上周，海珠南泰路地塊的76輪激烈爭(zhēng)奪，引起了廣泛討論。

1）南泰地塊是最熱門、溢價(jià)率最高的商品房地塊；

2）龍頭房企對(duì)于海珠市場(chǎng)，依舊持續(xù)看好。

今年，海珠賣了3塊地。

越秀摘下了新僑地塊，和珠實(shí)合作開(kāi)發(fā)了皓悅濱江，半年網(wǎng)簽了230套，去化率達(dá)到75%+。

隨后是中海大戰(zhàn)保利，搶下了中軸客村邊上的廣一電商園二期地塊；以及，保利和越秀的南泰路PK。

換句話說(shuō)，只要是在廣州有實(shí)力拿地的開(kāi)發(fā)商，其實(shí)都有在盯著海珠這塊肉。

中海，先出招了。

在兩大豪強(qiáng)決戰(zhàn)南泰之巔那天，中海的廣一電商園二期地塊公布了規(guī)劃。

幾個(gè)重點(diǎn)：

·小區(qū)內(nèi)部三棟樓，一個(gè)幼兒園，容積率只有2.9

·樓層不高，26F-28F，兩梯兩戶純南向板樓

·景觀很好，北望廣州塔三件套和珠江新城

·全盤只有一個(gè)戶型，且是四房大戶型，預(yù)測(cè)160+面積段

·項(xiàng)目定位很高，純粹的海珠低密板式改善豪宅，十幾米架空層+內(nèi)部花園

·時(shí)間節(jié)點(diǎn)，大概率明年一季度對(duì)外，地塊樓面價(jià)4萬(wàn)+

關(guān)于過(guò)程戶型圖

①雙套間，三衛(wèi)戶型，主臥有小型衣帽間和雙景觀面；

②四開(kāi)間南向，南北對(duì)流雙陽(yáng)臺(tái)；

③餐客廳一體化空間感很好；

④家門口的獨(dú)立電梯廳面積；

主流板樓優(yōu)秀配置該有的都有，中海把面積段做的大一點(diǎn)，整體面寬和陽(yáng)臺(tái)都要更大。

項(xiàng)目體量小，不像中海大境是全能大盤，而整體感受會(huì)有點(diǎn)像繁華都市里帶了獨(dú)立花園和景觀的高級(jí)大平層。

可能是縮小版中海大境，搭配上全面升級(jí)了樓棟規(guī)劃和產(chǎn)品后的映瀾臺(tái)、觀瀾府、觀云府？這幾個(gè)盤也算是海珠一霸了。

中海在做精品改善盤上的能力，市場(chǎng)接受度和買單能力都很強(qiáng)。

我們?nèi)ガF(xiàn)場(chǎng)看了一圈，項(xiàng)目區(qū)位配置都很不錯(cuò)。

處于廣州中軸之上，距離廣州塔直線2公里，周邊超高層不多，望CBD視野很開(kāi)闊，高層能望到很完整的珠城城市天際線。

商業(yè)上，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、合生廣場(chǎng)就在項(xiàng)目旁，屬于步行可達(dá)，開(kāi)車幾分鐘的距離。

教育上，自身配建幼兒園，中海會(huì)配建中海大境旁邊的小學(xué)，地塊有機(jī)會(huì)能讀上，具體品牌和安排要等官方文件確認(rèn)，中海自己做學(xué)校也穩(wěn)的。

不過(guò)，兩邊地鐵站都有點(diǎn)距離，更適配自駕客戶，天河海珠市區(qū)的幾個(gè)產(chǎn)業(yè)點(diǎn)都是15分鐘內(nèi)能到。

地塊的主要變數(shù)在于康鷺舊改和新中軸的進(jìn)度。

這是兩大舊改項(xiàng)目明確以來(lái)，海珠新中軸上出讓的第一宗地塊。

目前新中軸進(jìn)度很快，拆完了幾個(gè)地塊，市紡織學(xué)院、新港商業(yè)城、文匯1132創(chuàng)意園、志懋休閑酒店...

