正文

2026年房價會漲嗎？

毫無疑問，這是一個折磨人的話題，因為答案如果漲，沒房的伙伴會痛苦，如果答案是跌，有房的伙伴痛苦~

所以，中國樓市在2024年止跌回穩(wěn)之后，在2025年給市場寫出來“普跌分漲”四個大字~

那么，哪里跌，哪里漲？

概括而已，就是核心地段新房漲，其余都跌~

比如就這幾天下，上海徐匯衡復風貌區(qū)地塊以20.03萬元/平方米的樓面價刷新了全國紀錄，虹口北外灘地塊更是溢價率達46.33%~

貴的地段，依然一房萬金，便宜的地段，已經堪比爛鐵~

那么，我的觀點是什么呢？

答案從來都沒有變：會漲

我知道，看到會漲兩個字，盼望房價如蔥的伙伴會狠狠呸一口說：就破水泥籠子，憑什么漲呢？

是啊，中國的房子從2021開始高位下跌，到今天已經哀嚎一片了，

從房企維度看，最早的恒大，現在的萬科都上演了“劫數難逃”的命運。

其實不僅僅是房企的“劫數”中國的房地產行業(yè)、中國無數有房家庭的也經歷了財富浩劫~

可即便如此，我的回答也沒有變：

中國的房子，是中國貨幣超發(fā)之下，為數不多，普通居民可以“摸到”的保值、增值性財產

那么，“房價會漲”這種會成為“眾矢之的”的言論，底氣來自哪里？

除了之前和大家說過的N多種原因之外，還有一個原因就是時隔十年重提“去庫存”

01

房價無論漲跌，最終都由龍城的草頭村民買單，

但到底是漲，還是跌，草頭村民“沒有決定性！最多就是扮演鍵盤俠，發(fā)泄一下情緒而已~

那么，誰決定了漲跌呢？

紅頭文件，也就是政策

我常常說，中國人的命運和未來就寫在紅頭文件里面，

——比如1977年恢復高考制度讓無數人從農村走到城市

——比如2003年三中全會確定房地產是支柱性產業(yè)讓無數萬元戶變成了中產

——比如深圳特區(qū)的開始，就是無數漁民變成了富甲一方的“拆二代”序曲

是的，政策譜寫命運、譜寫時代的例子很多,很多，但如果用一個形象的詞來形容，一定是“政策電梯”，

當政策利好來了，無論長幼、無論學識只要上了電梯，都會跟隨“政策電梯”上升，比如2015年千方百計去庫存的棚改貨幣化安置

當政策利空來臨了，任何行業(yè)和個人，無論貧富、無論城鄉(xiāng)也會跟誰”政策電梯”下降，比如2021三道紅線疊加二手房指導價貸款

紅頭文件構建了從宏觀環(huán)境，到行業(yè)興衰、再到個人財富的秩序和邏輯~

那么，說[中國房價不漲不行]，為什么要說“紅頭文件”呢？

因為2025年12月，關于房地產、房價連續(xù)出臺了兩份“紅頭文件”

第一份就是12月10日政治局會議關于房地產維度重提“去庫存”

（原文）著力穩(wěn)定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快構建房地產發(fā)展新模式。

2015年提出千方百計去庫存，時隔十年的2025年又重提去庫存，是我們要重演2015年嗎？

我的觀點倒沒有這么樂觀。

因為2015年提出千方百計去庫存之后，快速了落地了“三四線棚改為主，一二線棚改為輔”，地方債+央行貨幣工具PSL。

換句話說，從方向到舉措，從事件到貨幣，一個全套的方案在很短的時間內就成形了

而2025再提去庫存，并沒有類似2015年明確的“一拆一賠”的方向。

換句話說，我們的節(jié)奏大概是2024年止跌回穩(wěn)成為方向，然后2025年12月重提去庫存成為路徑，但這條路往哪走，花多少錢到達目標，還沒有是否清晰的路徑~

說得再直白一點，救樓市——確實想救，但用多大代價救樓上，一直在盤桓、斟酌，所以從節(jié)奏上看是“落子遲疑"

但這也反映出一個問題：就是事情的走向，最后還是指向“救”市的

時隔10年重提去庫存就是最好的例證~

中國的商品房有個明顯的供需特征，就是全國庫存面積超過7億m2，市場基本就是“走不動”了，但只要面積低于5億m2，市場就會供需兩旺~

所以，解決當前約2.5億m2的庫存面積，確實找到了問題的癥結~也就是說，救市的路徑是明確的、也是可行的·

那么問題就很明確了：

1、這2.5億m2庫存，或者不希望房價快速上漲，只希望去化1億m2到1.5億m2，用什么方式去化？

2、庫存，本質上是未出售的房子，既然如此，這房子的產權如何從開發(fā)商資產負債表的“庫存”剔除呢？

3、誰來出錢，這個“庫存”又變成誰的資產？

其實房價漲跌，把上述三個問題搞清楚，答案就會浮出水面了

金融的本質在于套利，對于購房者而言，最常見的套利來自于按揭，如何正確使用按揭，可以看文章《》

02

來，咱們就針對這三個問題，做個探討

1、第一個問題：這2.5億m2庫存，或者不希望房價快速上漲，只希望去化1億m2到1.5億m2，用什么方式去化？

我知道，去庫存最快、最好的方式就是“收儲商品房”也就是“用一筆錢直接購買，然后庫存立刻從7.5萬m2變成5萬m2”

