樓市年度點評之新房篇：量縮價漲 結構性分化依舊突出

建商品住宅成交走勢上半年穩(wěn)健，下半年疲軟格局。基于2024年下半年的利好舉措，上半年平順開局，小陽春雖然兌現，但交易面積尚未超過70萬平方米，成色不足。7、8月份的淡季更是跌入僵局。9月份在“8.25”政策推動下有反彈，但成交量不足60萬平方米。年末的收官更是“虎頭蛇尾”。截止到25日，全年成交只有533.78萬平方米，比24年減少23.94%

數據來源：上海土地交易中心 上海中原地產整理

Point1

供應特點：供應銳減 “積分”含金量下降

截止12月25日，新建商品住宅供應497.91萬平方米，同比減少30.63%。供應呈現以下特點：

1

供應節(jié)奏穩(wěn)定，高頻率少批量

今年新房投放大幅度弱化“批次”印象，傳統銷售季甚至每周都會有數個新盤“過會”，入市項目密度高，選擇余地大。

2

“以需定供”，強化信心和預期

這一特征在下半年尤為顯著。以往市場預期高，新房熱銷，一批房源投放至少百套起。但是今年一些熱賣的中高端改善項目投放出現幾十套就開盤的現象，目的就是為了保證“去化率”，給市場產品熱銷的印象，繼而強化預期，為后期開盤做鋪墊。

3

觸發(fā)積分的項目大幅減少，積分“含金量”下降

截止到25日，達到積分制的樓盤有28個（包括同一小區(qū)開多次盤），觸發(fā)積分制的項目減少。且積分的含金量開始不足，不少項目雖然觸發(fā)積分，但分數不算高，且投放數量不足百套，有“人為”痕跡。

表：積分最高前十樓盤

數據來源：上海土地交易中心 上海中原地產整理

4

內中環(huán)、中外環(huán)占比提升

內中環(huán)供應占比達到14.36%，占比比去年提升5.29個百分點，另一個占比提升的是中外環(huán)，達到19.64%，比2024年提升1.50個百分點。主要是外環(huán)內土地供應有所增加，不少項目上半年拿地后下半年開盤，市場改善意愿釋放顯著。

Point2

成交特點：豪宅繼續(xù)獨當一面 結構性不平衡進一步加深

市場成交持續(xù)萎縮，但依然有不少看點：

1

新房豪宅化傾向進一步固化

全年成交套均總價達到了1千萬，去年套均總價932萬，似乎新房就是豪宅市場。套均面積達到124.54平方米，比去年增加2.64個平方。這基于改善客群不斷增加，中心區(qū)提供豐富且優(yōu)質的產品，配合信貸優(yōu)惠政策，激發(fā)改善意愿。

2

價格繼續(xù)上行

上海新房市場在全國范圍內是鶴立雞群的存在。國家統計局數據顯示，11月70城房價指數同比上漲5.1%，領跑全國。除了新房品質在提升，成本推動導致價格上漲外，結構性因素也是重要原因。

從成交前十榜單可以看出，榜單中出現4個10萬+項目，且排名都在前5,。此外，基于產品升級、價值回歸，核心地段的產品價格天花板在不斷抬升。比如今年出現高福云境，均價達到21.27萬元/平方米。露香園一期項目均價達到21.23萬元/平方米。

表：成交前十榜單：

數據來源：上海土地交易中心 上海中原地產整理

3

結構性不平衡，外環(huán)外依舊存壓力

當前庫存為811.55萬平方米，比2024年略有減少，但是結構性分化依舊難以扭轉。中環(huán)內去化周期都在12個月以內，風險可控。但外郊環(huán)去化周期達到18個月，郊環(huán)外則達到37個月，可見外環(huán)外去化依舊面臨一定困難，仍需要政策大力支持。市場的熱度呈現點狀分布，雖然外環(huán)外去化有壓力，但一些板塊推出項目，比如寶山楊行，嘉定新城，曹路等等，推新盤市場承接力表現不錯，甚至還有觸發(fā)積分制的項目。相反，中心區(qū)的項目也不見得都能全部銷售完畢，即便順銷一個月也不一定能賣掉1套。

4

豪宅感受到些許涼意

上海高端改善市場一直受到資金熱捧，但是下半年開始，豪宅去化感受到一絲風向轉變。以往豪宅只要開盤就能全部售罄，當前沒有全部消化完的項目變多。即便全部認籌完，網簽速度也不快，對房企資金回籠造成壓力。此外，營銷上都做了積極應對，比如開渠道等，以往豪宅信心足，都不愿意這么做。

Point3

后市預測：政策有望繼續(xù)寬松 成交依舊在低位盤整

年底北京迎來樓市寬松舉措，進一步降低置業(yè)門檻，降低購房總成本。給上海、深圳這樣的一線城市帶來更多期待。從方向來看，進一步釋放剛需和改善力量，化解結構性不平衡風險，所以，明年政策的寬松是大概率事情。此外，今年土地成交沒有特別明顯增加，因此，明年的總體供應還會受到牽制，這對去庫存也有積極幫助。預計明年新房成交量或繼續(xù)在當前水平波動運行，但價格依舊會延續(xù)小幅上行的走勢。