費比不再具性價比，泰國旅游吸引力迅速下降

口罩前泰國連年都是中國出境游第一大目的地，今年中國游客不但還不到赴日的一半，甚至比隔壁越南還少

日本匯率好，街道干凈整潔還安全，越南風景類似泰國但物價低得多，所以不止中國游客去少了，全世界游客去泰國都在一年比一年少，泰國急了，才給了免簽

屋漏偏逢連夜雨，今年4月緬甸大地震時，社交軟件刷到最多的反而是曼谷高層公寓屋頂泳池嘩啦嘩啦甩水的壯觀畫面，這再次打擊了泰國旅游業(yè)，當然打擊更大的是房地產，很多人不敢再買高層公寓，更傾向于臨時性的租住

問題來了：買入時點一樣，城市一樣，經濟大環(huán)境一樣，為啥如今房價差異那么大呢？

因為當年我買了靠近rama9的公寓，是更看重“升值潛力”

rama9是曼谷最新最受關注的CBD，集萬千寵愛于一身，當年還計劃建造東南亞第一高樓，后來口罩來襲沒錢蓋了，該片區(qū)距離asok和蓬蓬地理上也就2公里，交通便利，而且自身工商業(yè)也非常發(fā)達，住房需求旺盛，但周邊老破小拆遷后不斷建造新的30層+的新公寓，同質化供給這幾年持續(xù)堆積，而購買該版塊的很多客戶又是出于看好發(fā)展前景的投資客，投資早晚要變現(xiàn)，導致拋盤壓力大，結果就是7年過去，不漲反跌

而買asok、蓬蓬、通羅這幾個傳統(tǒng)商圈的，更看重“穩(wěn)定和現(xiàn)金流回報”

本就是成熟居住板塊，沒那么多老破小可以拆了重建高大上的新式公寓，導致周邊沒有多少新增競品，而且買這里的人很多都是自住改善需求，不像投資客過不了幾年就急著變現(xiàn)

供給少，拋盤也少，自然供不應求，所以哪怕經濟大環(huán)境都不行，但這個地段抗住了，房價繼續(xù)漲

投資底層邏輯是相通的

首先，千萬不能買非核心城市，當年還有很多國人跑去普吉島、芭提雅等地買旅游度假房，因為風景好+租售比高，但這類房子風險太高，口罩那幾年賣不掉也租不掉，直到今天普吉島的旅游業(yè)也還沒恢復到19年，當年買旅游地產的說有多慘有多慘……

其次，核心城市也只能買核心片區(qū)的好房子，北京五環(huán)內，上海外環(huán)內，深圳關內是最起碼的紅線，所以北上接連解除五環(huán)/外環(huán)外限購也一點沒卵用，房價繼續(xù)跌，郊區(qū)土地多，新增供給多，根本不稀缺，傻子才接盤

第三，哪怕乍一看全部都是密密麻麻建成區(qū)的核心區(qū)，也要分“上只角”和“下只角”

比如老破小扎堆的，哪怕是核心區(qū)，突然來個高大上的新盤，也不一定最穩(wěn)

因為周圍城市界面太差，富人不愿住在被窮人包圍的地方，賣不上價

未來地方政府繼續(xù)吸血房地產，周圍老破小不斷拆遷，更新更有競爭力的競品不斷出現(xiàn)，你現(xiàn)在的新房到時也老了，升值潛力一樣受限，比如上海南市老城廂

再如城市界面整體很新，規(guī)劃高大上，之前概念炒作很熱，導致投資客扎堆，但周圍又不斷有新的土地可開發(fā)，稀缺性不足，同樣可能偷雞不成蝕把米，比如當年炙手可熱的大虹橋概念，當年投資入手的很可能還要套很多年

慶幸的是，我當年選擇“進取中也帶著保守”，我曼谷房子依然處于核心區(qū)位，租住需求依然強勁，導致房價雖然跌了，房租相比疫情前反而漲了點，按買入價計算，名義租售比4.9%，扣掉中介費物業(yè)費物業(yè)稅等雜費之后實際租售比3.5%，對比國內目前的投資市場，長期持有依然是不錯的現(xiàn)金奶牛

如果按市價計算，名義租售比更是高達6.4%，更沒有賣掉的動力了

說到底，投資不僅是眼光問題，更取決于不同人性格

以后背后更重要的因素：運氣

祝大家好運哈～

最后放點expo的照片，有興趣以后再寫