A股的破十年新高與房地產的持續調整

A股昨天破4000點，今天站穩4000點以上收市（4016.33點），十年新高。

是一個歷史性的時刻，尤其是與房地產進行對比，這個歷史性就更加的凸顯。

我研究了房地產20多年，也算是一個老股民。此時此刻，我想有兩個話題應該是后臺的粉絲們共同關注的：1）A股的后續應該怎么看待？2）A股的2025年會否成為房地產的前聲？

第一個問題，我認為要首先弄明白A股自低點反彈以來的核心原因，然后才能往下談。

有許多文章已經談了很多觀點，我只談我覺得是“常識性”的看法。就三個，這兩個原因我們都可以在下面和房地產進行對照。

其一，A股跌得多。機會都是跌出來的，價格跌得多了，跌破了價值，機會就出來了。去年9.24時刻，滬深300的動態市盈率大約是12倍，股息回報率達到了3%，分別可以說是標普500指數的一半和一倍。和2015年5178點的高點相比，上證指數去年低點是2635點，最大跌幅49%。但實際上我認為真實跌幅要更大，原因之前說了，A股權重是傳統行業（金融、能源等），把科技股加上，比如成分股幾乎都是內地資產的恒生科技指數從最高11001.78點跌到2720.38點，最大跌幅超過75%。

答案很簡單：但凡是B盤，最起碼的標準動作都是腰斬，跌一定要跌到超跌才會有人進場。

當然，底部都是后驗的，需要其它因素相配合，馬前誰也不知道。

其二，政策的加持。自去年9.24之后，政策對股市的支持要比房地產“猛”得多。從打擊堅持、促進上市公司提高股東回報、國家隊的抄底、類平準基金的建立、保險資金的放寬，尤其是今年初的民營企業家大會……一系列的組合拳，統歸一句話：真金白銀的持續托市。這些政策彈藥一直在打，慢慢產生效用，的確是穩定了股市軍心。一個典型的表現是，和去年9.24行情相比，這段時間的股市上升，大股東減持的少太多了，顯示出市場信心回歸了很多。

其三，利率與AI。前面是背景，如果要說到直接原因，我認為一方面是，相比于貸款利率的下降，存款利率太低了、下降太猛了，導致了“資金大搬家”——隨便把錢放到哪里去，都比待在銀行好。另一方面則是，人工智能技術革命的擴散成為事實，雖然中美有摩擦但依然在價值鏈上——中國的科技巨頭拼命的購買芯片，以及人工智能擴散引發了能源與大宗商品價格的上升。

所以，有粉絲跟我交流時，我的態度很明確：本輪A股的上升，“水牛”的成分更大。GDP的增長和民企、家庭的感知度相悖，企業基本面的改善可以說一般，但是，資金太泛濫了，國家隊的托市、居民資產源源不斷的搬家，托出了一個“牛市”。但常識告訴我們，如果企業的盈利能力不能得到持續修復，行情越猛反而越沒有基石。上半年，盈利能力最強的中證500指數整體凈利增速為7.38%、滬深300僅2.45%，同比增速還有回落。

A股這樣的行情，他國歷史上不是沒有，日本股市在1993-1995連漲3年，之后又跌了7年。

是以，我真心期望A股可以走的更久更好，讓許多企業可以借機化債，讓許多家庭可以趁此多賺點錢，然后大家把貸款還還，壓力都輕松一些。但是，這個行情我選擇不參與，我握不住，我關注的企業我還下不了手——反而香港市場上更多。我也不著急，有的是時間。

第二個問題，如果說A股到底有個反彈，那房地產能不能有，A股的2025會否是房地產的2026呢？

這是近來不少粉絲和我交流時的一個重點，有的童鞋覺得，股市好了很多人有錢了，這些錢會去拉動房地產，從而帶動房地產也觸底反彈。

我希望是，但我認為比較低概率。

我們來對照一下。

其一，房價是跌幅巨大，但可能還沒到超跌的地步。北上廣深累計平均跌幅是在30-40%，和2008年相比當然是大多了，但此一時彼一時，放在今天的經濟形勢來對比，還不足以讓新的買家產生跑步接盤的濃烈意愿。這些我在前文里談到了《》，兩個指標都顯示出，買家動力依然很弱。雖然這個說起來很殘酷，但是從需求方面觀察，這是一個需要面對的事實。即便是房價跌了很多，但是需求依然很無力提振。

其二，政策支持對房地產與股市不可相提并論。上面說了，這1年多來政策對股市的支持是“真金白銀的托市”，但對房地產，整體上講一句話：貸款展期。并且在制度設計、產品結構這兩個方向上，反而都不利于商品房市場的觸底企穩——制度設計在于“14號文”《》、產品結構在于“新國標”《》。

最新的五中全會可以說是給出了響亮的信號：決策層對國民經濟“去房地產化”的“戰略定力”超乎想象。通篇提到房地產，只有“高質量發展”五個字。想一想，通縮如此、房價如此、房企如此、居民財富貶損如此，而在面向未來5年大規劃中，房地產提及如此。態度若何，一目了然。

我再給一個對比。房地產開發投資占GDP比重從2020年的14%快速下降到今年上半年的7%，腰斬了。但同期，GDP增速分別為8.4%、3.0、5.2%、5.0%，今年前三季度是5.2%，平均都在5%以上。這會給你一種什么感覺？是不是：離開了房地產，好像也沒啥大不了的？

這就是政策設計的愿景，以及經濟學家們所指出的事實：國內房地產現在的調整是“結構性”調整。房地產（這里指的是商品房）事實上被允許以一種緩慢的速度漸漸下行，托房地產和托股市，完全兩個概念，托房地產顯然不是要回頭，托股市則是要實現化債之目的。

其三，貸款利率下降的太少太慢。這一點我已經談到不想再談了，美國CPI在2.9%，利率可能年底前就要降到跟我們一樣的“3字頭”了，而我們的CPI趴在0左右已經10個季度了。按道理，我們的利率應該要快速降到1%以下才行，而且現行貸款利率明顯與存款利率的下降步幅不一致——貸款利率的下降步幅明顯小于存款利率。這樣做的目的無非是：撐住銀行的資產負債表，并且驅趕家庭把資金搬到股市去，但是代價是全體房奴——在供房的與新買房的。

繼續降首付的意義等于0，但是貸款利率下降的太少太慢，對于新買家而言，他們根本沒有意愿去買房子。也就是說，利率調整的保守，阻礙了房地產的觸底企穩速度。

所以，如此對照下來，粉絲們渴望的房地產像股市那樣來個絕地反彈，在我看來，不是太容易。未來一段時間，房地產大概率依然還是會處在震蕩盤整的過程，而股市，在流動性的推動下，可能還是會有一些支撐，但是落到企業身上，我個人愿意選擇繼續等待。

如我之前所言，基于綜合考慮，我對A股得配置只想“賺點慢錢”，所以我側重布局了許多面向全球的寬基ETF，它們今年給我帶來了令人滿意的回報，我目前還不認為這需要進行什么改變。

希望最后的事實證明我對市場的理解是錯的，那樣意味著有更多人賺到錢，也是一番好事。

判斷是一回事，操作是另一回事，我們在房地產或者股市里混，唯一的目的是活下來、并且賺到錢。如果你判對了，但是沒賺到可觀的回報，那依然說明知行不一。

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