上周在知識星球收到一個提問，大意是有個小作文，說是可能會有新的房地產支持政策，主要涉及到貼息，降契稅等。

　　說起貼息，很多人可能感到奇怪，說銀行降息不就行了嗎？為什么要貼息？

　　這個也是前幾天有個讀者在我文章評論區提過的問題。

　　答案，在于銀行的息差。

　　息差是銀行的收入來源，但它同時要覆蓋銀行的運營成本，以及壞賬。

　　比如，當息差為1.8%，如果1%的部分用于銀行日常運營成本，那么，壞賬率只要超過0.8%，銀行就會虧本。

　　那么一般說來，銀行息差的生存生死線是多少呢？

　　是1.5%。

　　而現在工行，建行，中行，農行的最新季度息差則分別為：1.28%，1.36%，1.26%，1.3%，已經全部低于息差生死線。所以，繼續收窄息差是不可能的，只能采用貼息的方式來降息。

　　但貼息需要成本，需要有人出這個錢，那么問題來了，錢從哪里來？

　　如果從納稅人的稅金來，或是從國家有限制的發債（財政赤字）而來，那么貼息的額度就是有上限，有制約的。

　　很多人把發債說成是印鈔，放水什么的，這個其實是有制度制約的。為了幫大家理解水是怎么放的，我們必須先從美聯儲的制度制約說起（因為我們的發債制度也是借鑒的美聯儲）。

　　一般來說，美政府發債，美聯儲是不能直接買的，否則的話，就變成印鈔了。

　　這句話怎么理解？

　　美聯儲是美國央行，當央行買入國債，就要發行對應的貨幣，也就是國債進入央行的資產端，資產端增加了資產，為了配平資產負債表，就必須發行對應的貨幣，作為央行的負債。

　　簡單的說，美政府寫個借條，央行拿到了這個借條，就印鈔給美政府。

　　如果美國可以政府左手發債，央行右手直接買入，那就真的變成印鈔了。

　　怎么解決這個問題呢？

　　答案就是禁止央行直接向美政府買入美債（一級市場）。只能從二級市場找其他金融機構購買。那這個和直接買有什么區別呢？

　　增加了風險和信任隔離。

　　美政府發債時，它必須有信用，讓金融機構愿意來買，誰要的利息低就給誰，這個就是自由市場，也是一級市場。如果沒有信用，債就發不出去，也就沒法實現印鈔。

　　當金融機構認可美政府信用，買完國債后，根據自身需要，又可以賣給其他機構或是央行，這個就是二級市場。

　　也就是說，美政府能否成功發債，取決于各個金融機構對其償債能力的評估。而央行的購買，只能通過二級市場。這從制度層面杜絕了美聯儲直接印鈔給美政府。

　　好了，回到中國。

　　我們的央行法第29條也有規定，央行不可直接買國債。而只能在二級市場買。其實這套東西也是學習了西方。

　　但我們知道的，我們的一級市場，很多金融機構就是國企，甚至，國債還可以定向發行，也就是指定某一個國企來買。

　　所以，你懂的。

　　換句話說，要確認我們是否有放水和印鈔，追蹤數據是唯一的辦法。也就是我不會去理會中間買賣這些錯綜復雜的關系，也不理會法律上的制約，而只看央行的資產負債表是否有擴張。

　　從過去幾年的數據看，高層還是很謹慎的。

　　那么，如果未來要是真的有貼息，可以 把貼息視為對樓市的定向放水。我認為這個定向放水是有限且有制約的，不屬于強刺激。不過大家若是擔心因貼息放水會造成房價趨勢變化，那么可以關注兩個數據。

　　第一是財政赤字規模，這個是 事先確定好的，這些會在重要會議后有發布。另一個就是 央行資產負債表，可以從源頭看到是否有放水。

　　這些數據，我是有程序自動監控的， 如果有異動，會在知識星球同步， 星球的同學可以看我每周發布的樓市分析就好。而公眾號的讀者可以在央行網站上跟蹤。央行公布的數據，每一年，都在同一個網頁頁面上，還是比較方便查看和跟蹤的。

