月末翹尾落空 市場回歸平淡

【 市 場 關(guān) 注 】

• 近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹發(fā)表題為《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章。倪虹表示，要準(zhǔn)確把握、扎實(shí)推進(jìn),以實(shí)際行動(dòng)把推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展各項(xiàng)工作落到實(shí)處。一是優(yōu)化保障性住房供給。二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。三是改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度。四是實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程。五是實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。六是建立房屋全生命周期安全管理制度。

• 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，2025年全國已有449個(gè)城市開展城市體檢工作，在去年297個(gè)地級(jí)以上城市全面開展城市體檢的基礎(chǔ)上，今年有152個(gè)縣級(jí)市也開展了城市體檢工作，城市體檢的廣度和深度進(jìn)一步拓展。目前全國體檢的住房小區(qū)、社區(qū)和街區(qū)數(shù)量已達(dá)到一半以上,體檢的城區(qū)面積達(dá)5.4萬平方公里。

• 《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》全文發(fā)布。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，《建議》提出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度;因城施策增加改善性住房供給《建議》還提到，優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。

• 中國人民銀行公布2025年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告。2025年三季度末人民幣房地產(chǎn)貸款余額52.83萬億元，同比下降0.1%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.61萬億元，同比下降1.3%，前三季度增加925億元。個(gè)人住房貸款余額37.44萬億元，同比下降0.3%，增速比上年末高1個(gè)百分點(diǎn)，前三季度減少2411億元。

【 一 周 綜 述 】

上周樓市翹尾效應(yīng)并未顯現(xiàn)，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（10.27—11.2）新建商品住宅成交面積9.9萬平方米，環(huán)比減少16.8%。

上周全市不少區(qū)出現(xiàn)交易縮水的現(xiàn)象，全市僅3個(gè)區(qū)成交面積達(dá)到1萬平方米。相比之下大浦東表現(xiàn)突出，成交排名回升到全市第一外，面積達(dá)到1.97萬平方米，環(huán)比增加52.71%。嘉定成交1.19萬平方米排名第二。寶山成交1.03萬平方米排名第三，近期該區(qū)有項(xiàng)目推出，并且位于首次改善關(guān)注度較高的楊行等板塊，因此成交能穩(wěn)定發(fā)揮。

成交結(jié)構(gòu)上近期差異不大，高價(jià)房依舊是交易熱點(diǎn)，不過在排名順序上出現(xiàn)一些調(diào)整。成交前十榜單中10萬+項(xiàng)目中有5個(gè)，比前期減少1個(gè)。但此類產(chǎn)品全部聚焦在6-10位，和此前有部分產(chǎn)品處于前三的格局上有一定差別。相比之下，3-6萬元/平方米的首次改善產(chǎn)品排名聚焦在2-5名，意味首次改善產(chǎn)品的活躍度比前期略有提升。

基于高價(jià)房交易量縮水，成交均價(jià)有所下滑，為75051元/平方米，環(huán)比下跌26.6%%。雖然跌幅比較大，但從絕對(duì)高度來看，是在合理區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。

上周供應(yīng)有所回落，入市8.3萬平方米，環(huán)比減少30.65%。這也是供應(yīng)連續(xù)2周出現(xiàn)較為明顯的縮水。當(dāng)期入市8個(gè)樓盤，10萬+的高價(jià)房有2個(gè)，比前期再減少1個(gè)。其中1個(gè)項(xiàng)目的推盤量只有32套，說明進(jìn)入四季度，豪宅類產(chǎn)品的供應(yīng)節(jié)奏在調(diào)整。雖然豪宅供應(yīng)有縮水，但中高端改善產(chǎn)品的選擇面較多，當(dāng)期6-9萬元/平方米的中高端改善項(xiàng)目有4個(gè)，說明開發(fā)商對(duì)此類產(chǎn)品的承接能力有信心。

上周是月末，通常情況下會(huì)出現(xiàn)翹尾，但上周并沒有兌現(xiàn)。主要是目前政策進(jìn)入平靜期，外部因素的擾動(dòng)減弱，成交主要依靠供應(yīng)節(jié)奏的起伏出現(xiàn)變動(dòng)。上周入市產(chǎn)品進(jìn)一步縮水，導(dǎo)致交易無法再進(jìn)一步。短期來看，近郊熱銷產(chǎn)品不多，并且持續(xù)性又開始走弱，成交的“基石”并不穩(wěn)固。疊加近期豪宅類產(chǎn)品也有降溫跡象，因此預(yù)計(jì)成交會(huì)在低位進(jìn)行整固。待市場出現(xiàn)新的熱盤入市后，成交才會(huì)出現(xiàn)回升。