作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

市場(chǎng)是會(huì)追熱度的，資金總是流向最熱的地方。但有的時(shí)候，市場(chǎng)也是盲目的。

一些曾經(jīng)熱得發(fā)燙的地段就是最好的例子。

熱地段，慢去化

如今市場(chǎng)買賬的速度其實(shí)是很慢的，即使是熱門的區(qū)域或者地段。

最明顯的就是寶中板塊邊緣位置的保利瑧譽(yù)府1棟二單元，首批房源2025年8月開盤，204套住宅在，備案均價(jià)約9.88萬/平，總價(jià)區(qū)間約980萬~1584萬，在折扣讓利的基礎(chǔ)之上，當(dāng)日去化官宣是96%，大約是194套。

然而剩下的10套房源，賣了三月，截至11月7日深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，還剩余4套房源未售。

如果項(xiàng)目受市場(chǎng)追捧，即使無折扣開盤，其實(shí)也能做到開盤銷售超過九成，如果項(xiàng)目受資金青睞，也不至于開盤去化快速，剩余的房源也不多，經(jīng)歷3個(gè)月才銷售6套。

因?yàn)榘蠢硎Ｓ喾吭匆矐?yīng)該在開盤大賣后，短時(shí)間內(nèi)也能快速清盤。

如今保利瑧譽(yù)府1棟1單元加推，197套115~144平住宅備案均價(jià)約，總價(jià)區(qū)間約1033萬~1604萬。

全是清一色的大戶型，起步門檻就是1000萬，綜合折扣約94折，市場(chǎng)又會(huì)有多少投票？而且相比首批房源也貴了一些。

更重要的是，項(xiàng)目處于寶安中心的邊緣地段，但周邊市場(chǎng)的交易，一次次刷新了底線。

年初，和年末成交的案例，已經(jīng)有明顯的差距。

比如典型的小區(qū)金泓凱旋城一期，123平左右的大戶型，今年年初到6月期間還能站穩(wěn)1000萬+一套，折合單價(jià)約8萬+/平，到了9月中旬，成交總價(jià)就已經(jīng)不到850萬一套，折合單價(jià)已經(jīng)到了6字頭。

再比如具有代表性的小區(qū)新錦安海納公館，約89平戶型，在今年年初如果說成交還能站穩(wěn)1000萬+一套或者接近1000萬一套的話，那么到了今年10月同戶型掛盤價(jià)已經(jīng)不到900萬一套，只報(bào)價(jià)約878萬套。而1000萬出頭，約1100萬總價(jià)已經(jīng)能夠選擇更大的117平。

所以，市場(chǎng)的底部是還不夠明朗的。

那么價(jià)格之外，市場(chǎng)就會(huì)特別講究品質(zhì)、園林、公區(qū)配套、商業(yè)這些東西。

增量天花板

起步門檻就是1000萬的房子，顯然需要能夠經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)。

而能夠經(jīng)得起市場(chǎng)長期的檢驗(yàn)的，通常需要滿足四個(gè)層次的標(biāo)準(zhǔn)，頂尖的產(chǎn)業(yè)聚集與地段位置、不可復(fù)制的稀缺資源 、純粹的高凈值圈層 、產(chǎn)品自身的建造品質(zhì)。

周邊產(chǎn)業(yè)與地段是價(jià)值的根基，決定了資源的價(jià)值高度，也決定整個(gè)板塊是否存在增量。

寶中這片熱土，從板塊上來說，最大的bug并不是配套或者地段，而是產(chǎn)業(yè)的增量空間是否能夠撐得起區(qū)域的價(jià)值想象力。

寶中板塊的市場(chǎng)過去能夠起飛，得益于前海概念的溢出，甚至是整個(gè)南山的產(chǎn)業(yè)溢出。

過去在大鏟灣的加持下，寶中的產(chǎn)業(yè)版圖得以擴(kuò)張，出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)增量。

寶中邊上的大鏟灣規(guī)劃主要依托的是騰訊“互聯(lián)網(wǎng)+”未來科技城科技產(chǎn)業(yè)，進(jìn)駐的企業(yè)主要就是騰訊這樣的大廠。

所以大鏟灣又叫騰訊深圳總部園區(qū)，坊間也稱之為企鵝島。

而寶安中心及周邊片區(qū)也因?yàn)轵v訊深圳總部園區(qū)進(jìn)入試運(yùn)營階段，租金也出現(xiàn)明顯的波動(dòng)。

寶中依靠南山產(chǎn)業(yè)溢出更明顯的地方是，通勤到深南山科技園、高新園的年輕人租房最集中的地段就是機(jī)場(chǎng)東至高新園的范圍。

工作日早高峰，從深圳地鐵1號(hào)線機(jī)場(chǎng)東、碧海、西鄉(xiāng)、坪洲站點(diǎn)上車的年輕人異常擁擠，甚至需要等待地鐵的空車列車才能上車，但一旦到了深大以及高新園這兩個(gè)站點(diǎn)后，年輕人便會(huì)扎堆下車，1號(hào)線便空出許多座位以及空間。

這些都是寶中依賴南山產(chǎn)業(yè)，人口外溢最好證明。

然而從板塊規(guī)劃來看，前海產(chǎn)業(yè)及需求外溢已經(jīng)被市場(chǎng)提前透支，產(chǎn)業(yè)增量方面的想象如今大鏟灣逐步兌現(xiàn)，企鵝島已經(jīng)試運(yùn)營，騰訊的員工已經(jīng)進(jìn)島辦公，區(qū)域內(nèi)急需補(bǔ)充高附加值的產(chǎn)業(yè)。

如果沒有持續(xù)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，隨著商業(yè)成熟，樓齡變老，寶中整個(gè)板塊很難再走出獨(dú)立的行情。

當(dāng)市場(chǎng)局面穩(wěn)定下來，就會(huì)持續(xù)性調(diào)整過去靠著市場(chǎng)火熱被高估的房子。

所以，寶中市場(chǎng)的持續(xù)性取決于整個(gè)板塊想象力的持續(xù)性。

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