來源:鳳凰網(wǎng)房產(chǎn) 作者:王婷婷

“香港樓價(jià)，要連漲6年，漲幅85%！”

有“香港樓市教父”之稱的中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青，11月給出的最新香港樓市分析，引起熱議。

施永青說，香港樓價(jià)將在三年內(nèi)突破2021年的高點(diǎn)，相比今年3月的低位漲幅將達(dá)41.85%。這輪上漲行情能持續(xù)六年，從2025年一直漲到2031年，累計(jì)漲幅可能達(dá)到85%。

“上漲85%”這個(gè)數(shù)字，還需等待驗(yàn)證，不過今年9月以來，香港樓市的確開始漲了。

差餉物業(yè)估價(jià)署報(bào)告顯示，今年前九個(gè)月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)止跌回升，漲幅約1.14%。

其中，10月私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)294.3點(diǎn)，創(chuàng)近15個(gè)月的新高；

9月份指數(shù)環(huán)比上升1.32%，則創(chuàng)下18個(gè)月來最大單月漲幅。

內(nèi)地冰山指數(shù)也顯示，截至今年11月23日，全國各大城市的冰山指數(shù)，只有一個(gè)城市環(huán)比上漲，那就是香港。作為唯一上行的樓市，香港冰山指數(shù)年同比漲幅已達(dá)到約3.4%。

(注:冰山指數(shù)是通過分析二手房掛牌價(jià)、成交價(jià)和帶看量等實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，量化反映房地產(chǎn)市場真實(shí)走勢(shì)的指標(biāo)。)

香港樓市的成交量同樣驚人。數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，香港一手成交累計(jì)達(dá)1.88萬宗，創(chuàng)下了香港自2013年“一手新例”實(shí)施以來，近17年的最高新盤銷量。

香港樓市是怎么漲起來的？

中原城市領(lǐng)先指數(shù)(CLL)顯示，香港樓市CLL在今年3月見底，隨后開始回升。

施永青在今年1月預(yù)測，2028年香港樓市全年表現(xiàn)是“先低位保持、再見底回升”，形成一個(gè)U形走勢(shì)。

今年8月，他指出次季負(fù)資產(chǎn)減少，佐證樓價(jià)開始回穩(wěn)。今年10月，他認(rèn)為香港樓價(jià)見底，雄勢(shì)已不可逆轉(zhuǎn)。

伴隨樓市數(shù)據(jù)一步步企穩(wěn)回暖，施永青在11月直言，“香港有四大因素利好，樓價(jià)將迎來6年升浪”。

并且港元貶值會(huì)讓資產(chǎn)價(jià)值上升，利率還將下降吸引資金流入，預(yù)計(jì)市民負(fù)擔(dān)樓價(jià)的能力上升。

香港樓市為什么能漲？

香港的房價(jià)在前兩年狂跌了30%后，終于開始回升，這背后，美國減息、美元貶值(直接掛鉤港元貶值和減息可能)、財(cái)富上升、存量減少、優(yōu)質(zhì)樓盤出現(xiàn)等因素都無法忽視。

會(huì)德豐地產(chǎn)副主席兼常務(wù)董事黃光耀就指出，一方面香港繼續(xù)在“減息”，市民對(duì)價(jià)格的接受度提高，也帶動(dòng)對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的需求回升。

另一方面，差估署樓價(jià)指數(shù)五連升，香港租金指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月處歷史高位，數(shù)據(jù)真實(shí)傳遞出樓市穩(wěn)步向好的狀況，大家的信心也有保障，所以今年明顯香港回暖，一手成交已超過1.8萬宗，超越去年全年數(shù)字。

利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮則分享了另一個(gè)因素——今年港股大升。股票上漲既能帶來財(cái)富效應(yīng)，也能帶動(dòng)樓市溫度。因?yàn)槌鲇谪?cái)富積累和財(cái)產(chǎn)分配等考慮，部分較具實(shí)力的買家會(huì)考慮“賣股買房”，當(dāng)遇到優(yōu)質(zhì)物業(yè)也更容易松動(dòng)顧慮、下手買樓。

“香港賣地量減少，料為香港樓價(jià)帶來支持。”花旗銀行報(bào)告指出，香港樓價(jià)會(huì)再漲，但因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)住宅庫存還有近8.8萬個(gè)，漲幅或有限，2026年本港住宅價(jià)格或溫和回升3%。

哪些人推漲香港買房熱度？

香港“撤辣”之后，樓市已經(jīng)度過了最壞的下行周期。而這個(gè)回暖的市場，也對(duì)港澳和內(nèi)地的買家持續(xù)產(chǎn)生吸引力。

首先，香港豪宅圈，今年戰(zhàn)績可查。

例如，6月嘉峰物流的謝燕妮(順豐系)，買下亞洲樓王Mount Nicholson頂層特色戶；普衡律所合伙人李曙峰2.88億港元購得香港山頂白加道一套豪宅。

5月Mount Nicholson以6.09億港元售出一套(單價(jià)高達(dá)14.44萬港元/呎)。去年8月Twelve Peaks開售的12棟別墅，最高報(bào)價(jià)甚至高達(dá)每平方英尺17.5萬港元（約合150萬元人民幣/平方米），刷新了香港甚至亞洲豪宅的單價(jià)紀(jì)錄。

“能夠一出手10億級(jí)資金買豪宅的內(nèi)地買家，近期手頭有好幾個(gè)，部分交易將接近尾聲。”有資深豪宅中介就透露，對(duì)于不少有錢人來說，目前是抄底香港樓市的機(jī)會(huì)。

香港普通房產(chǎn)的銷售同樣火熱，且內(nèi)地買家不少。

近日開售的香港啟德天璽?天第2期次輪銷售56伙單位，當(dāng)天售罄，這已經(jīng)是該項(xiàng)目第二次“日光”了。像這樣售罄的盤還不少，例如灣仔SPRING GARDEN項(xiàng)目更是兩個(gè)小時(shí)內(nèi)買完了，銷量超5.6億港元。

尤其值得一提的是，內(nèi)地買家有增無減。中原地產(chǎn)記錄就顯示，內(nèi)地買家買房數(shù)量已連續(xù)兩個(gè)季度上升(以普通話拼音登記入市，統(tǒng)計(jì)為內(nèi)地買家)，今年第三季度錄得3797宗，較第二季度的3559宗增幅近7%。

“香港人買房，很看重住宅的租金回報(bào)率。現(xiàn)在香港的貸款利率在下降，買房相關(guān)稅收也在下降，所以今年多數(shù)片區(qū)住宅的租金回報(bào)率都高于貸款利率，帶來了積極的房價(jià)預(yù)期，讓更多買家對(duì)香港房產(chǎn)價(jià)值重新有了信心。”香港中原地產(chǎn)有中介就表示。

那么，你覺得香港樓市會(huì)火多久？在評(píng)論區(qū)留下你的觀點(diǎn)。