房貸利率，即將下調？

最近一段時間，常有讀者留言咨詢：房貸利率還會下調嗎？什么時候下調？未來一年下調空間有多大？

下面談談我的看法。

剛剛結束的中央經濟工作會議確認，明年要繼續實施適度寬松的貨幣政策，還提出“靈活高效運用降準降息等多種政策工具”。

所以，未來1年至少會有一次降息、一次降準；如果有需要，不排除增加降息、降準的次數。

跟過去兩年相比，我們的貨幣政策空間明顯加大了，因為美國進入了快速降息期。

今年9月、10月和12月，美聯儲分別召開了三次議息會議，都決定降息25個基點，累計降息了75個基點。而這期間中國沒有降息，這讓中美兩國利率倒掛進一步收窄。

所謂中美利率倒掛，是說中國利率低于美國。

正常情況下，發展中國家、新興經濟體的利率應該高于發達國家。但由于疫情后美國“大撒幣”引發了史詩級通脹，最終被迫暴力加息，美國基準利率達到了10多年以來的高點。

比如美國30年房貸利率一度突破8%，目前仍然在6.22%附近，遠高于中國的3.1%。

美國利率顯著高于中國，可能引發資金外流，不利于穩股市、穩樓市。比如有人就換美元到香港存定期。

特朗普為了贏得明年中期選舉，極力主張大幅降息，為此跟美聯儲主席鮑威爾發生了激烈沖突。特朗普最新放話：他希望美國的基準利率降低到1%、甚至更低，成為全球最低的。美國最新的基準利率處于3.5%到3.75%的區間里，距離特朗普的目標還很遠。

明年5月，特朗普將獲得更換美聯儲主席的機會，他正在按照是否忠于他來選人。可以想見，2026年美聯儲降息幅度不會小。

所以中國降息的空間在加大，2026年中國LPR下調幅度可能略超2025年。2025年只降息了一次，區區10個基點而已。

于是一個最現實的問題來了：本月，中國的LPR會不會降息？

本月LPR公布的日子是12月22日早上9點，我覺得降息的概率為50%。也就是說可能降息，也可能不降息，怎么做都有合理的解釋。

降息不利于銀行的業績，而銀行板塊是A股的基石，也是主力護盤的主要抓手；不降息，不利于樓市復蘇。這要看22日前后，市場的氛圍和外部條件等多重因素。

而最近高層頻繁提及“跨周期”，也透露了貨幣寬松力度不可能太大的信號。

但不管怎么說，未來1個季度降息一次是大概率的。換句話說，3月初兩會召開之前，應該會有一次降息或降準。

2026年會有房貸貼息嗎？

我的看法是：大概率會有。

有兩種選擇：一是推出全國性的房貸貼息，二是中央財政支持一部分資金、地方來搞。

讓地方出面搞貼息，比較機動靈活，騰挪空間大。此前類似南京、武漢的一些區已經搞了貼息，只涉及某個時間段新買房的家庭，辦法是按照房貸額的百分比給資金補貼，而不搞復雜的貸款利率優惠的計算。

我認為：房貸貼息大概率是階段性政策，不可能年年搞，不可能覆蓋購房者的全部按揭期。

總之，2026年房貸利率一定會下調，但幅度有多大不確定。由于2025年只降息了10個基點，2026年有可能略微超過2025年。

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