北京樓市：老破小置換，贏麻了

我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下內容選自【北京房姐】公眾號

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房姐你好，經朋友推薦關注了您的公眾號，覺得您給建議實操性都特別強，前來咨詢，希望得到您的指點。我有換房的需求，現在有3套房產：

第一套：西直門南大街14號樓一套一居（全款學區房）；

第二套：豐臺馬家堡西里一套老破小；

第三套：四季青和泓四季一套經適房2居。

預算大約2000w ，但是肯定要把上述的房產全部變賣掉。

家庭人口情況，3個大人（夫妻+1名老人），1個孩子（在西城志成小學），想問問您我該怎么操作合適？什么小區值得推薦嗎？

房姐回復：

首先得給你點個贊，多套合一很清醒！雖然折騰，但你手里的馬家堡西里、和泓四季，說實話都不算優質資產，拿著也是累贅，不如精簡了換套省心的。

核心原則就是：以孩子學校為中心，5公里半徑內挑房。

往南：金融街、月壇學區溢價高，2000萬能選的三居室有限，而且你家已經有學票了，犯不著再進學區。

往北：西直門、小西天板塊，遠洋風景、金暉嘉園可以重點看。

往西：甘家口、紫竹橋一帶，看看國興家園、中海馥園、中海紫金苑。

往東：什剎海、鼓樓主要是景區屬性，好房不多，也可以直接PASS！

操作上先把豐臺、四季青的房子掛出去，西城學區房稍微壓后，一套一套推進。

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房姐，最近賣房碰到難題了，想請您指點迷津！我要賣的是清河上林溪的房子，掛牌這段時間，小區總有人掛價比我低，我是跟著他降價，還是扛著等市場回暖？或者怎么預防這種賣的比你低的人？

房姐回復：

你這個問題問的非常好，可能現在市面上絕大部分業主，都會遇到這種情況，尤其是體量大、投資客多的小區，價格卷起來有時候真的很讓人頭疼，不過你的小區還好，不至于沒有底線。

所以到底如何決策？取決于你的核心需求。

如果你賣房是為了置換，我認為你沒必要糾結，便宜賣便宜買，實際上是等價交換，你也不吃虧；如果是純變現，那就要看你的急迫度了，都火燒眉毛，該降就降；但如果不著急，那就等著唄，因為你這個小區環境還可以，地段、品質也不錯，等低價房源出清或者市場出現利好政策，還是有機會的！

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房姐你好，關注你好久了，今天鼓起勇氣向您咨詢，我家住房現狀是，17年高點購買的婚房，通州四海公寓105平三居室，目前因為單位搬至朝陽公園附近，所以這套房已出租，租金2600元，是我們在十里堡租房一半的價格，而且孩子目前面臨明年上學，糾結要不要把房子賣掉，在朝陽再買個房子，不過我們手頭的錢大部分都提前還貸了，首付能力有限，所以想咨詢您幫著出個方案，看我們應該怎么做？

房姐回復：

親愛的，你的情況很典型，我也特別能理解你的糾結，你的房子戶型是真不錯，板樓、南向三面寬還帶陽臺，比現在很多新房的戶型做的都要好。但缺點也同樣突出：樓齡快30年了，位置快到東六環了，這種房子等下去，升值空間真的很有限，所以我的建議是：別猶豫，趕緊賣。

賣完之后的操作，取決于你的置換能力：

第一種，如果賣房的錢加上你現在的存款，能在朝陽公園附近淘到一套樓齡15年以內、帶電梯、最好是之前價格偏高，現在回調幅度比較大的房子，不管是兩居還是小三居，只要能滿足自住和孩子上學，就是值得的。

第二種，如果置換壓力太大，月供會影響生活質量，那咱就別硬撐，先安心租房住，孩子一樣能就近上學，沒必要把自己逼得太緊，等手里現金流充裕了，或者碰到合適的房源了，再考慮上車也不遲。

現在最關鍵的是先把通州的房子掛出去，定價別太貪心，參考小區近期成交價，稍微讓一點利，爭取快速成交。

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