中國樓市已經連跌近五年，部分城市房價直接縮水一半，這場調整到底什么時候才能見底？經濟學者馬光遠拋出的“全球房地產調整鐵律”，是否真的能給手握積蓄的購房者一張抄底時間表？

圍繞這個話題，市場上的爭論一直沒有停下來。看空的人覺得房價還有得跌，看多的人又盼著政策托底立竿見影。把視角拉到全球，再回看國內這一輪調整的軌跡，或許能找到一些可以參照的坐標。

回到2021年那個時間節點，中國房地產市場結束了過去近二十年的高速上行通道，開始進入下行區間。從2022年1月見頂算起，房價迄今已經下跌了3年多的時間。

跌幅再往細里看，分化非常明顯。與房價的歷史最高點相比，11個城市跌破50%，25個城市跌破40%，50個城市跌破30%。

也就是說，少數城市的房子已經實打實地腰斬，更多城市則是處在三成到四成的回調區間。瑞銀的數據顯示，國內接近半數家庭的房產，目前處于賬面虧損狀態。

馬光遠本人的身份在財經圈算是熟臉。公開資料里，他是獨立經濟學家，民建中央經濟委員會副主任，中央電視臺財經頻道評論員，長期跟蹤宏觀經濟和房地產領域。

他拋出的所謂“全球房地產調整鐵律”，核心是三條規律性的判斷。第一條針對的是調整的時間長度。

從過去幾十年的全球數據看，大部分國家的房地產下行周期一般維持在3到6年之間，能把調整時間拉到5到6年的國家不超過兩成，更長的幾乎可以歸到極少數特例里。

第二條規律針對調整幅度。歐美絕大多數國家不管是上行周期還是下行周期，價格波動區間都集中在35%到40%這個范圍。曾經陷入主權債務危機的希臘，因為國家信用承壓，調整幅度可以放大到50%上下。

第三條規律說的是反彈節奏。以美國最近一次房地產市場的崩盤來看，2007年的次貸危機引發的下降總體幅度沒有超過40%，美國房價在經歷短暫的下跌之后反彈，過去幾年更是高歌猛進，早已經超過2008年金融危機崩盤的時候。

從全球經驗來看，觸底之后3到4年左右房價就能爬回相對高點，這個規律在大多數國家都被反復驗證過。

把日本單拎出來討論，是因為它確實是個繞不開的反面教材。日本的房地產泡沫破滅之后的表現，放在全球房地產泡沫歷史上都是一個特例，非常非常特殊的特例。

上世紀九十年代之后，日本經歷了長達十幾年的資產價格下行，跌幅一度超過50%，整個社會的資產負債表都受到深度傷害，這也是為什么提到樓市風險，大家總會條件反射地想到“失去的二十年”。

香港的案例則代表了另一種極端。1997年亞洲金融危機之后，香港樓市有過一次暴跌，加上后來的非典疫情沖擊，導致樓市距離峰值下跌了60%，也是房地產歷史上比較慘烈的。但土地資源稀缺加上獨特的市場結構，讓香港在調整完成后又能回到一個相對高位的運行區間，反彈規律在那里同樣適用。

把這套鐵律套到國內市場上看，2021年作為本輪調整的起點，按照3到6年的周期推算，2027年之前基本就是這一輪探底的核心窗口期。中國房地產調整已經進入第六個年頭了，就市場本身而言，也在接近尾聲。這個時間判斷與全球經驗在節奏上能夠對得上。

跌幅的對照也比較直觀。從目前房價的整體跌幅來看，按照極端情況還有15%到20%的空間，如果不出現極端情況，目前普遍40%左右的下跌幅度，基本屬于快到底部了。把這條放回到“35%到40%”的全球區間里看，中國樓市的整體回調已經走完了大部分路程。

但所謂“到底”，并不是說所有城市都同步觸底。年初以來，市場恢復更多集中于核心城市，“好城市+好房子”表現出較強韌性，土地市場也有所恢復，但二季度以來市場邊際有所減弱。一線和強二線城市的核心區域率先企穩，更廣大的三四線和縣城市場仍在尋底過程中。

從最新的官方數據也可以看出這種分化。2026年3月，中國70個城市的新房價格同比下降3.4%，較上月的3.2%降幅有所擴大，標志著連續第33個月的收縮。同比仍在下行，但環比的跌幅已經在收斂，這是尋底過程中的典型特征。

