江蘇
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中產先生 | 洞見時代發現價值講述生活
未雨綢繆。
香港大浦的火災讓人揪心，隨著調查的深入，我們發現問題其實很多，不只是煙頭或者竹棚這么簡單。
另外，網上關于大火的事情也能吵起來，有點過了，現在出點什么事情就事論事太難了。
關于大火具體的問題就不聊了，相信香港那邊會有一個詳細的報告，我們聊聊這次大火對內地樓市的一個警示：
高層住宅的維修和安全問題。
這可能是更實際也更貼近的問題，有多近呢？
香港這次起火的居民樓是40年大修，內地的規定是30年，按照30年大修為標準的話：
內地20%的存量房已經到了大修年限，大概是2-3億套。
如果再以時間為界：
1998年房改至今，基本上所有商品房即將進入30年大修的倒計時。
這其中以高層最為緊迫。
看個數據：
中國已經是世界上高層住宅密度最高的國家，這些高層集中建設于2010-2018年：
基本上是2008和2015兩博樓市高峰時期。
而且以剛需盤和安置房為主。
高層住宅的問題在于：
人多、維修成本高、安全隱患大。
當然比起香港還是要好一些。
所以，高層發生安全事故的幾率比較高，可能造成的人員和財產損失也比較大，我覺得香港這次大火之后，高層住宅會越來越難賣。
怎么來規避這個隱患？
主要還是要靠維修，既然要維修，最直接的問題就是錢從哪里來？
我們看香港這次大火：
8幢40年的老樓，維修需要3.3億港元，因為資金不夠每戶還平攤了16-18萬，甚至有一種說法，正是因為資金不足造成了施工方用了有安全隱患的材料，當然這要等正式調查結果。
但也凸顯了資金的重要性，巧婦難為無米之炊。
為什么高層的維修成本更高？
一來是高層結構復雜：
動輒上百米，承重結構復雜，比起洋房需要更多機械，更多專業高空作業人員，這些都是成本。
二來主要就是電梯成本：
電梯只能用15-20年，比房子壽命還短，大修一次大幾萬，換一部幾十萬，整體成本大搞一次就要上百萬。
所以高層的維修基金繳納也更多，但是還是不夠消耗。
怎么辦呢？
1、解決錢的問題
目前住宅維修資金主要來源有三個：
維修基金：這是房屋維修資金的主要來源，但是因為歷史的原因，很多老舊小區沒有維修基金，所以前幾年國家也規定了補足要求，低于30%就要啟動補足程序。
財政補貼：地方開始試點提取土地出讓金來彌補住宅維修資金不足的問題，看報道是1.5%，如果高層這塊地出讓金額足夠高的話，也是一筆不小的資金。
業主眾籌：如果還不夠，只能業主眾籌了，到時候恐怕挺難的，就像香港這個樓盤每戶籌差不多20萬。
對了，這塊有關部門做了一個房屋養老金制度：
維修基金是個人賬戶，土地出讓金是公共賬戶，屬于比較未雨綢繆了。
2、解決修的問題
與其30或者40年來一次大修，不如平時修修補補。
這也房屋老舊不但會減慢，而且大修的概率也會減少，可以減少維修成本。
這塊有關部門也有規定：
叫房屋全生命周期管理。
我記得：
當年房屋養老金和全生命周期管理剛出來的時候，輿論也是一片嘲諷，現在看來其實是相當有先見之明了。
總之，現在的輿論挺難評的。
不過有關部門還是干實事的，就像上次罵殘疾人的事，最近民航總局發布通知全面提升無障礙通行的設備升級和安全適配，打臉啊。
少宣泄情緒，多研究問題。
就這樣。
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