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誠然，行業(yè)和市場發(fā)生了太多的事情。對于不少企業(yè)而言，需要記錄和回憶的太多，不止是一時(shí)高下得失，不只是一些感受和啟發(fā)，還有一些思考。

希望過去的每一步、每一時(shí)、每一地、每一事、每一人、每一物，都能成為引起現(xiàn)在和未來的因子，并有所印證。

希望所有的所有可以越來越好。

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市場熱點(diǎn)

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資本市場

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“融信物業(yè)”前世今生

作者 | 池萬股

房地產(chǎn)正在迎來一場大階段性變局。

皮之不存，毛將焉附。作為房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)緊密的物業(yè)行業(yè)，波及在所難免。

融信，作為曾經(jīng)的中國房地產(chǎn)業(yè)30強(qiáng)，也在房地產(chǎn)市場和行業(yè)的大變局中櫛風(fēng)沐雨，水落石出，乍隱乍現(xiàn)。

融信地產(chǎn)，是由歐宗洪創(chuàng)立。

歐宗洪是福建莆田“歐氏三兄弟”家族中最小的弟弟。公開資料顯示，大哥歐宗金做工程起家，2002年創(chuàng)辦福建歐氏投資集團(tuán)，投資房地產(chǎn)和教育；二哥歐宗榮創(chuàng)立正榮，旗下有正榮控股與正榮服務(wù)兩家上市企業(yè)；歐宗洪則是融信的創(chuàng)始人，旗下有上市公司融信中國和融信服務(wù)。

聊融信物業(yè)，不得不提融信地產(chǎn)。

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“收割機(jī)專業(yè)戶”融信地產(chǎn)

對于融信地產(chǎn)，有報(bào)道中的一句文字給人留下深刻印象——

歐氏三兄弟中老三歐宗洪的膽子最大。

1995年，歐宗洪在老家莆田自立門戶，6年后成立融信中國。

讓地產(chǎn)界側(cè)目的則是融信的全國化布局步伐和力度，以及在房地產(chǎn)狂奔的時(shí)段，頻頻摘到各地地王地塊。

2007年全國房價(jià)大漲后，歐氏兄弟對房地產(chǎn)市場頻頻出手，不少場次則是爭奪地王的戰(zhàn)斗。

無論當(dāng)時(shí)還是事后看，房企搶奪地王地塊，基于公司戰(zhàn)略和市場考量，并無不妥。

其間，參與土地招拍掛的房企諸多，拿到地王的故事也不止融信。或許是基于融信地產(chǎn)公司的多次拿到地王的事實(shí)，和融信公司自身行業(yè)排名與土地支出的對比，外界更多人把話題和關(guān)注度放在融信的“拿地”“拿地王”的焦點(diǎn)上。

以至于，融信為外界冠以“地王收割機(jī)”“地王收割專業(yè)戶”的稱呼。

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2016年，融信中國拿下上海中興路地塊地王項(xiàng)目，也成為融信多次關(guān)鍵性一步。這一年融信中國也將公司遷至上海。

值得一提的是，包括融信、升龍等在內(nèi)的閩商地產(chǎn)商，發(fā)展到一定程度，將公司總部遷到上海。

據(jù)不完全提及，融信之前，已有十多家閩系房企，按照近乎相同的模式完成遷往上海。

然，房地產(chǎn)時(shí)移世易，2020年左右，樓市開始停止的狂奔的腳步，步入企穩(wěn)狀態(tài)，甚至有些城市樓市和房價(jià)進(jìn)入下行通道。

房地產(chǎn)，面臨銷售額和樓價(jià)、消費(fèi)者、資金等等方面的考驗(yàn)。

融信也不例外。

“當(dāng)初以10萬/平方米單價(jià)拿下上海靜安中興社區(qū)地王卻說不貴的歐宗洪，如今卻說哪怕犧牲一點(diǎn)規(guī)模增速也要擺脫高杠桿”——

這是有媒體對于融信和歐宗洪的表述，并評(píng)語之“心口不一”的歐宗洪為何敗陣了。

事實(shí)上，融信從2019年，“高歌猛進(jìn)”的態(tài)勢就有所收斂。

根據(jù)融信中國H股披露的未經(jīng)審計(jì)經(jīng)營情況，2019前11個(gè)月，融信累計(jì)合約銷售金額1260.93億元，同比增長16.5%。對比前四年銷售數(shù)據(jù)來看，當(dāng)年融信的增速相較前幾年“躍進(jìn)式”增長大為放緩。

此前的2014年-2018年，融信中國的簽約銷售金額幾乎呈現(xiàn)年年翻番的節(jié)奏。其間五年的簽約銷售額分別為89.50億元、119.17億元、246.39億元、502.35億元、1218.84億元，同比增速分別為33.15%、106.76%、103.88%、142.63%。也正因?yàn)轶@人的增速，融信被貼上了激進(jìn)的標(biāo)簽。

隨后，融信銷售額的增長奇跡，已經(jīng)不再。

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有信息顯示，此前融信大量拿地的資金來自于債券融資。2019年以來，融信發(fā)行了多筆高成本債券以來“借舊還新”，即便如此，融信中國還曾有三筆私募債遭“禁投”。

