記者/ 石愛華

編輯/ 宋建華

肖賀英所購商鋪外景，目前被一家快餐店租賃使用

2021年，家住河北的肖賀英認購了保定市匯博上谷大觀商業(yè)街的一家商鋪，全款支付房款后，她簽署了兩份合同，一份是商鋪的認購合同，另一份是委托經(jīng)營協(xié)議。

協(xié)議約定，商鋪由開發(fā)商代理經(jīng)營五年，從購房的第三年開始，開發(fā)商每年向購房者發(fā)放租金，年租金為8萬元左右。

四年過去，她未能如期收到租金，也無法辦理房產(chǎn)證，在維權過程中她才得知，在購房前，她所購買商鋪已經(jīng)被開發(fā)商抵押貸款。肖賀英還了解到，和她情況類似的業(yè)主有七十多戶。

一間商鋪通過抵押貸款、出售、出租，被開發(fā)商三次“變現(xiàn)”，實現(xiàn)“利益最大”的同時，業(yè)主的收益卻久久不能兌現(xiàn)。

只能全款買的商鋪

匯博上谷大觀項目配套的這條商業(yè)街名為“上谷天街”，位于保定市高新區(qū)，根據(jù)公開資料，“上谷天街”成立于2019年，其官方視頻賬號的宣傳片中提到，這條商街曾被評為省級示范商業(yè)街，也有探店博主稱這里是“保定三里屯”。

“我們也是看中了這里的位置和消費能力才決定投資的”，肖賀英回憶，她曾在本地網(wǎng)站上看到過這個商區(qū)的介紹。2021年6月初，她和丈夫帶著女兒在附近上培訓班，丈夫在街上收到了一張商鋪銷售的宣傳冊，就順路到銷售現(xiàn)場去看了看，“非?；鸨?，非常搶手”。

肖賀英和丈夫當時正在考慮投資，希望工作外，能有一份額外的收入保障生活。肖賀英的丈夫觀察過周邊的情況，他認為，“周邊有高檔小區(qū)，臨近醫(yī)院，但沒有這樣的綜合商區(qū)，有稀缺性，具有投資價值”。

當時，開發(fā)商推出的銷售方案中，“綁定”了代理運營的方案，業(yè)主購房的前五年，需要把房子委托給開發(fā)商去運營出租，業(yè)主頭兩年不收房租，從第三年開始，開發(fā)商會按照約定金額支付給業(yè)主房租，租金可以達到房款的8%左右。

肖賀英和丈夫看中了上谷大觀5號樓路口的一家店鋪，當時，那個區(qū)域已經(jīng)出租給了一家知名的快餐店，“將來肯定不愁租金”。銷售人員告訴肖賀英，他們夫婦看中的商鋪屬于快餐店內的一個區(qū)域，銷售人員向她解釋稱，因為餐廳占地面積大，暫時將幾間商鋪打通出租，將來可以搭起墻體，成為獨立門面，也會有單獨的房本?？捶慨斕?，肖賀英和丈夫就交了2萬定金，決定買下這里的商鋪。起初，他們希望貸款購房，但開發(fā)商要求，必須是全款支付。

后來拿不到房租時，肖賀英才了解到，這里單獨的商鋪多半已經(jīng)被出售，剩下的商鋪面積很大，開發(fā)商就將大商鋪劃分成多個區(qū)域“零售”，自己所購買的商鋪在住建部門的備案也并非獨立產(chǎn)權。據(jù)肖賀英提供的資料，她選中的這家店鋪面積一共有200多平米，店鋪分割后被賣給了6個業(yè)主，她只買了其中的42.05平方米，“我們選房的時候只剩下很少幾套，再晚幾天估計就買不到了”。最終，她以單價約2萬元的價格買下了這間商鋪，一次性支付全款約84.75萬元。

2021年6月5日，肖賀英和開發(fā)商（河北匯博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）簽訂了商品房認購合同，同時簽署的還有一份委托經(jīng)營合同，合同約定從2021年6月5日至2026年6月5日，商鋪委托該開發(fā)商經(jīng)營管理。針對委托期間的收益問題，合同約定，前兩年開發(fā)商無需支付商鋪租金。從第三年開始，開發(fā)商每年需要向購房者支付租金，三年的租金分別約是7.6萬元、8.4萬元、8.4萬元。

認購合同里還提到，開發(fā)商需要在2026年6月5日前將房子正式交付給購買者，肖賀英說，交完房款后，房子一直沒有進行網(wǎng)簽過戶，至今未辦理房產(chǎn)證。

肖賀英所購商鋪示意圖，1-7號為一個整體區(qū)域，被賣給多位業(yè)主，她買的是7號部分

商鋪在租，業(yè)主收不到租金

2024年6月5日，按照合約，購房的第三年，肖賀英理應收到開發(fā)商支付的首期7.6萬元租金。由于錢一直沒有到賬，她打電話給開發(fā)商詢問情況，得到了“經(jīng)濟不景氣，沒有資金支付租金”的說法，對方讓她再等兩個月。

“當時我比較樂觀”，肖賀英曾看到新聞，說這條商業(yè)街被評為了省級的示范商街，再加上她所購買的商鋪臨街，并已經(jīng)有一家知名快餐在租用，她從未擔心自己會收不到租金。