連片舊改，可以徹底改變地塊的城市界面、配套素質(zhì)、產(chǎn)業(yè)含金量，未來(lái)幾年內(nèi)板塊都不會(huì)缺少增量和聲量。

大量國(guó)家資金投入的板塊，板塊能級(jí)會(huì)更強(qiáng)。

兩大舊改是地塊最重要的增量和預(yù)期，但也是地塊的不確定性。

旁邊康鷺村的整體城市界面，對(duì)于地塊偏改善定位是有不小影響，尤其是低樓層業(yè)主，可能會(huì)比較介意。

雖然是頭啖湯，但多少會(huì)有一點(diǎn)燙嘴。

不過(guò)，一旦整體改造完成，地塊會(huì)是配套和景觀拉滿的風(fēng)水寶地。

畢竟，某個(gè)直面廣州塔景觀的項(xiàng)目，之前靠PPT就大賣了一波。

總結(jié)一下，項(xiàng)目定位很明確，全盤只做一個(gè)戶型，純粹的改善豪宅社區(qū)。

主打的就是市區(qū)高凈值、高預(yù)算客戶，平時(shí)生活的圈子主要是海珠、越秀、天河的市區(qū)。

此外，隱藏在康鷺和中大附近的土豪老板們，舊改啟動(dòng)后曾經(jīng)的大戶們還是要買房的。

旁邊樓齡超過(guò)20年的逸景翠園大戶型業(yè)主，也是潛在客戶，但取決于置換意愿，現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)卷到停不下來(lái)了。

中海，很大膽。

一方面，過(guò)往廣州幾乎沒(méi)有一個(gè)盤只做一個(gè)戶型的先例，這么徹底的改善+好區(qū)位的樓盤，中海是第一個(gè)。

尤其是最近很火的高低配，小面積塔樓+大面積板樓的組合頻繁出現(xiàn)后，中海做了一次大膽的嘗試，打造純粹的社區(qū)氛圍。

另一方面，總價(jià)段會(huì)和旁邊的兄弟項(xiàng)目中海大境一定重合，兩者直線距離只有1公里。

買到這里意味著，你買到了相同圈層、近似消費(fèi)價(jià)值觀的鄰居，這是買房子的經(jīng)濟(jì)和居住屬性之外的情緒價(jià)值。

項(xiàng)目的舞臺(tái)很大，挑戰(zhàn)也很大。

我們統(tǒng)計(jì)了今年千萬(wàn)成交TOP10的項(xiàng)目，海珠區(qū)入圍了兩個(gè)，一個(gè)是琶洲的保利天奕，一個(gè)是中軸上的中海大境，單價(jià)都在8萬(wàn)左右。

這也證明了，板塊和區(qū)位能支撐的起高端定位。

再來(lái)看整個(gè)海珠區(qū)的成交，排名前列的樓盤單價(jià)約5.5-8萬(wàn)，走貨好的樓盤，價(jià)格還是硬的。

南泰地塊成交，也拉了一下海珠的預(yù)期，市場(chǎng)對(duì)海珠有信心。

地塊旁邊的主要競(jìng)品還是自己人，中軸上的新盤不多。保利四季和頌即將清盤，目前只剩140平四房，現(xiàn)房狀態(tài)，均價(jià)7萬(wàn)，總價(jià)900多萬(wàn)。

中軸頭排的中海大境，在售129-143-190-270平大平層，單價(jià)約7.1-10萬(wàn)/平，參考總價(jià)925萬(wàn)-2600萬(wàn)，一房一價(jià)。

比如說(shuō)，部分中間樓層140平1050萬(wàn)，185平1480萬(wàn)，270平2460萬(wàn)。

接下來(lái)，大境還有新中軸落實(shí)和自身兌現(xiàn)力加持，價(jià)格支撐力有了，有確定性，也有增量。

近期，中海的實(shí)景開(kāi)放也給了業(yè)主和買家信心，在做大戶型改善社區(qū)上，中海有優(yōu)勢(shì)。

中海大境兌現(xiàn)得越好，對(duì)于新項(xiàng)目來(lái)說(shuō)就相當(dāng)于有一個(gè)實(shí)景背書(shū)了。

年底，濱水商業(yè)會(huì)過(guò)專家評(píng)審，明年初中區(qū)完整園林會(huì)對(duì)外呈現(xiàn)，明年下半年就會(huì)進(jìn)入具體的交付季。

我們先睹為快，社區(qū)園林↓

入戶大堂的高級(jí)感

公區(qū)會(huì)客廳

外立面的顏值也很能打