　　如下圖，是我在央行網站上的截圖。

　　最后我們來說下貼息的效果。

　　首先，貼息一定會對剛需的負擔減輕有作用，也就是算上利息，同樣的房價情況下，買家支出的總金額下降了。這有利于托舉樓市。

　　但對于投資客，也就是對于特別看中房價漲跌的群體而言，還需等待真實的利息轉負。

　　什么是真實利息？我們有公式：

　　真實利息 = 名義利息 - 通貨膨脹率

　　而通貨膨脹率 = 名義GDP增速 - 實際GDP增速

　　通俗理解的話，就是我今天借了100個雞蛋，如果明年要還105個雞蛋，就是真實利息為5%，如果明年只需要還95個雞蛋，那么就是真實利息為-5%。

　　什么情況下，真實利息為-5%呢，那就只能是高通脹的時候。

　　比如名義利息為5%，結果通脹有10%，于是今年借的100元可以買100個雞蛋，由于明年雞蛋漲價10%，明年歸還的105元反而只能買95個左右的雞蛋了。

　　從上述論述我們可以看出，在沒有貼息的情況下，真實利息是否為負，就看名義貸款利率和通脹（名義GDP-實際GDP）哪個高。

　　若：名義GDP - 實際GDP > 貸款利率

　　則真實利息為負數，貸款劃算，反之貸款不劃算。

　　或者更簡單的說，真實利息為負，則貸款人收割存款人，若真實利息為正，則是存款人收割貸款人。

　　比如，1994年通脹就非常高，你的貸款利率只要低于20%，都是劃算的。因為通脹高于20%

　　到了2017年，基本上貸款利率就只略高于通脹了，可以基本打平。

　　那么現在呢？

　　可以看到，現在通脹是-1%左右，如果貸款利率設定為3%，則真實利息為4%。

　　如果只看名義利率，當下房貸利率為3%，是近20年最低；但是，如果把通脹考慮進去，看真實利率，則為4%左右，是近20年最高。

　　所以結論就是，貼息可以緩解和降低真實利率，我認為對于剛需，對于有實際需求的買房人，可以減輕負擔，但很難刺激到投資需求進場，很難讓高收入的中產和富人，去擴大資產負債表。因為擴大負債即是虧，這和過去高通脹時期的擴債，是完全兩樣的。

　　最后，針對小作文我們再總結下：

　　1 之所以是貼息而不是降息，是因為銀行的息差已經非常窄，四大國有行的息差，已全部低于息差生死線1.5%，因此只能由外部出錢來貼息。

　　2 對于貼息的來源，大概率來源于赤字，我們可以通過跟蹤上面事先公布的赤字規模，以及追蹤央行資產負債表，來監控實際的放水規模，從而預判樓市的走向。

　　3 由于當下通脹為負，所以， 從投資者和資產配置角度看， 真實利息為史上最高。普通的貼息只能緩解真實的利息負擔，但無法使得擴表（也就是擴債）的實際收益為正，因此無法撬動投資需求。但貼息可以緩解剛需貸款人的實際利息支出壓力，有利于減輕樓市剛需的負擔，有利于邊際量改善和止跌回穩。

　　后記：

　　對于上周這個小作文，由于知識星球問的人比較多，特意寫一篇文章說明下。不過，對于各項數據，我這邊是有數據自動監控的，如有異動，會在知識星球的每周樓市周報中同步，星球同學注意每周關注一下就好。

　　對于公眾號讀者，本文解釋了放水的方式，央行買入國債即為貨幣發行，可跟蹤兩個指標來查看放水進程，第一是上面定期公布的赤字率，第二是央行的資產負債表。

　　短期看，即使有貼息，由于真實利率很高，對貸款的撬動作用我維持謹慎態度。但是，針對可能要到來的政策，為慎重期間我們還是會繼續跟蹤各項數據指標來觀察邊際變動，以預判樓市的趨勢走向，最終幫大家找到那個買房的最佳時間點。

　　全文完。既然已經看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。