2025年春節(jié)后，肖賀英還沒有收到房租，幾經(jīng)溝通無果后，她決定起訴開發(fā)商，通過法律手段維權。2025年5月，她拿到了判決，經(jīng)法院協(xié)調，開發(fā)商同意分10期支付她第一年的租金，平均每個月7600元左右。判決下來的前三個月，肖賀英按時收到了租金，但從2025年9月開始，對方又提出“資金緊張”，停止支付了房租。

令肖賀英不解的是，她在走訪上谷大觀商街時發(fā)現(xiàn)，她購買的門店一直有商戶在經(jīng)營，“明明門店處于出租狀態(tài)，為什么我們拿不到租金呢？”

多次走訪中，肖賀英陸續(xù)接觸了多位業(yè)主，她發(fā)現(xiàn)，沒有拿到租金的情況并非個例。維權中，業(yè)主們熟絡起來，陸陸續(xù)續(xù)有七十多位業(yè)主進入了交流群，大家都說沒收到足額租金。一些等不下去的業(yè)主已經(jīng)開始考慮退房。

業(yè)主王寧在2021年購買了上谷大觀商業(yè)街的一間商鋪，并與開發(fā)商（保定市上京圣和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——由河北匯博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股）簽署了為期五年的委托經(jīng)營合同，按照約定，從第三年開始收租金。

2024年9月，收租日期一到，王寧就立刻聯(lián)系開發(fā)商，希望盡快拿到第一期6萬余元的租金收益。過去兩年，因為父親得了重病，她花費了幾十萬的積蓄，急需現(xiàn)錢為父親看病。2024年12月，多次走訪后，她只拿到了2.1萬元。

后來，因為一直沒有拿到剩余租金，2025年1月，王寧和開發(fā)商商量退房。對方告訴她，房可以退，但先前支付給她的2.1元租金需要抵消房款，并且剩余收益也就沒有了。

“我只想盡快拿回房錢”，王寧答應了這個條件，與開發(fā)商簽署了一份合同解除協(xié)議。協(xié)議約定，開發(fā)商一方同意將房款分12期退回給王寧，每期63802元。

2025年2月20，到了約定的第一期還款日，王寧并未收到錢。

從2021年6月開始，匯博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已將部分商鋪抵押

無法辦證，房子已被抵押

2025年8月，在催促開發(fā)商支付第一期房租的同時，肖賀英再次起訴，要求開發(fā)商盡快支付第二年的租金。

期間她了解到，有業(yè)主收到了開發(fā)商的消息，稱商鋪收益不好，租金暫時無法支付，建議業(yè)主退房。肖賀英不敢貿然退房，她認為，一旦解除購房合同，她就失去了房子的物權，和開發(fā)商之間只剩下債權，如果對方?jīng)]能力退款，“我怕錢就打水漂了”，肖賀英說。

王寧向深一度記者證實，購房協(xié)議解除之后，她的確沒有收到退款，過去一年，她經(jīng)常到開發(fā)商辦公室要求對方盡快按照約定退還房款。到2025年11月，她才陸陸續(xù)續(xù)收到了6萬元退款，“如果對方按照退款合同執(zhí)行，現(xiàn)在我都快拿回所有房款了”，如今她也只能陷入等待。

比拿不到房租更麻煩的事情是，肖賀英發(fā)現(xiàn)，她所購買的商鋪已經(jīng)被抵押了。

討要房租過程中，有業(yè)主覺得，既然開發(fā)商不能按時支付租金，那就將商鋪的經(jīng)營權拿回來自己去經(jīng)營，但前提條件是拿到商鋪的房產(chǎn)證。于是有業(yè)主到住建部門咨詢辦理房本的手續(xù)，但他們得到的回復是“無法辦理”，因為商鋪已經(jīng)被抵押了。消息一出，包括肖賀英在內的很多業(yè)主都去詢問了情況。

肖賀英到住建部門咨詢時發(fā)現(xiàn)，自己購房合同上所寫的商鋪編號與住建部門備案的編號不同。她所購買的那42.05平米屬于一間大商鋪里的一部分，在住建部門的檔案里，只有商鋪整體的備案，這42.05平米的空間并未被單獨備案，目前沒辦法單獨辦理產(chǎn)權證。

另外，她也從住建部門的工作人員那里得知，她所購買的區(qū)域也已經(jīng)于2021年就被抵押,據(jù)她了解，目前這些商鋪的抵押日期到2027年的年底，“我們買房的時候已經(jīng)被抵押了”，肖女士這時候也才明白，為什么買房的時候只能全款支付，不能貸款。

面對這種情況，很多業(yè)主都向當?shù)囟鄠€部門反映了情況，王寧也曾參加過當?shù)毓芪瘯M織的溝通會議，得到的說法大致是“盡快解決”。王寧說，從購買商鋪投資到退房的4年，消耗了她不少精力和時間。決定退房時，商鋪的收益她早就放棄了，如今距離簽訂退房協(xié)議也馬上一年，但房款依然沒有全部返還，相比不能實現(xiàn)的合約，她更需要一個可以履約的方案。

2026年1月9日，記者聯(lián)系了河北匯博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上谷大觀商街一事的相關負責人耿先生，耿先生介紹，目前公安機關已經(jīng)介入調查此事，公司方面暫不便透露。記者從商鋪購買者處也獲悉，當?shù)亟?jīng)偵部門已經(jīng)正式受理此事，但截至目前，他們暫未拿到正式立案的通知。

（應受訪對象要求，文中王寧使用化名）

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