董小姐｜龍湖出現一些小苗頭

好久沒有關注龍湖。

最近，董小姐跟許多朋友聊天，聽說這段時間，龍湖特別喜歡對內強調用戶價值，各個航道都在做管理整合，圍繞客戶槽點開展專項工作。

幾乎每月都開前瞻會，集團有一半的精力放在盤活現有資產，另一半精力在摳產品和服務。內部感覺很卷，而未來會更加卷。「龍湖是一家躺不平的企業。」

龍湖還出現了幾個有趣的苗頭。

首先是組織上的變化。董小姐發現，龍湖正在陸續把一些職能平臺化，把業務管轄權從各航道統一抓到集團；從各地的管控脈絡看，五大業務航道（地產、商管、資管、物業、智慧營造）之間的界限正在變得越來越模糊。龍湖未來可能變成一家「小」公司，管控一盤棋，組織精簡，各地也沒那么多航道之分了。

最先動的是研發和投資。

據董小姐了解，今年，龍湖在集團先是成立了一個新的研發平臺，負責人由原C1地產研發總經理段杰擔任。

這個平臺一成立，就把地產、商管、資管、物業、代建這五大航道業務過去各自獨立的研發業務都合并，統一管起來了。

最近，龍湖繼續動作。

集團新成立投資平臺，把五大航道的投資條線，都合并到一起。投資平臺最新的負責人是常克藝，他之前是地產C1航道的投資總經理。

目前，其他航道的投資總既向各航道總經理匯報，又多了一個匯報條線，向集團投資平臺匯報。航道總扛指標，集團投資平臺管刻度。這一切還在過渡期。

再往下，龍湖各個地區的投資平臺，新設了3個投資中心（C1地產+C5代建，C3資管+C2商管，C4物業）。以后趨勢可能是，地方的地產跟代建的投資合并，資管和商管的投資合并。

在此之前，龍湖各地不同航道都有自己的投資部。合并以后，有的投資部負責人直接變成了新的地方投資中心負責人，有的則變回了員工。

新的集團投研平臺成立后，帶來了一個小變化。

現在，龍湖每個投資人員都被要求最好成為一個多邊形戰士。以后既可以拿地或做好投后管理，也可以拓商業，還可以拓代建；研發人員則要在地產、商管、代建業務上全部拉通。

這段時間，C1地產航道劃撥了不少人去其他業務航道。董小姐了解到，集團正在倡導龍湖地產投資條線的人都能向外「串一串」，鼓勵大家「活水」到地產業務之外，體驗不同航道的投資。在此之前，地產投資團隊大部分都在干投后，比如解決合作爭議，合作退出，調規換地等等。

龍湖內部的朋友告訴我，集團的投資平臺化，是為了梳理所有業務的投資邏輯，哪些不賺錢就堅決撤掉，比如一些虧錢的長租公寓。哪些掙錢就投力氣做，要幫集團統一投資刻度。

除了集團，各地也在發生一些小變化。

龍湖各地區公司總經理，現在也開始感受到一些管控意志上的變化。

據董小姐了解，目前，龍湖各位地總正在被要求，加碼對其他業務航道的統管。

在此之前，龍湖地區總經理的績效考核里，雖然也包含各個航道業務。但是由于過去地產開發業務比較飽和，內部并沒有刻意強調城市總對其他業務的結果做管控，只是名義上如此。

尤其一些新晉的城市總，對于當地非地產開發業務，其實管的并不多。

但是，今年開始，伴隨著地產開發業務量的下降，龍湖地總對商管、代建、長租、物業業務的管控，被提高到一個更重要的位置上。

內部反復強調說，每個地區的總經理，都要把所有業務抓全。各地航道總都要同時向地區總經理匯報。

這么一來，地區總統管一切業務的苗頭更濃了。

據說，這么做的理由之一是，「對外而言，每個地方都應該只有一個龍湖，龍湖的生態要保持一致。」

這會導致各地的業務航道分界線，越來越弱化。落到個體的話，地區總才是地方的總舵手，一個現實是，現在有些地區的代建業務量不比地產開發量小。

如果說，上述組織變化還只是龍湖內部的管控調整，不具有太多的行業外部意義。那么，接下來，龍湖在業務端的第二個苗頭，可以給外部同行發出更多的信號。

董小姐了解到，龍湖正在加碼對養老業務的重視。

龍湖目前對資管賽道的態度是，長租公寓會繼續做，但是，虧損的要堅決退出，只保留掙錢的項目，以及，要更加重視拓展養老業務椿山萬樹。

龍湖的養老從17年左右開始試水，一直不溫不火，規模不大，自從劃歸到C3資管航道旗下，重要性正在上升。現在內部的態度變了，認為養老公寓更有前景。

董小姐聽聞，這段時間，C1地產航道有不少營銷、客研的朋友，都轉到了養老業務上。目前的項目主要在北京、重慶、成都等。

內部的理由是，做養老門檻高，有人口老齡化風口，未來誰運營能力強，誰就更有機會。

據說，目前龍湖在建的綜合體塔樓里，有一部分將會設置為養老公寓。內部覺得，一些存量商辦更適合改成養老業態，從而提升資產質量。

一位龍湖的朋友說，冠寓不賺錢的項目要清退，但也不會直接改為養老公寓。養老公寓有自身的配置標準。

「集團重視養老，但也并不盲目，還是有刻度要求。目前的投資刻度是，養老項目前三年和前六年的Y-COST要比行業均值高，且聚焦在一線及二線核心城市。」

從重資產角度看，這個要求不算低。

總的來說，龍湖做養老，整體還在前期發展階段。

龍湖不是第一家開始重視養老業務的公司。這段時間，董小姐見了很多險資和大型房企，大家都紛紛表現出對長租和養老公寓的濃厚興趣。

房企做養老，也有需要避開的坑。比如，大家總是對中高端養老消費市場過于樂觀，其實，市場增量很大，競品多了以后，客單價很容易低于預期。因此，養老項目的實體投入成本也會直線上升。

「養老公寓的坪效雖然比長租公寓高，但是養老項目的運營成本也更高。」

要是與開發項目的成本綁定，養老項目前期還可能背負巨大的資金利息，甚至一開始就是一個負資產。

養老行業還是很卷的。這個賽道目前的主流玩家是誰呢？

董小姐了解了下，大概有兩類。

一類是具備醫療能力的醫院企業，以及具備絕對渠道優勢的險資；另一類是各地政府平臺、城投公司，市屬國企，他們以低成本獲取的項目，做成養老業態有很大的成本優勢。

也就是說，想在養老賽道殺出來，成本、渠道、團隊優勢，怎么著都得占幾樣。

不知道龍湖對此的長遠規劃是什么，先養一支成熟的養老運營團隊，再謀求養老資產退出路徑？

董小姐會持續關注。

你們怎么看龍湖最近的兩個小變化，歡迎留言告訴董小姐。

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董小姐微信號missdon0811

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