值得一提的是，對于融信的負(fù)債，以及有關(guān)負(fù)債比例的情況，一度被質(zhì)疑存“明股實(shí)債”嫌疑。

隨后，有媒體爆出融信中國有三筆私募債遭禁投，債券被列入禁投池，意味著可能有違約風(fēng)險(xiǎn)。

對此，融信中國回復(fù)稱，這是非官方發(fā)布統(tǒng)計(jì)信息，不會(huì)影響金融機(jī)構(gòu)的正常投決。

另一個(gè)事實(shí)是，融信中國頻繁發(fā)債，隨著還債日期逼近，資金壓力可想而知。

以2014年-2019年為例，數(shù)據(jù)顯示，融信中國的有息負(fù)債由2014年末的172.59億元增長至2019年末的623.51億元。

一方面是房地產(chǎn)市場的銷售壓力持續(xù)，一方面是房企負(fù)債的增加和到期，融信中國的有息負(fù)債不斷增長，其融資成本也不斷增長。

不能否認(rèn)，如今融信中國逼近的債務(wù)，不排除是由當(dāng)初激進(jìn)擴(kuò)張所帶來。

事實(shí)上，融信成立的前幾年，一直在福州開發(fā)大眾型樓盤。

于外人看來，閩系房企普遍擁有雄厚的財(cái)團(tuán)背景，而且民間資本實(shí)力雄厚，多家房企涉足銀行、金融等領(lǐng)域。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，融信也并非在單打獨(dú)斗，在融信和正榮的背后，還站著一個(gè)“大哥”福建財(cái)團(tuán)——?dú)W氏投資集團(tuán)。如此，不排除融信背后有歐氏財(cái)團(tuán)的支持，成功將福建民間資本嫁接過來，助推其發(fā)展。

不過，與大多數(shù)房企異曲同工，融信主要的辦法一個(gè)還是各種再融資。其中包括不限于信托、銀行貸款等等。

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“融信物業(yè)”后時(shí)代

縱觀恒大、融創(chuàng)等房企，其資金路徑離不開融資高杠桿。

實(shí)際上，融信中國的高杠桿游戲非一日鑄就。

根據(jù)融信年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2014-2018年，融信的凈負(fù)債率分別為：1541%、247%、101%、159%、105%。2015下半年后，融信改變了“融資”方式，通過債券市場獲取了巨額的資金。

隨著2019年償債高峰到來，“地王專業(yè)戶”主動(dòng)放緩了拿地節(jié)奏。

房地產(chǎn)如此，物業(yè)又如何？

2025年3月18日，融信服務(wù)（02207.HK）?正式退市，成為第三家從港交所退市的上市物業(yè)企業(yè)。

融信服務(wù)成立于2004年。

2021年7月16日，融信中國(03301.HK)旗下的物業(yè)管理集團(tuán)融信服務(wù)在港交所正式掛牌上市，開盤價(jià)為4.83港元。

融信服務(wù)退市之前，2024年11月底提出私有化。

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據(jù)介紹，融信服務(wù)私有化由境外股東融心一品作為要約人發(fā)起，融心一品是歐宗洪家族通過匯豐國際信托實(shí)控的注冊于開曼群島的企業(yè)。

對于融信服務(wù)退市，有觀點(diǎn)認(rèn)為，私有化后，公司不再需要滿足證監(jiān)會(huì)和交易所的信息披露要求，從而降低法律服務(wù)和會(huì)計(jì)費(fèi)用以及監(jiān)管方面的壓力；此外，股價(jià)超跌，回購成本較低等等。

據(jù)了解，融心一品提出以每股0.60港元的價(jià)格回購公司1.33億股股份，以此計(jì)算，融信服務(wù)私有化所需付出的總代價(jià)僅為約7986萬港元。較公司每股資產(chǎn)凈值折讓約53.49%，更較發(fā)行價(jià)下跌近87.7%。

也就是說，上市約3年半來，融信服務(wù)市值從24.25億港元縮水至不到3億港元，私有化回購金額僅為上市募資金額的約15%。

需要指出的是，歐宗洪失控的公司不止是融信地產(chǎn)和融信服務(wù)，融信中國和融信服務(wù)都屬于上市公司。

據(jù)介紹，2024年11月22日，融信服務(wù)啟動(dòng)私有化，要約人融心一品及其一致行動(dòng)人福美國際分別持有融信服務(wù)59.04%和14.76%股權(quán)，兩家合計(jì)持股約73.8%。而歐宗洪作為家族信托的財(cái)產(chǎn)授予人和保護(hù)人，對這部分股權(quán)擁有絕對控制權(quán)。

通過股權(quán)穿透可見，融信服務(wù)實(shí)際上由歐宗洪家族通過融心一品和福美國際全資控制。

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不過，近年來，受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)下行的拖累，資本市場不再高企，物企普遍陷入股價(jià)下跌與業(yè)績虧損的困境，物業(yè)行業(yè)和企業(yè)面臨來自上下游和行業(yè)自身的問題與挑戰(zhàn)。

融信也不例外。

而今，完成“融信物業(yè)私有化”的歐宗洪，較前相比在不再需要滿足“信息披露”和“公司公眾”的大背景和基礎(chǔ)上，還能比之前做的更規(guī)范？更好？當(dāng)下和未來融信服務(wù)將為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和融信小區(qū)業(yè)主，帶來什么樣的影響和結(jié)果，不置可否，拭目以待！

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-作者簡介-

【本期作者：平臺(tái)寫作者，用溫暖的文字給您，愿我們的光能在你身上閃亮。

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