作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳樓市的下半場是屬于豪宅的。

因為豪宅，要像雨后春筍一般冒出來了

豪宅重頭戲

從未想過，有一天深圳的豪宅還會扎堆。

也從未想過，有一天深圳的核心優質地段全是豪宅。

要知道，過去深圳一直“缺地”，優質的核心地段更是“建無可建”，要向天借空間。

但如今的市場格局，已然不同往。

就是深超總、后海、深圳灣、寶中這些地段，都冒出了大豪宅。

不僅有深圳灣的「中信信悅灣」、「深圳灣沄璽」、「GCC聯泰超總灣」，還有「后海璽家園」以及寶中南街坊地塊的「觀潮府」。

這些項目，幾乎都是清一色的超大面積的戶型。

「中信信悅灣」預計約2000戶，一期首推約400-450套，面積段預計是210平、305平、370平、510平。

「深圳灣沄璽」總戶數為602戶，其中北地塊348戶，南地塊254戶，面積段覆蓋約209-269-295-305-375-408-500-700-1180平大平層。

「后海璽家園」戶型面積段包含約188-197-235-246平的大平層。

「GCC聯泰超總灣」面積起步就是303平，包含323平、401平、460平、566平甚至1030平。

「觀潮府」戶型面積段預計覆蓋 140平至 332平。

這樣的大面積戶型，在這種地段，起步門檻也要往3000萬+走。

這已經是板上釘釘的豪宅，變數不會太多。

而其他的豪宅也慢慢開出花來。

最近，位于深超總的中海深灣玖序旁又掛出一塊住宅用地來——T207-0068宗地，規劃土地面積11833.61㎡，建筑面積41184㎡，住宅占約3.66萬㎡，住宅部分容積率為≤3.1，建筑高度小于100，距離「GCC聯泰超總灣」直線僅約750米。

同樣地，福田的梅林片區也掛出一宗宅地，規定建筑面積18550平方米，住宅占15380平方米，規劃容積3.72，建筑高度需小于100米。

梅林片區已經很多年沒有住宅用地掛牌出讓了，基本以城市更新為主，是難得的低容積限高百米的用地。

這兩宗用地，按照市場出讓的規律，預計后期同樣會設計出超大面積的大平層。

而除了深超總、后海、深圳灣板塊，大概率還會有其他的豪宅變數。

深圳的眾多核心地段，雖然處于緊缺的狀態，但不少用地開始陸陸續續到期。用地到期后，收歸國有再以宅地的形式出讓也是常見的事。

據了解，市場近期傳聞有核心地段的IP項目要搬遷，搬遷后預計也會騰出一些空地出來。

所以，有這樣的豪宅格局和騰地預期，至少兩年，深圳樓市的高端住房供應不會少。

這兩年會是深圳樓市的豪宅元年。

豪宅的支撐力

高端市場將成為深圳樓市的主力戰場，一是市場環境驟變，“好房子”的宗旨貫徹落實，二是優質地段的豪宅市場依舊有支撐。

根據中原研究中心數據，10月深圳二手市場，千萬總價以上的成交占比19，較上個月15.3%的占比，增長了3.7%。其中成交總價超過2000萬的占比達到7.9%，是近5個月成交總價段位占最多的。

而最近深圳的知名豪宅地段華僑城純水岸十二期的一套別墅就拍出轟動全國的價格，建筑面積639.35 m2實際使用面積高達2500㎡，以約3.65億元被拍走，折合單價約57萬/平。

開發商還愿意做豪宅，也是因為豪宅被市場驗證過。

以位于南山區紅樹灣版塊的中海玖序為例，入市之初，便引得市場一陣驚嘆。

因為詬病的問題并不少。

產品與傳統的豪宅以及主流的豪宅設計完全不同。

不僅豪宅產品不夠純粹，帶著自持租賃住宅，戶型以大平層為主，但普遍缺乏傳統意義上的寬敞陽臺和凸窗，多為內嵌式小陽臺或生活陽臺，還做的是公建化外立面。

但并不妨礙項目從2024年6月首推入市，到2024年9月以及2024年10月乘勝加推，累計515套，歷經1年時間，基本賣光，截至2025年11月10日，深圳房地產信息平臺顯示只剩5套房源在售。

再比如福田核心區的中心天元，連地面花園社區都稀缺，景觀視野受限，缺乏純粹的自然景觀，部分低樓層可能受周邊建筑遮擋，但也并不妨礙項目314~660平毛坯戶型，2022年入市備案均價11.55萬元/平，總價區間約2823萬~8603萬，159套住宅截止2025年11月12日只賣剩8套。

當初市場是一致預期這兩個項目去化不容易，去化周期會無限拉長，但回看這兩個項目，最終銷售去化也只剩幾套。

這都是市場驗證過的案例。

相比非豪宅，市場給出的答案只是有的時候擲地無聲。

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作者觀點，不代表格隆匯立場