現(xiàn)在賣房就像上刑場，自己砍一刀，中介剁一刀，買家再補一刀。

　　似乎得“死透了”，才能讓人放心。

　　這不是我非要危言聳聽，而是當(dāng)前上海二手房市場的真實寫照。

　　我們很多時候在一線市場感受到的是房東的無奈。

　　之前一個楊行頂樓的一套房子，一個月前買家出價220萬。

　　一個月后能收到最高出價竟然只有165萬。

　　這種短短個把月時間就大幅度縮水的殘酷現(xiàn)實正在上海很多小區(qū)上演。

　　這不是個別現(xiàn)象，更像是買家漸漸形成的買房習(xí)慣。

　　“新常態(tài)”

　　屠龍刀式砍價似乎正在成為“新常態(tài)”。

　　能參照歷史成交，愿意理性對比一下的買家已經(jīng)算很好了。

　　比較“惡劣”的買家，現(xiàn)在根本無視市場，無視歷史成交價。

　　屬于是隨心所欲了，想報多少就報多少。

　　最近一個中介朋友和我說，一周前帶看一套周浦的房子，掛牌價560萬。

　　買家開口就是，450萬賣不賣。

　　房東當(dāng)時的臉已經(jīng)比炭還黑了。

　　1年多之前，市場上比較兇殘的買家，大概是先報個9折的價格。

　　轉(zhuǎn)眼過去，買家已經(jīng)隨口就砍掉兩三成。

　　還有極少數(shù)巴不得直接半價開始談。

　　當(dāng)然，這些買家是不是沖著成交去的，不敢完全確定。

　　有些人可能就是試著報一報，房東不同意他也無所謂，就是繼續(xù)觀望，或者去別的地方繼續(xù)砍。

　　房東要是同意了，他也不見得會買，甚至可能會覺得房東答應(yīng)如此之快，是不是砍少了。

　　房東賣房都是盡力找優(yōu)勢，1萬、2萬、5萬的把買家拉回現(xiàn)實的談判桌上。

　　但誠意的買家真不多。

　　這種非理性砍價已經(jīng)在深刻影響樓市預(yù)期。

　　買家之所以敢如此“狠”，背后是供需關(guān)系的根本性變化。

　　以近期的慧芝湖花園為例。

　　這個曾經(jīng)一房難求的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，如今同戶型掛牌量就多達(dá)十幾套。

　　當(dāng)供應(yīng)量激增，那些急于變現(xiàn)的房東便開始“砸盤”。

　　有人因生意周轉(zhuǎn)需要資金，有人擔(dān)心未來價格更低，有人則面臨斷供壓力。

　　這些“著急的賣家”成為了市場價格的突破口，他們的降價行為迫使其他房東跟隨，形成連鎖反應(yīng)。

　　也讓買家變的更為大膽。

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　　情緒市場

　　現(xiàn)在的樓市，理性的分析已經(jīng)失去了作用。

　　可以說是變成了情緒市場。

　　砍價變成了情緒宣泄的一種方式。

　　買不買的是另一回事，先砍爽了再說。

　　這種情緒的作用下，市場陷入了惡性循環(huán)。

　　而且是負(fù)面情緒的自我強化循環(huán)：

　　房東越降價，買家越不敢買；買家越觀望，房東越不得不降價。

　　有中介朋友就說：

　　我現(xiàn)在幫房東找買家，不管買家是否真的了解過樓市，反正第一句話就是，“再等等，可能還會降”。

　　這種情緒一旦形成，就會不斷驗證自己——因為大家都在等，房東短期必須要賣掉的，那就只能繼續(xù)降價。

　　這種極端市場環(huán)境下，還催生出了一種人：抄底人。

　　現(xiàn)在的買家市場分四類：不買的、純砍價湊熱鬧的、猶豫要不要買的、只盯抄底的。

　　一些優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)小區(qū)會成為目標(biāo)標(biāo)的。

　　如果迅速大幅度跌價，也會出售抄底。

　　就比如慧芝湖花園，其實有一部分在關(guān)心7萬的慧芝湖是不是可以抄底了。

　　當(dāng)然，這種抄底人還是少數(shù)，畢竟對于抄底的要求非常苛刻。

　　而且敢于在現(xiàn)在的樓市做左側(cè)交易的人，很需要勇氣。

　　轉(zhuǎn)變

　　而在這場價格博弈中，中介的角色也發(fā)生了微妙變化。

　　過去在上漲的市場中，中介為了促成交易往往是勸房東適當(dāng)做做讓步。

　　這其實是多賺還是少賺的問題，這種對房東影響有限。

　　而在下行市場中，中介為快速成交，往往會加入“砍價大軍”，勸說房東接受更低報價。

　　甚至在找到買家之前就已經(jīng)開始大幅度壓價。

　　中介朋友和我說的原話就是：

　　市場下行時，我們必須幫助房東認(rèn)清現(xiàn)實，否則房子掛半年也賣不掉。現(xiàn)在能賣就賣，后面可能更難。

　　不管中介真實的目的到底是什么。

　　這種趨勢都已經(jīng)形成了。

　　現(xiàn)在這種看似荒誕的砍價市場，背后也有著合理的經(jīng)濟邏輯：

　　首先，買賣雙方的價格認(rèn)知出現(xiàn)嚴(yán)重時滯的。

　　房東定價往往參考三個月甚至半年前的成交價，而買家預(yù)期則基于最新的降價新聞和未來預(yù)期。

　　這種認(rèn)知差就導(dǎo)致雙方心理加個差距越來越大。

　　其次，流動性的“成本”正在顯現(xiàn)。

　　在市場下行期，能夠快速變現(xiàn)的資產(chǎn)必須提供足夠的價格折扣，這就像是為流動性支付的“成本”。

　　買家現(xiàn)在買房很可能面臨“剛買就跌”的風(fēng)險，因此就會要求足夠的價格安全墊。

　　再者，部分房東確實面臨負(fù)債壓力，不得不接受遠(yuǎn)低于預(yù)期的價格。

　　特別是那些在高點加杠桿購入的投資客，如今面臨房貸和經(jīng)營貸的雙重壓力，被迫“割肉”離場。

　　現(xiàn)在的市場，買家、賣家都得不到安全感。

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　　數(shù)據(jù)情況

　　只是市場現(xiàn)象可能有點空，我也整理了現(xiàn)在的議價率數(shù)據(jù)。

　　議價率從3月開始有了進(jìn)一步下滑，近幾個月成交價下滑斜率較大，一方面價格夠低才能成交，一方面結(jié)構(gòu)上成交以低總價段為主。

　　3月議價率93.88%，9月議價率93.11%。

　　房外房研究院制圖

　　從環(huán)線上看，越往外，議價率越低。

　　去年10月新政后市場價格降幅是在收窄，議價率回升。

　　但是從6月之后，各環(huán)線間又有了逐漸擴大的趨勢。

　　房外房研究院制圖

　　樓齡方面，房子要么夠老夠核心，房子要么夠新，砍價空間相對較小。

　　房外房研究院制圖

　　郊區(qū)次新房拉胯，市區(qū)次新房砍價空間加大。

　　市區(qū)老破小和市區(qū)老破大折價率平穩(wěn)且略有回升。

　　房外房研究院制圖

　　上海二手房市場仍處于探底過程中，買賣雙方的激烈博弈還將持續(xù)。

　　對于真正有需求的購房者，這或許是一個難得的“買方市場”。

　　市場從來不會只有單邊行情，在恐慌與貪婪之間，需要的不僅是勇氣，更是理性判斷。

　　上海二手房市場的這出砍價大戲，還在上演中。