這兩年，新房和二手房的發展態勢完全相反。

新房市場，改善時代全面到來。住宅產品的迭代呈現加速態勢。

二手房，受制于戶型、產品落后等因素，房東被迫不斷降價讓步。

青島市區樓市，這樣的情況比較明顯。

1、

2025年，市區新房市場的分化有目共睹。市南嶗山前海，千萬級以上的海景豪宅，撐起了高端市場。

市北浮山后幾乎沒在售新房了；嶗山張村河逐步進入現房階段的拼殺了；四方板塊，有幾個盤走剛需路線了，價格低至一萬五六了；滄口、李滄北，承接剛需群體。

預算總價300—400萬的市區改善，把目光放到了東李板塊。

李滄東部，一直是李滄樓市的扛把子。除了李滄改善，市區不少改善也選擇安家在東李。

這兩年，市場回歸理性，李滄東部各項配套進一步完善，又有一批城市發展的見證者、眾多改善群體不斷向東李聚集。

他們往東李聚集，還有一層重要原因，就是這里新房競爭力強，產品力在不斷提升。

從宜居角度說，李滄東部，被山環繞、同時兼具河、湖、林等多種自然資源，一片宜居勝地。即將通車的地鐵2號東延線，補齊了地鐵短板。

這幾年，東李板塊，云集了金茂、青特、招商、融海、青鐵置業等實力房企。

今年，土地市場活躍的板塊也是東李。所以，市場上也有類似聲音：東李競爭很激烈，新房很多，房企壓力不小。

別忘了，綠城理想之城的多個二手房小區，掛牌房源也不少，且價格讓步極大。

四季度的樓市，嚴峻趨勢依舊。如何在如此市場環境下做出好產品，實現快速去化，這是擺在每個房企面前的一個棘手問題。

就在11月15日，東李板塊的青特璟譽正式開盤。近200組客戶參加搖號選房，火熱氛圍極佳。

青特璟譽的熱銷，恰好就證明了青島新房市場，改善需求非常旺盛；好產品才有市場。

2、

從青特落子東李板塊，到產品信息逐步釋放，整個2025年東李樓市的最大熱度就是青特璟譽。

很多人可能會問，為何是璟譽？璟譽能夠打動購房者的因素有哪些？首開即售罄，如此逆勢之舉的背后又有哪些值得市場借鑒的細節？

咱們先看目前的市場共識，就是在同一個板塊，誰能做出遠高于其他樓盤的超強產品力，誰就是好產品。

青特研發團隊，在璟譽產品定位、細節方面下了不少功夫。創立至今20年，青特仍在不斷創新產品力，創造行業典范。

我們知道青特深耕青島20年，公司最大戰略“做一成一”，這句話已經深入人心。2025年，濱湖國際二期的實景呈現、璟云生活館的驚艷亮相，都是肉眼可見的。社區大門、生活館、地庫等公區呈現都是持續迭代的。

璟譽生活館效果圖

璟譽是青特產品力創新的典范。項目不僅占據著東李好地段與配套，更重要的是用前瞻性的眼光去設計開發，引領客戶需求。

項目容積率約1.7，9棟11-17F，洋房+小高層低密產品，充分保障了居住的舒適度與私密性，完美契合當下改善型購房者對低密生活的追求。

建面約128-230㎡，點樓布局均為邊戶，約270°環幕玻璃組合營造環幕觀景視野，重新定義了家庭生活空間的舒適標準。

青特璟譽，作為新規下的好房子，更高得房率、更高舒適度，經得起時間和市場的雙重檢驗。

我們經常說，一件事的成功，離不開天時地利人和。璟譽首開售罄，也是如此。

外部因素，鼓勵改善購房政策很到位，二胎三胎補貼等；板塊因素則是東李多重配套不斷完善；內部因素，除了超強產品力，也離不開青特營銷團隊的努力，對營銷節點的把握等。

要知道，今年東李部分二手房的價格波動還是很大的，側面給板塊新房帶來了無形壓力。這次，青特扛住了。

今年，青特在土地市場的表現也很搶眼。今年已拿地5宗，現金流穩定；白云山板塊璟云熱銷之后，二期地塊順勢拿地；濱湖國際一期商改住……

從這個層面來說，璟譽的熱銷也離不開青特強有力的實力支撐。

從品牌實力到物業服務，從區域配套到生態資源，從產品設計到居住體驗，青特璟譽構建起全維度的核心優勢，實現首開現象級熱銷，是水到渠成的。

3、

除了青特璟譽，東李區域還有值得關注的新項目。

就拿鄭莊板塊來說，青特兩個地塊，都是低密項目，璟譽已經一炮打響，另一個地塊也也不在話下。還有豐昊置業的新地塊，緊挨著璟譽。

漢川路、習水路附近，三幅新地塊，近期也要拍賣，據說大概率做別墅產品。

世園會周邊，世園金茂府現房逐步進入尾盤階段；高端產品璞逸世園，四代宅產品，客訪量很高。

芳華地、青山湖岸、天麓灣等樓盤，也都有市場存在感。另外，融海啟城、森林公園商改住地塊，蓄勢待發。

綜合這些項目，你會發現，市區改善群體，選擇面最廣的板塊，還真是東李。

在東李，弱一點的樓盤，單價兩萬左右；高端一些的洋房，單價兩萬五左右；少量疊拼，單價三萬+。

年底將至，改善換房群體，可以好好研究一下東李板塊。

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