具體到一線城市內部，差異也很大。與此同時上海的價格上漲速度放緩至3.7%。上海成為為數不多還在上漲的城市，背后是優質改善型供給和實打實的購買力支撐。

新房和高端豪宅的回調幅度通常比同區域二手房更小。原因在于開發商的拿地成本、建造標準都擺在那里，加上限價等政策的存在，價格剛性更強。

非核心區域、人口凈流出城市以及絕大多數縣城的房子，則要謹慎對待。這部分資產構成了全國房產數量的大頭，但既不具備稀缺性，也缺乏持續的需求支撐，調整幅度普遍落在40%到50%的區間。

對于那些不急著買房、未來五六年才有置業計劃的年輕人來說，反彈規律提供的參考價值更大。按照全球3到4年的反彈周期，如果本輪底部出現在2026年前后，等到2029年到2030年，市場大概率已經走到一個新階段的相對高點。

這種判斷和官方對市場節奏的描述也比較一致。2026年將成為房地產市場實現軟著陸、走向平穩發展的關鍵窗口期，如果政策不給力，市場調整可能會延續到2027年。換句話說，2027年是這一輪調整的“最后期限”，跨過這個節點，市場邏輯大概率會切換。

不過從全球比較看，中國房產的租金回報率仍然偏低。2009-2024年，紐約住房租金回報率與30年期國債利率的平均利差為198BP、東京是168BP、柏林是211BP。差距意味著國內一線城市還有一定的價格回調空間，但已經不像前幾年那樣夸張。

從產業地位的角度看，房地產的基礎屬性沒有變。從國際經驗看，美國、英國、德國、日本、澳大利亞等發達國家，目前房地產業增加值占國內生產總值的比重平均都在10%以上，依然是經濟保持穩定的重要支撐和社會財富的主要形式。

供給側的情況也比想象中改善得快。過去五年新房開工量減少了80%以上，市場已經把大量水分和過剩都跌沒了。新增供應大幅萎縮之后，庫存出清的速度自然加快，這是后續價格能夠企穩的一個重要前提條件。

需求端積累的潛在購買力同樣不容忽視。這幾年市場觀望情緒濃厚，很多本來打算買房的人選擇了延后，這些被壓抑的需求并沒有消失，只是在等一個明確的信號。

市場不缺需求，因為這幾年大家都不敢出手買房子了，積累了大量的需求。一旦市場出現持續企穩的信號，這部分需求大概率會逐步釋放。

回到普通家庭最關心的問題，房子到底還能不能買。答案要分人群。對剛需自住的家庭來說，糾結時點意義不大，看中合適的房源、價格在心理預期范圍內就可以出手，畢竟住房本身的使用價值并不會因為價格波動而消失。

對想要保值增值的改善型買家，需要把目光鎖定在真正稀缺的資源上。一二線核心城市的優質學區、地鐵口、改善型新盤，這些標的的抗跌性已經在這一輪調整中得到了驗證。

投資思維則需要徹底轉向，商品房作為最佳投資品的時代結束了，預期高額資本利得這種邏輯已經走不通。

對于完全沒有剛需的年輕人，最重要的是不要被FOMO情緒帶節奏。把首付的錢攥在手里，等到2027年前后看清楚市場底部的形態，再結合自己工作所在城市的產業、人口情況做決策，要比現在倉促入場更穩妥。年輕人最大的資產是時間，不必為了趕時點透支未來。

把整件事說穿了，全球房地產調整的“鐵律”不是數學公式，更像是一種概率性的經驗總結。中國市場有自身的體量、人口結構和政策特殊性，未必會完全復制別的國家走過的路。

城市化進程放緩后，新增需求增長有限，就業和收入匹配度發生變化，年輕一代進入職場時，更在意實際居住條件而不是資產增值，長期邏輯已經在悄悄改寫。

未來幾年的樓市，更可能的狀態是“分化中的穩定”。核心城市的好房子繼續保值甚至溫和上漲，普通城市的普通房子緩慢出清，行業整體回歸住的屬性。

2027年這個時間節點，與其當成抄底日歷上的紅色標記，不如理解為一次重新認識房產價值的契機。把買房決策回歸到“為生活服務”這個原點，可能比任何鐵律都更值得參考。