但從中財辦最新的表態(tài)看，屬于讓市場消化為主，干預買入為輔、

那么，為什么說市場消化為主，干預買入為輔呢？

來，分開給大家說說~

市場消化為主——

從中財辦的表述看，其肯定了中國房地產開發(fā)投資降低的舉措，認為這是降低庫存的理性選擇~

也就是說，開發(fā)商以前一天建設100套房子，現在一年建設100套，這個開發(fā)速度降低，就等于供應量減少了·

與此同時，市場成交量“穩(wěn)定在一定浮動區(qū)間”那么供應量減少，就等于市場自行消化庫存了~

為了看清楚“市場消化庫存”的影響，我在統(tǒng)計局的網站上看了一下2025年1-11月份的銷售量，和新房供應量。

前11個月新房供應量是656066萬平方米，銷售面積78702萬平方米，供小于求的差額按照2.5億平米計算要39個月，才能被差額去化掉

如果是1.5億平米，也要20多個月.

客觀的講，如果供應和銷售面積能保持這個差額，那么去庫存這件事，市場自身確實可以消耗

但市場不是靜態(tài)的，尤其是地價、房價，

中國樓市目前的問題看似是“供需關系的庫存問題”，但深層次問題是"大部分房子”還會下跌的預期之下，帶來的恐慌性拋售和持幣觀望

所以，單純依靠市場行為消耗庫存來扭轉房地產現狀，顯然是不夠的！

當然，如果進一步嚴控供給，2026年供給降低到“5”字頭，會讓市場調節(jié)的力度更大，速度更快

從中財辦的表述看，2026年也會進一步控制供應量，讓市場進一步供小于求

干預買入為輔——

這次中財辦的表述是“鼓勵收購存量房做保障房”，如果表述去掉“鼓勵”二字，那么就是要求、就是舉措

但偏偏加了鼓勵二字，這翻譯成老百姓能看懂的意思，就是：不反對，也同意，但沒有特別支持

屬于可以做，允許做，但我沒錢的意思

而收購商品房做保障房這件事，最終的的“關卡”就是誰出錢。

在這個問題沒有明確之前，去庫存這件事不會成為更大的利好，也不會扭轉市場的預期！

但核心地段或者本身經濟好的地區(qū)，隨著供需關系進一步收縮，上漲的房價會進一步上漲，下跌的區(qū)域也會進一步下跌！

2、庫存，本質上是未出售的房子，既然如此，這房子的產權如何從開發(fā)商資產負債表的“庫存”剔除呢？

回答這個問題，等于將問題具象化，就是“上面”明確了方向：誰來執(zhí)行呢？

答案無非兩個，

一個是中央牽頭建立收儲銀行，房子變成財政的資產，有點類似2008年美聯儲解決次貸危機一樣！

另外一個是地方城市牽頭，房子變成安居公司的資產和地方城市貸款抵押物，有點類似2015年地方城市負債搞棚改一樣

從杠桿角度看，地方城市杠桿過高，顯然不如“中”字頭的收儲銀行更能“以一博十”撬動資金

如果從杠桿角度看，中金旗下的四大資產公司，會是一個方向~

3、誰來出錢，這個“庫存”又變成誰的資產？

誰出錢就是誰的資產嗎？

地方城市出錢收購商品房做保障房，資產歸地方城市，可錢是哪里來的？

地方專項債

地方專項債怎么來的？

還不是市場募資得來

所以，2026年中國房價會不會漲？

就看上述三個問題落地的情況了

當然，貨幣是否寬松是總的約束

不過從目前“政策敘事”的邏輯看，提升收入、寬松貨幣、提高居民財產性收入、發(fā)展科技等等錨定了構建了2026年的經濟藍圖的方向。

但這個藍圖之下，讓普通人體感的經濟熱起來，我想只有房價了

資產增值保值，可以看文章《

03

最后——

1、擴大內需是戰(zhàn)略

如果說擴大內需是戰(zhàn)略方向，那么貨幣政策就是鑰匙，房地產價格止跌回穩(wěn)就是鎖頭！

所以，核心還是錢從哪里來~

2、降息降準

從銀行角度看，降息降準會讓“凈息差”更難看，但從真實經濟的角度看，降息降準是當前經濟大環(huán)境的必定選項！

所以，LPR低于3%是必然~

而這，也是貨幣寬松的一種體現！

最后一句話：2026年，注定是大寬松之年~注定是全球大寬松之年！

當下，貿易保護主義的陰霾籠罩全球，地緣沖突此起彼伏，貨幣貶值壓力如影隨形，普通人如何在這場風暴中守護錢袋子？

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