文/黃太陽(yáng)

10月23日，十五五（2026年-2030年規(guī)劃）發(fā)布，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)的描述“健全社會(huì)保障體系，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。

接下來(lái)，我們?yōu)槟憬庾x這份規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)五年的影響！

?十五五關(guān)于房地產(chǎn)有哪些定調(diào)？

在“十五五”規(guī)劃中，“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”是一個(gè)核心方向，這標(biāo)志著行業(yè)將告別過(guò)去“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式，轉(zhuǎn)向一場(chǎng)深刻而系統(tǒng)的變革。

下面這個(gè)表格，可以幫你快速了解“十五五”與“十四五”期間房地產(chǎn)發(fā)展的主要變化。

對(duì)比維度

“十四五”時(shí)期 (重在轉(zhuǎn)型與探索)

“十五五”時(shí)期 (重在落地與深化)

戰(zhàn)略定位

未在五中全會(huì)公報(bào)中提及

首次在四中全會(huì)公報(bào)中明確“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展的重要一環(huán)

供應(yīng)體系

開(kāi)始構(gòu)建“市場(chǎng)+保障”雙軌并行的住房制度

體系定位更加清晰，保障房與商品房功能互補(bǔ)，并大力收購(gòu)存量商品房用作保障房

發(fā)展模式

提出“探索”房地產(chǎn)發(fā)展新模式

全面“構(gòu)建”與“落地”新模式，核心是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制

產(chǎn)品核心

滿足“居者有其屋”的基本保障

全面轉(zhuǎn)向“好房子”，注重安全、舒適、綠色、智慧，并從新房延伸到老舊小區(qū)改造

城市發(fā)展

推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化

重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵式發(fā)展”與“城市更新”，通過(guò)存量提質(zhì)增效替代外延擴(kuò)張

融資方式

探索建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制

深化項(xiàng)目“白名單” 制度，融資從依賴房企主體信用轉(zhuǎn)向基于項(xiàng)目本身，并發(fā)展現(xiàn)房銷售

對(duì)比十四五，十五五房地產(chǎn)發(fā)展的核心變化在于從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量提升”，從“要素驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”，具體體現(xiàn)在以下五大方面：

政策重心從“短期救市”到“長(zhǎng)效機(jī)制”；發(fā)展階段從“增量擴(kuò)張”到“存量提質(zhì)”；住房體系從“單一市場(chǎng)”到“租購(gòu)并舉+精準(zhǔn)保障”；房企轉(zhuǎn)型從“開(kāi)發(fā)銷售”到“持有運(yùn)營(yíng)+產(chǎn)城融合”；產(chǎn)業(yè)鏈延伸從“單一建造”到“全生命周期管理+綜合服務(wù)”。

? 理解“十五五”房地產(chǎn)的三大支柱

表格展示了整體的變化趨勢(shì)，而要把握未來(lái)的圖景，你需要重點(diǎn)關(guān)注以下三個(gè)核心支柱：

支柱一：建立“人、房、地、錢”聯(lián)動(dòng)新機(jī)制

這是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心運(yùn)行邏輯。它將徹底改變過(guò)去從“土地”出發(fā)的舊思路，轉(zhuǎn)變?yōu)閺?“人” 出發(fā)。

具體來(lái)說(shuō)，各個(gè)城市需要先根據(jù)人口變化來(lái)確定住房需求（以人定房），再根據(jù)住房需求來(lái)科學(xué)安排土地供應(yīng)（以房定地），最后引導(dǎo)金融資源進(jìn)行合理配置（以房定錢）。這套機(jī)制旨在從根源上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡。

支柱二：全方位建設(shè)“好房子”

“好房子”是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的最終落腳點(diǎn)。它的內(nèi)涵非常豐富：

全鏈條覆蓋：涵蓋了從好的標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造到好的運(yùn)維五個(gè)環(huán)節(jié)。

全覆蓋類型：不僅指新建的房子要建成“好房子”，保障性住房也要按照“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，同時(shí)老房子也要通過(guò)改造升級(jí)成為“好房子”。

品質(zhì)化特征：“好房子”將是安全、舒適、綠色、智慧的綜合性產(chǎn)品，滿足從“有房住”到“住好房”的需求升級(jí)。

支柱三：以城市更新驅(qū)動(dòng)內(nèi)涵式增長(zhǎng)

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入成熟期，城市發(fā)展從外延擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵提質(zhì)。城市更新將成為未來(lái)城市工作和釋放住房需求的主要抓手。

這不僅僅是簡(jiǎn)單的舊城改造，而是通過(guò)“留改拆”并舉，綜合推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城中村和危舊房改造，系統(tǒng)性地建設(shè)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)。據(jù)估計(jì)，“十四五”期間城市更新相關(guān)投資總規(guī)模可達(dá)20萬(wàn)億元，市場(chǎng)空間巨大。

未來(lái)的影響與機(jī)遇

這場(chǎng)深刻的變革將重塑房地產(chǎn)行業(yè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)：

對(duì)于房企而言：“規(guī)模至上”的時(shí)代徹底結(jié)束，“品質(zhì)為王”成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。房企需要向產(chǎn)品力和運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)型，關(guān)注綠色建筑、智慧社區(qū)、適老化等新賽道。同時(shí)，城市更新、存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、保障房建設(shè)等領(lǐng)域?qū)⒂楷F(xiàn)大量新機(jī)遇。

對(duì)于購(gòu)房者而言：住房的投資屬性將大幅弱化，居住屬性將更加凸顯。未來(lái)的購(gòu)房決策需要更加理性，重點(diǎn)考察房屋本身的品質(zhì)、小區(qū)的物業(yè)服務(wù)以及周邊的公共配套，而不是盲目賭未來(lái)的升值空間。

對(duì)于城市格局而言：市場(chǎng)分化會(huì)進(jìn)一步加劇。有人口和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的核心城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)將更具韌性；而缺乏支撐的城市，則更需要依靠存量?jī)?yōu)化和保障房建設(shè)來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)

總結(jié)

十五五規(guī)劃下，房地產(chǎn)未來(lái)五年的發(fā)展將聚焦“質(zhì)量提升”與“民生保障”，推動(dòng)行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“精細(xì)化、可持續(xù)”的發(fā)展模式。未來(lái)，房企需適應(yīng)這一轉(zhuǎn)型趨勢(shì)，提升“全生命周期管理能力”與“創(chuàng)新能力”，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

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