一、最高院司法觀點(diǎn)

《〈關(guān)于適用婚姻法若干問(wèn)題的解釋(三) 〉的理解與適用》中認(rèn)為：“假如離婚時(shí)房屋出現(xiàn)貶值的情形，從照顧子女和女方權(quán)益的原則出發(fā)，起碼應(yīng)補(bǔ)償女方婚后共同還貸部分的一半。因?yàn)榛楹蠊餐€貸的義務(wù)是因一方婚前購(gòu)買(mǎi)房屋的行為派生出來(lái)的，只要夫妻雙方不是實(shí)行分別財(cái)產(chǎn)制，無(wú)論婚后用誰(shuí)賺的錢(qián)歸還銀行貸款，都屬于夫妻共同還貸，因婚前一方?jīng)Q策行為而導(dǎo)致的房屋貶值由其承擔(dān)是合情合理的。從總體情況看，離婚時(shí)房屋暫時(shí)的貶值并不意味著以后不會(huì)升值，持有房產(chǎn)的一方只要不在房?jī)r(jià)低谷時(shí)拋售房屋，其實(shí)際利益不會(huì)蒙受損失。而對(duì)于配偶一方，可能意味著失去了最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)，離婚時(shí)拿回婚后還貸數(shù)額的一半是完全應(yīng)該的。法律沒(méi)有絕對(duì)的公平，只能是相對(duì)公平而已。”

二、司法案例

1.案例一：王某、趙某離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛二審案件

審理法院：云南省昆明市中級(jí)人民法院

案號(hào)：(2017)云01民終1371號(hào)

法院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于適用 <中華人民共和國(guó)婚姻法> 若干問(wèn)題解釋?zhuān)ㄈ返谑畻l規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)商處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償”，依據(jù)該條規(guī)定，要求分割婚后共同還貸支付的款項(xiàng)對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分應(yīng)以該不動(dòng)產(chǎn)增值為前提。如果發(fā)生增值，用共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率除以2得出的數(shù)額即為補(bǔ)償對(duì)方的數(shù)額。這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。上訴人趙某要求以上訴人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)的價(jià)值作為是否增值的參考不符合相關(guān)法律規(guī)定的精神。

而不動(dòng)產(chǎn)增值率=離婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格÷不動(dòng)產(chǎn)成本（結(jié)婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格+共同已還利息+其他費(fèi)用），依據(jù)深圳市同致誠(chéng)土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問(wèn)有限公司于××××年××月××日出具估價(jià)報(bào)告，本案中訴爭(zhēng)房屋從結(jié)婚到離婚并沒(méi)有增值，反而貶值，故也就不存在婚后共同還貸增值部分的分割，但被上訴人可以要求就婚后共同還貸支付的款項(xiàng)進(jìn)行分割。

同理，關(guān)于上訴人要求就房屋貶值部分要求對(duì)方承擔(dān)的上訴請(qǐng)求，本院認(rèn)為，該房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同系上訴人婚前簽訂，購(gòu)買(mǎi)什么位置、樓層、朝向系上訴人自己的選擇，被上訴人只參與婚后共同還貸，上訴人自然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房?jī)r(jià)暫時(shí)下跌并不會(huì)對(duì)其造成實(shí)質(zhì)性損失。上訴人作為產(chǎn)權(quán)登記一方至少應(yīng)給被上訴人共同還貸本息一半的補(bǔ)償。

2.案例二：

【案號(hào)】

（2015）甘民初字第8900號(hào)

【案情簡(jiǎn)介】

原告喬某和被告王某原為夫妻關(guān)系，因婚后感情不睦提起離婚訴訟。2013年1月10日，原告貸款購(gòu)買(mǎi)了房屋一套，位于大連市甘井子區(qū)某號(hào)，建筑面積為97.45平方米,其中用原告公積金貸款450，000元，商業(yè)貸款80，000元。在夫妻關(guān)系存續(xù)期間案涉房屋共同還貸金額為128,335.33元(公積金貸款還款92,487.09元＋商業(yè)貸款還款35,848.24元)。

根據(jù)原告提供的自己記錄的裝修花費(fèi)明細(xì)上顯示案涉房屋裝修花費(fèi)為60，000多元，原告自稱不包括家具家電部分。根據(jù)被告提供的自己記錄的裝修花費(fèi)明細(xì)上顯示案涉房屋裝修花費(fèi)共計(jì)96，830元。在庭審中原告稱案涉房屋已貶值，被告稱案涉房屋無(wú)升值。

【法院判決】

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ返谑畻l規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，雙方協(xié)議不成時(shí)，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。本案中，案涉房屋系原告婚前購(gòu)買(mǎi)，夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同還貸，故本院認(rèn)定，案涉房屋歸原告所有，該房屋剩余貸款由原告負(fù)責(zé)償還。根據(jù)庭審查明的事實(shí)，在原、被告夫妻關(guān)系存續(xù)期間截止到2016年7月共同還貸的數(shù)額為128,335.33元，原告認(rèn)為該房屋貶值，被告認(rèn)為該房屋沒(méi)有升值，故本院認(rèn)為該房屋不涉及升值的部分，原告應(yīng)給付被告夫妻共同還貸的數(shù)額應(yīng)為64,167.67元(128,335.33÷2)。

