本周，國家統計局最新發布70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，11月南京新房價格環比上漲0.2%，并列排名全國第三，僅次于合肥、襄陽的0.3%。

這也是自今年4月至10月連跌7個月后，南京新房價格迎來止跌回漲。

這自然是好消息，但城市房價的整體水平，還是要看二手房在內的全部數據：二手房房價環比下降1%，同比下降7.8%。

也就是說，南京二手房價格在近一年的時間內，下降幅度不到8%？說實話，就我的個人感受，下降幅度應該不止這么一點。

因此，濤哥統計了一份南京熱門樓盤（二手房）最近一年（2024年12月對比2025年12月）的價格變動情況。一句話概括：去年底我原以為已經是南京房價的低谷了，沒想到還有這么大的下降空間！！

2025年底， 河西南商品房的二手成交價持續下探，整個板塊基本告別5萬/㎡了！而且各個樓盤基本都有20-30%的價格降幅，遠高于公布的個位數降幅。

去年底，河西南豪宅代表：萬科翡翠濱、融創濱江ONE、河西金茂府等尚在5萬/㎡ 的水平，如今全部跌破5萬，部分樓盤已經打響4萬保衛戰了，比如：融創濱江ONE!

至于中國府，最新成交5.78萬/㎡還是4月份的事情，近期無數據，還能不能賣到5萬/㎡，真不好說！

經過十多年的發展，河西南人居格局基本明了：

吐出時代紅利的“星八客”

早期的“星八客”，以海峽城、魯能公館、升龍天匯、五礦崇文金城等為代表，最久的已交付超10年。

2021-2022年巔峰期，基本都賣到6萬甚至6萬+的水平。即便在曾經餓限售政策下，這波業主也有充足機會將紅利變現。

當然，若是不變現，現在基本也紛紛倒貼了，當年普遍3-3.5萬/㎡的新房價，現在沒一個能達到的。

特別是海峽城云瓏灣，近一年降幅達到37%，于2025年底正式跌破2萬大關，成交均價僅1.9萬/㎡。

“2017-2020年”改善諸盤

2017-2020年，綠地海珀星暉、華僑城天鵝堡、正榮濱江紫闕、魚嘴金茂悅、建發珺和府、河西金茂府一期、中國府、萬科翡翠濱江、融創濱江ONE、頤和鉑灣等，板塊的迭代改善產品陸續上線。

這部分二手房，早一點的如綠地、正榮同樣趕上了房價高峰可出售，高價也曾突破6萬/㎡，而且比“星八客”還堅挺不少。

只是目前看，都降到3萬/㎡上下了。尤其是，正榮濱江紫闕和正榮潤峯兩個項目，此前價格一直比較堅挺，哪怕是經歷2023-2024年的房價低谷，也已然保持較高水平的成交價。

現在，甚是都守不住3萬/㎡的成交價了，近一年的二手房價格降幅超過30%！

后期純改善及豪宅項目

至于晚一些的如珺和府、金茂府、翡翠濱江、濱江ONE等，在允許進入二手房市場之際，市場下行的大趨勢已十分明顯，紅利不復存在。

然后，星葉云墅、中北金基朗樾府、頤和鉑樾府等純改善項目開盤，新房價格進步拉高，全面站位5.5萬+。

2022年之后，中寧府、天琴華樟、偉星長江之歌、建發縵云、中海江南玖序、源上丹若等進階豪宅來接棒，不乏四代宅、南京首個360°環幕立面等高辨識度標簽。

河西江灣豪宅，新房價格從7萬+，悄然落地6萬；河西南魚嘴-魚腹項目新房價僅能勉強維持在4萬的水平。

今年以來，河西南二手房市場整體活躍度較高，但真實成交價遠低于業主預期！

價格方面也是一言難盡，這些首付8成，總價千萬的項目，要么有價無市，高高掛起；要么低價出售，割肉離場~~

最近一年，南部新城二手房成交價也是一片慘淡。但因規劃較晚，且相對低密，普遍品質均是鋁板外立面+科技系統以上的水平（復地宴南都、保利堂悅除外），所以整體房價尚處在3-4萬/㎡之間。

就二手房價格數據而言，比品質層次不齊的河西南，好看許多~

價格跌幅較大的項目

復地宴南都、保利堂悅作為板塊“古早”盤，最近一年跌幅較大，朝著2萬/㎡一路狂奔。

此外，云瀾尚府與金地大成雅境也是兩個難兄難弟，均跌至3萬/㎡的價位，年同比跌幅25%左右。

華著蘭庭分為南北區，北區是洋房產品，今年年初售出一套4.8萬+/㎡的房源后，就無人問津了，這個價格整個南京都能隨便選了。

南區小高層跌幅也不小，價格與金地的大高層產品也沒多少區別了。

保值率較高的項目

放眼整個南部新城二手房市場，最近一年，保值率最好的項目是文淵府。整體降幅僅有7%，仍能價格站位4萬+/㎡。

一方面是，洋房+小高層的組合，容積率、得房率的優勢明顯；另一方面，也有距離萬象城最近，未來自住生活十分便利，且在最繁華地段的原因。

潤鴻府作為跑道南組團的唯一代表，近一年的價格變動也不算太大（14%），只是跌破4萬/㎡的現狀，還是讓不少業主心有不甘！

關于江核的價格，其實在上周濤哥說過一部分了，只是沒有與去年底的數據做詳細對比。

這里主要說一下：

1、江核隧道口價格全面崩盤，最近一年基本都有30%的跌幅，價格全面跌至1.5萬+/㎡。

2、大華云江印月、天宸江樾、中交錦方，成為江核近一年最抗跌樓盤。尤其是云江印月，二手房成交價竟然基本持平！

去年底，還在嘲笑保利西江月的隧道口業主，今年底恐怕也沒誰能笑得出來了~~

卓越大江、保利江匯、江畔都會上城、江與城、正榮潤江城、潤錦城有一個算一個，降幅均在30%以上。

這里面既有曾經的江核房價天花板潤江城，也有以熱度和保值率著稱的江與城、江畔都會上城。房價水分被進一步擠出，與江核政務區基本趨同。

大華云江印月、天宸江樾、中交錦方三盤不僅降幅小，且成交價均在2萬/㎡以上。

其中，天宸江樾位于江核政務區距離萬匯城最近的住宅項目，地利優勢還是明顯的。

中交錦方、云江印月都位于核中核濱江地段，隨著定山大街開街在即，熱度和保值率自然相對較高，至于中交比大華低不少，大概與前期維權以及品質確有不足相關。