代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

昨日，克而瑞對廣州10月前半月的市場概況及廣州最新房價情況進行了回顧總結：

在購房旺季的帶動下，克而瑞數據監測顯示，10月前半程樓市整體表現優于9月前半程，多區量價回升。

不僅樓市成交向好，土地市場也在逐步回溫。

克而瑞數據監測顯示，10月前半月，廣州涉宅用地成交3宗，成交總建面19.76萬㎡，溢價率達到了5.46%，競得人分別為綠城中國、中海地產、中建國際投資。

就在今日，廣州土拍市場再次發力，成功出讓番禺區黃沙島地塊，成交總價49680萬元，成交樓面價25935元/㎡，溢價率17.8%，由綠城中國競得。

盡管本次競拍只有兩家房企出價，但克而瑞數據監測顯示，該地塊成交刷新了2023年至今番禺區涉宅用地成交溢價率天花板。

該地塊溢價率達到了17.8%，而此前最高溢價率為華潤置地競得長隆萬博地塊，溢價率為15%。

不僅如此，該地塊成交樓面價躍升至2023年至今番禺區第二高，達到了25935元/㎡，樓板價第一為華潤置地競得長隆萬博地塊，彼時成交樓面價31409元/㎡。

溢價率創下了2023年至今番禺區新高，必定有過人之處。

下面我們來看地塊綜合素質以及周邊市場表現如何：

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地塊計容建筑面積1.91萬㎡，容積率1.1，起拍總價4.21億元，起拍樓面價2.2萬元/㎡。

根據出讓公告，地塊還將配建建面約3750㎡的包括社區居委會在內的公共服務配套，以及要對項目周邊路網進行完善。

配建少，體量小，這正是近兩年來房企熱衷的“小而美”。

在配建要求上，公告明確指出，鼓勵提高住宅陽臺面積占比，鼓勵配置主景觀陽臺、入戶花園等半開敞空間。

也就是說，該地塊未來將打造新規產品。

此前《番禺區黃沙島地塊（BC0613規劃管理單元）控制性詳細規劃》審議通過。

根據規劃，除居住部分外，還將配套建設一處社區嵌入式服務綜合體和市政公用設施，滿足居民多元化生活需求，增加公共綠地約3.88萬平方米，構建連續貫通的濱水開放空間。

在空間形態上，規劃建筑南北向形成“前低后高”的城市縱深天際線，并設計濱水綠地和通江廊道，打造番禺廣場景觀廊道南部濱水節點。

基于此，出讓公告中也明確提到，本項目位于總體城市設計劃定的“五邊四廊四區”城市設計重點地區，高度應該限制在60米以內，這也是響應了國標版“好房子”中建筑限高不得高于80米的要求。

地塊位于市橋板塊的番禺廣場片區內，兩公里范圍內有地鐵3、18、22號線交匯，可快速通達廣州各區。

不僅交通通達度高，商業配套也是一應俱全，還有成熟的居住氛圍。

永旺夢樂城、基勝萬科里、華豐匯、清河批發市場等配套環伺，加上項目后方還有黃沙島配建的商業配套加持，能滿足日常生活所需。

從官方公布的航拍圖可見，地塊南面為市橋水道，加上1.1的容積率，未來業主居住適度有了充足的保障。

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市場表現方面，克而瑞數據監測顯示，2015-2024年番禺區累計供應56宗涉宅用地，成交45宗，容積率在1.0-2.0的土地宗數僅有3宗，因此該地塊1.1的容積率具備一定的稀缺屬性。

“南向江景+低容積率+新規產品+靜中有鬧”四大優點加持下，未來有望吸引高凈值人群買入。

其中地塊周邊三公里內近一年供應3宗涉宅用地，成交2宗，成交總價8.1億元，溢價率7.95%。

這也在一定程度上說明了片區每當有地塊掛牌時，大多數情況下都能成為房企追捧的對象。

聚焦到樓市上，克而瑞數據監測顯示，今年1-9月番禺區商品住宅成交6745套，較去年同時期增長11%。

其中地塊周邊三公里內近一年成交1065套商品住宅，成交均價31923元/㎡。

與此同時，克而瑞數據監測顯示，今年1-9月番禺區均價突破10萬+/㎡的一手別墅成交占比15%，較去年同時期提升12%。

不僅一手別墅活躍，番禺二手別墅更呈現出走旺的態勢。

克而瑞數據監測顯示，今年1-9月番禺區二手別墅成交278套，位列十一區第一。

月末還有多宗地塊即將出讓，這些地塊會歸屬那些房企呢？敬請關注克而瑞。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。