廣東
沒想到，越秀頂級學位房，虧本也難賣。
最近，有粉絲透露，他當年400萬買的培正小學的學位房，現在虧本100多萬都賣不出去。
對口署前路小學的房子，業主原先450萬入手，現在看房客直接砍到褲腰帶。
還有曾經的“硬通貨”東風廣場、君匯世家、錦城花園等，也不抗跌了。
越秀學位房，是如何被一步步“做空”的？
｜越秀區航拍
｜廣州樓市發布 攝
壹
越秀學位房，有種“大勢已去”的無力感。
今年，市場徹底撕開了三個真相：
1、前期高位入手的業主，都在虧本賣房。
我們有位粉絲2017年400萬買了越秀培正小學的老破小。
但你知道現在他掛多少嗎？280萬！還沒賣出去。
同年，他的同事買了署前路小學的單體樓，總價450萬，今年買家最高只給到280萬。
｜樓市君和粉絲的聊天截圖
像這樣虧本賣房的，還有很多。
有粉絲2018年3.8萬/平入手越秀老破小，現在同一批入手的鄰居，掛2.8萬/平，直降1萬/平。
越秀北站路云泉居也有業主，認虧18萬放賣能讀東風西路小學的三房。
｜圖源：@momo
早些年，越秀的房子不管多老、戶型多奇葩，只要沾上“好學位”就不愁賣。
但如今，有些虧本賣都很難套得出錢了。
2、最抗跌的東風東“四劍客”，也快扛不住了。
不止那些單體樓，連對口東風東路小學、曾經最抗跌的“四劍客”，也難頂。
以東風廣場的97平為例，斜角、廳不能直出陽臺，早期不妨礙它賣到1000萬+。
但你看，現在成交總價不足500萬。
｜圖源：貝殼找房
再來看主打大戶型的君匯世家，近三年價格整體縮水幅度超過45%，今年最新成交的一套，首次跌回6字頭。
萬科金色家園同樣身價大減，單價6萬多成交的，不止一套。
還有錦城花園，今年三房、四房的成交價，也都集體退守6萬大關。
｜圖源：貝殼找房
3、部分房源有價無市，流動性瀕臨枯竭。
即便擠掉了很多泡沫，越秀部分學位房，也有價無市。
比如萬科金色家園去年只成交了4套，君匯世家今年近半年只賣了1套。
方凱華庭成交記錄停在了2年前；越興苑上一套成交還是2024年，單價4萬+/平；御東雅苑最近一套賣出是去年底。
這三個小區加起來，一年賣不超過10套房，流動性瀕臨枯竭。
｜圖源：貝殼找房
貳
越秀學位房，是如何被“做空”的？
這不只是簡單的市場降溫，而是縮招、名校分流、產品迭代等因素共同作用下的必然結果。
1、三年縮招165個班，越秀學位的信仰在下降。
說出來你可能不信，曾經一席難求的越秀學位，近年在持續縮招。
2023年招生班數是425個，今年僅260個，三年直接砍掉了165個班。
｜廣州樓市發布 制圖
就拿今年來說，東山培正小學、署前路小學、小北路小學等響當當的學校，都裁掉了1個班。
八一實驗學校（小學部）等，最多一次性縮減3個班。
｜廣州樓市發布 制圖
從擠破頭到招不滿，說明越來越多人不愿意為越秀高價學位房買單了。
而這點，又會進一步影響買家的“進場信心”，進一步拉低房價。
2、名校遍地開花，越秀一家獨秀的優勢沒了。
以前，無論老廣、新廣都知道，廣州的基礎教育看越秀，也只認越秀。
但現在，名校集團化辦學全市鋪開，越秀很多名校像東風東、省實、鐵一等，在其他區也能找到“分店”。
而且你會發現，有這些名校加持的新盤，普遍賣得都不錯，側面反映出買家的認可。
越秀的“獨家信仰”，正在不斷被稀釋。
｜廣州樓市發布 制圖
時間證明，部分分校的實力和本部，相差并不大。
比如番禺、白云鐵一的中考錄取分數線，和越秀本部的就很接近。
｜廣州樓市發布 制圖
假如有一天，讓你在越秀和其他區名校中做選擇，你會怎么選？
這個問題，今年我們有粉絲就遇到了。他家的小孩子同時被越秀執信和白云華附錄取，他最終選擇了后者。
另外，越秀小升初有很大的不確定性，而部分新校是“九年一貫制”，教學連貫性更有保障。
3、家長趨于理性，要好學校，也要好房子。
名校遍地開花后，家長們的擇校邏輯，也變得更加理性了。
以前越秀學位跟二手房深度捆綁，很多人就只看學校，哪怕環境很差也能接受，因為選擇少。
｜梅花路設計大院
|圖源： @海上的泡沫
但現在選擇多了，這屆家長不僅要好學校，還開始挑好房子、講配套...
在擁有名校、新規產品加持的新房面前，越秀學位房的價格護城河，正在不斷被“填平”。
｜新盤配套學校實景圖
|廣州樓市發布 攝
總的來說，還是越秀學位房的優勢太單一了，缺少預期和新故事。
在“教育平權”的時代背景下，它很難再維持原來的“信仰高臺”。
未來，這些房子，大概率要靠老城區的存量購買力來消化了。
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