三、法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》婚姻家庭編的解釋(一)》

第七十八條 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動(dòng)產(chǎn)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)民法典第一千零八十七條第一款規(guī)定的原則，由不動(dòng)產(chǎn)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

四、總結(jié)

1.根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》婚姻家庭編的解釋?zhuān)ㄒ唬┑?8條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動(dòng)產(chǎn)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)民法典第一千零八十七條第一款規(guī)定的原則，由不動(dòng)產(chǎn)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。”

主流觀點(diǎn)認(rèn)為，如果雙方結(jié)婚到離婚訴爭(zhēng)房屋并沒(méi)有增值,反而貶值，那也就不存在婚后共同還貸增值部分的分割，但對(duì)于婚后共同還貸支付的本息可以進(jìn)行分割。對(duì)于婚前購(gòu)買(mǎi)方也不能主張另一方承擔(dān)房產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榛榍百?gòu)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)什么位置、樓層、朝向的房產(chǎn)都是其自己的選擇，另一方只被動(dòng)的參與了婚后共同還貸，婚前購(gòu)買(mǎi)方理應(yīng)自己承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。而且如果購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)房是用于居住而非投資的話，房產(chǎn)價(jià)格暫時(shí)下跌不會(huì)有實(shí)質(zhì)影響，且房產(chǎn)價(jià)格將來(lái)還有可能上漲。[①]

計(jì)算公式：應(yīng)補(bǔ)償金額不少于共同還貸本息部分÷2

2.主流觀點(diǎn)及判決存在的問(wèn)題：?jiǎn)栴}的關(guān)鍵在于對(duì)《民法典婚姻家庭編司法解釋?zhuān)ㄒ唬分小肮餐€貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分”作何解釋。如果按照字面理解，如果房屋價(jià)值出現(xiàn)增長(zhǎng)，那么增值部分就是正值，雙方共享增值；如果房產(chǎn)價(jià)格下跌，那么增值部分應(yīng)為負(fù)值，雙方應(yīng)共擔(dān)損失。(2017)云01民終1371號(hào)判決認(rèn)為，如果房屋價(jià)值下跌且跌破買(mǎi)入價(jià)的，則損失由婚前買(mǎi)房一方自行承擔(dān)；如果房屋價(jià)格上漲的，則由二人共同共享增值。此種判法存在明顯不公，期待未來(lái)會(huì)有典型判例或者司法解釋對(duì)此問(wèn)題予以明確。[②]

3.最高院的觀點(diǎn)：基本上傾向于不考慮貶值因素，但貶值風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房人承擔(dān)，另一方不需要為該決策失誤而買(mǎi)單。再結(jié)合上述兩個(gè)案例，可得知實(shí)務(wù)中對(duì)婚前一方買(mǎi)房、婚后夫妻共同還貸的，如房屋貶值，傾向于認(rèn)定作為產(chǎn)權(quán)登記一方至少應(yīng)給另一方支付共同還貸本息一半的補(bǔ)償款。

[①] 張義律師：《房產(chǎn)價(jià)值升降，離婚時(shí)如何分割婚后共同還貸部分？》

，載河北世紀(jì)方舟律師事務(wù)所微信公眾號(hào)，https://mp.weixin.qq.com/s?src=11×tamp=1740650833&ver=5838&signature=bDr7GiG0eU656ngUEJI5rcY*NU4Ov*gw7PWJSSpCN2*rxOQ6NNRmpgfgKPR0nFJt1ZXjCV01vLm69iCR-KpyUJuLyCWGQpxqMS5PRdjYj2S0Kejmpo6GoQx4MyaqAsNj&new=1

[②] 王能海、王一笑：《婚前買(mǎi)房?jī)r(jià)值跌破買(mǎi)入價(jià)，婚后共同還貸部分在離婚時(shí)如何分割？》，載“裁判研究”公眾號(hào)。

作者：張康兄，遼寧拓華律師事務(wù)所專(zhuān)職律師，211法學(xué)學(xué)士&法律碩士，專(zhuān)注婚姻家事、家族財(cái)富管理傳承、企業(yè)及私人法律顧問(wèn)，大連市 律協(xié)婚姻家事及家族財(cái)富法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任，遼寧省律協(xié)婚家委委員，大連市甘井子區(qū)人民法院婚家律師公益調(diào)解員，蟬聯(lián)兩屆大連市優(yōu)秀青年律師，大連市公共法律服務(wù)明星。 公眾號(hào)：婚姻家事與財(cái)富管理傳承，知乎ID：張康兄律師。