江蘇
這幾天有人給我們留言，說看中介朋友圈，香港樓市止跌回暖，要開始反彈了。我問他，是什么中介？說是留學中介......
問題來了，香港樓市真的走出低谷？這是一個什么信號？
01
首先確認，香港樓市從數據端看，的確出現止跌回穩的跡象。
數據來源：中原地產研究院
根據香港特區政府差餉物業估價署剛剛公布的數據顯示，香港私人住宅售價指數已連升5個月，今年前10個月累計升幅接近1.8%，樓市呈穩步回暖態勢。
租金方面，今年前10個月，租金指數累計升幅維持4%，創歷史新高。
根據中原地產的數據，僅10月份一手成交突破1700套，已連續第九個月穩定在千套以上，追平2019年3月至11月的最長紀錄。二手房的成交也在走穩，10月份成交3465套，連續7個月維持3000套以上，為近4年最長周期。前10月二手成交3.23萬套，全年預計3.9萬宗，同比增15%。
大家為什么這么關心香港？
有人覺得，香港和內地的節奏有時間差，可能是一個向好的信號。
我倒不這么認為，因為這一波香港回穩，完全是因為高才優才們的全力托盤。
02
香港，作為全球最昂貴的房地產市場之一，過去幾年日子很不好過，房價跌回到7年前的水平。
根本原因？
美元加息背景下資金撤離，金融中心地位不穩，自身核心產業不足以支撐經濟，股票不景氣，加上人口流失，年輕人躺平，完全買不起房，房價自然失去了支撐。
突然想到李嘉誠2023年七折賣房，當時有人還說看不懂，首富到底是首富，對趨勢的判斷非常準確。
面對止不住的下滑，2024年2月香港開始松綁樓市，全面“撤辣”，即撤銷所有住宅物業需求管理措施，包括額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。
此舉大幅降低交易成本，以一套千萬港幣的房產為例，交易成本直接減少150萬港元。
然而“撤辣”之后，市場反應并不大，因為香港的貸款利率依然很高。隨著港元走強，金管局向市場注入流動性，導致1個月期香港銀行同業拆息從年初的3.98%大幅降至0.57%。
由于香港房貸采用H按，實際按揭利率一度降至2%左右，再加上美聯儲降息，導致貸款成本的實質性降低，構成了樓市復蘇的充分條件之一。前前后后經過了15個月的消化，2025年5月才出現復蘇態勢。
當然，這還不是最最最關鍵的因素。
03
這一輪香港房價止跌回穩的核心，是租金的上漲。
根據美聯物業的數據，今年前10個月香港租金累計上漲2.76%，創下歷史新高。
據東北證券測算，香港中高端住宅凈租金收益率達3.04%，老舊住宅達3.59%，所以出現了租金回報率，超過房貸利率的格局（問了香港的朋友，這個估算有點高，沒有完全扣除管理費差餉地租）。
哪里來這么多需求，高才優才們全力托盤的結果。
僅2024年6月至2025年6月的一年內，香港各項人才入境計劃共收到超過19萬宗申請，其中近14萬宗獲批，他們是真正的剛需，直接推高了在主要市區的需求和租金價格。
有業內人士也表示，對這么高的租金回報率繼續走高，持不樂觀態度，因為這部分人未來是否在香港買房，會不會繼續留下來，不確定因素太多了。
香港的產業結構能不能留著這么多高才優才？這里面又有多少為子女讀書來的？接下來香港很多開發商，會把賣不出去的房由售轉租，未來還有大量的樓盤供應。
我們這么梳理，大家應該搞清楚，這一波香港樓市止跌回穩的真相。
實際上，本地民眾的購買力依然不足。
換個角度，一座城市的樓市能不能止跌回穩，首先要有新增人口，有新增需求，有產業支撐，這是基礎，其次是租金回報率和房貸利率的微妙變化，這屬于政策層面。至于反彈，根本是穩住房價的預期，這很大程度上決定于宏觀通脹的預期。
最近很多問我，房價究竟有沒有到底，這些都是可以作為參考來判斷的。不少人口不斷流失的城市，見到底的希望很渺茫。
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