買房大家幫2025年北京土地的第36篇推送

2025年北京土拍的最后三塊宅地之一的豐臺張郭莊地塊迎來開拍。

剛剛，最終結果出爐，中建方程聯合中建智地以13.54億元底價拿下。

至此，2025年北京土拍宅地成交量來到38組，總成交金額達到1318.14億元。

2025線北京宅地土拍地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：豐臺區北宮鎮張郭莊村A區棚戶區改造土地開發項目FT00-0204-6028地塊；

拿地房企：中建方程+中建智地聯合體；

成交金額：13.54億元（底價）；

住宅樓面價：2.84萬/平。

綜合來看，張郭莊地塊具備臨鐵和低密優勢，最終成交樓面價也比鄰居項目低不少，但自身地塊形狀也有硬傷，屬于優勢短板都比較明顯的地塊。

張郭莊6028地塊全景圖

先看地塊本身。

6028地塊用地規模約3.18萬平，地上建筑規模約4.78萬平，容積率只有1.5。

屬于比較優質的低密地塊。

24米局部30米的控制高度，妥妥的8—10層洋房社區，這也是豐臺河西板塊目前的“正常情況”，容積率和控高基本上都是比較低的狀態。

張郭莊6028地塊相關數據

但6028地塊本身有一個問題，就是地塊本身是一個不規則倒三角形狀。

這樣的形狀，實際上是非常不利于后期的樓棟排布的，也非常考驗開發商的規劃設計能力。

圖源北京規自委官網

再看地塊周邊配套。

臨鐵是其最大的優勢，6028地塊距離已經運行的14號線張郭莊站直線300米左右。

此外，張郭莊站還是14號線與在建的1號線支線的換乘站，1號線支線計劃在2027年年中建成。

也就是說，地塊未來去到麗澤商務區、國貿、望京等產業區，都能“直達”。

6028地塊周邊配套

此外，其西南側、西北側基本上都是公園和綠地，生態環境還算不錯。

但地塊北側緊鄰的是張郭莊棚戶區安置房，總共4112套，體量不小。

周邊的商業，主要依靠張郭莊地鐵站北側西山甲一號等小區的底商。再有就是，6028地塊東南側緊挨著的6029地塊是一塊綜合性商業金融服務用地，地上建筑規模大概2.12萬平，預計未來會為周邊增加一些商業配套。

6029地塊數據信息

但整體，6028地塊除了地鐵優勢之外，其他各項配套都比較荒。

最后看價格。

張郭莊6028地塊，最終成交價是13.54億元，粗算成交樓面價達到2.84萬/平。

而這就是豐臺河西近幾年來樓面價最低的地塊了，包哥查了下相關數據，2021年拿地的熙悅天寰樓面價是3.17萬/平，位置更好的熙悅晴翠可售住宅樓面價直接打到4.7萬/平。

再就是2022年拿地的九里熙宸，住宅成交樓面價3.27萬/平，還有2023年拿地的中海永定玖里，住宅成交樓面價也有3.05萬/平。

要知道，這些項目誰都沒有6028地塊距離地鐵近的優勢。

6028地塊周邊新房二手房分布

張郭莊地塊西北側的首開建工熙悅晴翠，2021年入市時指導價6.8萬/平。

項目一共1557套房源，目前還未清盤，部分房源已經轉入現房銷售階段，包哥查了下項目的網簽數據，11月網簽的4套房源成交均價4.51萬/平，已經低于其當時拿地的4.7萬/平的住宅樓面價了。

兩年前的12月份，熙悅晴翠的網簽均價還能達到6.2萬/平。

而6028地塊西北方向直線3公里的中海永定玖里，2023年入市的政府指導價是6.4萬/平，今年1-11月，總共成交105套，網簽均價只有4.66萬/平。

還有6028地塊往東兩站地鐵的大瓦窯板塊，也有新房在售，11月份最新的網簽均價，中海和頌九里是5.87萬/平，京能西賢府是6.45萬/平。

目前豐臺西部的新房項目，所面臨的是“價換不來量”的世紀難題。

此外，次新小區方面，2022年交房的熙悅天寰，二手房掛牌均價在4.3萬/平—6萬/平之間，2023年交房的龍湖建工九里熙宸，二手房掛牌均價在5.3萬/平—6.6萬/平之間，2024年交房的熙悅晴翠，二手房掛牌均價在5萬/平—6萬/平之間。

6028地塊周邊二手房價格

還有再早些交房的西山甲一號，二手房掛牌均價在4.7萬/平左右。

所以，雖然6028地塊的住宅樓面價只有2.84萬/平，但由于目前整體的市場環境非常差，疊加豐臺河西的“不保值”現狀，即使有好房子政策加持，可能最后也會非常艱難。

但目前開發商能做的，就是在打造好產品的同時，再給到買房人一個可以接受的價格。

綜上，張郭莊地塊具備鄰雙鐵的優勢，非常適合剛需一族，但自身小環境和地塊形狀確實也是地塊的問題，再加上如今的市場環境，低樓面價優勢能否與差市場環境劣勢形成有效對沖，也是一大難題。

問題擺在眼前，開發商有勇氣拿地就值得鼓掌，我們能做的就是祝他好運。

最后2025年前，還有海淀上地地塊和豐臺花鄉地塊，將分別在12月23日和25日迎來出讓，我們到時見。

圖源北京市規自委官網

以上。

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