近日，新東區(qū)成功出讓一宗住宅地塊，成交樓面價僅約4693元/㎡，創(chuàng)下該板塊近六年以來的新低。

地塊編號R25029，位于人民路北、園林路東，土地面積約42285㎡，建筑面積≤67500㎡，容積率1.01-1.6，限高60米，產(chǎn)品形態(tài)涵蓋多層、小高層、高層。

南通軌道置業(yè)斥資31680萬元低價摘牌，折算地價約7492元/㎡，樓面價約4693元/㎡。

就區(qū)位條件來看，地塊位于人民路沿線，交通便利，可快速銜接通京大道、江海大道等城市主干道；商業(yè)配套方面，緊鄰招商中的鴻安云谷商辦綜合體，距離麥德龍不到1公里，崇川大有境、圓融廣場等也在3公里范圍內(nèi)；教育資源上，同和小學、崇川學校位于約1.5公里覆蓋圈內(nèi)。

就人居氛圍來看，地塊南側為成熟居住區(qū)，北側、東側為新東區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，已形成一定規(guī)模居住氛圍，隨著未來產(chǎn)業(yè)人口持續(xù)導入，區(qū)域居住需求有望進一步增強。

地塊大致位置示意圖

根據(jù)「新知南通研究院」土拍數(shù)據(jù)顯示，2020年至今，新東區(qū)累計成交11宗涉宅地塊，合計土地面積約60.27萬㎡，建筑面積約103.02萬㎡。目前，2宗已售罄，4宗尚在售，5宗待入市。

紅色標注為已出讓未入市地塊

本次成交的R25029地塊，無論是地價還是樓面價，均為近六年以來的最低水平。

若與容積率上限同為1.6的美的云筑相比，新地塊樓面價下跌10542元/㎡，跌幅近70%。

即便與去年12月出讓的R24025地塊相比，二者容積率上限僅相差0.01，但樓面價差距達2338元/㎡。

樓面價顯著回調(diào)，一方面與地塊具體位置有關，另一方面也折射出當前土地市場整體趨于理性、估值回歸的趨勢。

根據(jù)「新知南通研究院」新房數(shù)據(jù)分析，目前新東區(qū)新房市場呈現(xiàn)出“庫存可控但產(chǎn)品滯后”的特征。

供應端——活躍度低

2024年至今，新東區(qū)在售新房項目數(shù)量長期維持在4個左右，較長時間無新盤入市，與創(chuàng)新區(qū)、五龍匯、市北等板塊超10個項目同臺競逐的格局相比，市場活躍度不足。

需求端——流速放緩

2024年全年，新東區(qū)新房合計備案約891套，月均約74套，在市區(qū)各板塊中排名第二；2025年1-11月，合計備案約542套，月均約49套，排名滑落至第四，去化動能有所減弱。

庫存端——相對健康

截至2025年11月末，新東區(qū)新房狹義庫存約831套，估算去化周期約15個月；廣義庫存約1322套，去化周期約23個月。無論按狹義還是廣義估算，均為市區(qū)各板塊中最低。

產(chǎn)品端——有待升級

當前南通市區(qū)多個板塊正積極推進產(chǎn)品迭代，四代住宅、別墅類深度改善產(chǎn)品陸續(xù)涌現(xiàn)。相比之下，新東區(qū)仍以面向剛需及初級改善客群的高層、小高層產(chǎn)品為主，與市場主流趨勢存在一定代際差，產(chǎn)品結構升級空間顯著。

值得期待的是，在板塊已出讓未入市的5宗地塊中，有2宗容積率上限低于1.2，具備打造深度改善產(chǎn)品的條件，有望打破現(xiàn)有格局，引領新東區(qū)新房市場進入產(chǎn)品驅(qū)動的新階段。