最近國(guó)際局勢(shì)一有風(fēng)吹草動(dòng)，石油總是第一個(gè)沖到聚光燈下

但很多時(shí)候，真正值得關(guān)注的

反而是臺(tái)下那位沒怎么換過位置的老演員：房地產(chǎn)

1月9日，白宮國(guó)家經(jīng)濟(jì)委員會(huì)主任哈薩特透露了一個(gè)值得玩味的消息

特朗普正在醞釀一項(xiàng)“大住宅計(jì)劃”

圖源：Investing.com

在美國(guó)，房地產(chǎn)已經(jīng)很久沒有站在政策舞臺(tái)的正中央了

高利率鎖住需求、成交凍結(jié)、開發(fā)商不動(dòng)、購(gòu)房者也觀望

但就在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，特朗普又一次把房地產(chǎn)拎了出來

其曾憑借“Location, Location, Location”地段論的行業(yè)直覺積累財(cái)富

幾乎只做溢價(jià)較高的標(biāo)志性建筑物，也讓他賺得盆滿缽滿

圖源：Whole Living

在一個(gè)政治周期交替、經(jīng)濟(jì)信號(hào)微妙的時(shí)刻

房地產(chǎn)能否再次成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”

特朗普，又將如何調(diào)控房地產(chǎn)？

01

在回答之前，得先看清這個(gè)“大住宅計(jì)劃”到底是想干什么？

特朗普的房地產(chǎn)觀點(diǎn)向來直白，他從不避諱自己的商業(yè)思維

房子是資產(chǎn)，而不是生活必需品

也就是房地產(chǎn)是賺大錢的地方

調(diào)控房地產(chǎn)就是如何讓財(cái)富最大化的游戲

雖然目前還沒有公開的具體文件和實(shí)施計(jì)劃表

但看特朗普這幾個(gè)月的言論和政策走向，能夠明確看到幾個(gè)關(guān)鍵方向

圖源：realtor.com

特朗普始終認(rèn)為，高房?jī)r(jià)本質(zhì)上源自房源不足

他看到了美國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)巨大矛盾：需求旺盛，但供給卻相對(duì)緊張

所以，調(diào)控的第一步必然是擴(kuò)大供給

直指美國(guó)地產(chǎn)供給多年的結(jié)構(gòu)性短缺

具體行動(dòng)是從土地端開始的，從提升建設(shè)審批效率開始，釋放聯(lián)邦土地

特朗普在多個(gè)場(chǎng)合提到，土地是最“閑置”的資源

在他眼中，聯(lián)邦土地就是被忽視的金礦

而繁瑣的審批程序則是阻礙地產(chǎn)發(fā)展的一大瓶頸

他要的就是打破這些限制，迅速提升土地的使用效率

圖源：Yahoo News

有獎(jiǎng)有懲，為了提速建設(shè)

第二步就是對(duì)“限制建設(shè)”的州，反向施壓

他的政策不會(huì)讓不想建房的州安逸下去，“限制建房的州”將被迫接受更多的聯(lián)邦激勵(lì)

特朗普從來不做道德說教，他信奉的是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：

能建得多的，誰建得多，誰就能分到更多的資源

最后，極有可能的一個(gè)動(dòng)作是推動(dòng)“商改住”

商住混合，特朗普自己早就嘗過這道“地產(chǎn)快餐”

他的理念簡(jiǎn)單：形式不重要，直奔結(jié)果

供給之后是需求的持續(xù)提振

只有降低購(gòu)房成本，才能真正刺激市場(chǎng)需求

特朗普于2026年1月8日簽署行政命令

要求政府支持機(jī)構(gòu)（如房利美 / 房地美）購(gòu)買2000 億美元抵押貸款債券

圖源：CNN

以推動(dòng)長(zhǎng)期貸款利率下降、降低購(gòu)房成本

算是打壓房貸利率最大舉措

此外，有草案準(zhǔn)備推行50年周期貸、可轉(zhuǎn)可繼承貸

允許部分養(yǎng)老金/529賬戶免罰金取款用于首付

延長(zhǎng)貸款周期，降低月供負(fù)擔(dān)，從而讓更多人能承擔(dān)購(gòu)房責(zé)任

特朗普清楚，金融市場(chǎng)要活躍，地產(chǎn)市場(chǎng)必須活躍

圖源：CNBC.com

通過擴(kuò)大自有MBS市場(chǎng)，他能為購(gòu)房者提供更便宜的貸款

金融工具始終是地產(chǎn)的加速器

特朗普在公開演講及多次官方說明中強(qiáng)調(diào)：

要降低抵押貸款利率，通過降低融資成本來提升購(gòu)房意愿和購(gòu)買能力

這種操作，一方面能推動(dòng)住房市場(chǎng)的流動(dòng)性，另一方面能減輕市場(chǎng)的投機(jī)壓力

減輕市場(chǎng)的投機(jī)狀況也是特朗普這次調(diào)控比較引人注目的一方面

圖源：apnews.com

特朗普在 2026 年初公開宣布計(jì)劃禁止“大型機(jī)構(gòu)投資者/華爾街公司”買入單戶住宅

以緩解投機(jī)性購(gòu)買對(duì)房?jī)r(jià)的壓力，改善首次購(gòu)房者的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

這一計(jì)劃被稱作“限制機(jī)構(gòu)買房新規(guī)”

限制機(jī)構(gòu)購(gòu)房者購(gòu)房，抑制市場(chǎng)投機(jī)，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模

特朗普通過這種方式，試圖調(diào)節(jié)市場(chǎng)泡沫的膨脹

02

特朗普也不是最近房?jī)r(jià)壓不住了，才想起“要管一管房地產(chǎn)”

地產(chǎn)這張牌，他早就打過，而且不止一次

特朗普的第一個(gè)任期內(nèi)，并沒有正面喊“我要壓房?jī)r(jià)，擴(kuò)大地產(chǎn)市場(chǎng)”

他對(duì)房地產(chǎn)的處理，更像一個(gè)老開發(fā)商的直覺判斷

問題不在需求，在供給；不在錢不夠，在規(guī)則太多

所以他第一任期干了三件事：

圖源：trumpwhitehouse.archives

第一，放松監(jiān)管

2019 年，他專門簽了行政令，成立“消除住房開發(fā)監(jiān)管障礙委員會(huì)”，核心目標(biāo)只有一個(gè)：讓房子更容易被建出來

他說得也很直白：

“房?jī)r(jià)高，不是因?yàn)殚_發(fā)商貪，是因?yàn)檎屗麄兲y干活。”

放寬審批、減少環(huán)保與規(guī)劃層面的聯(lián)邦干預(yù)，這是他典型的“商人式解法”

第二，靠稅改撬動(dòng)地產(chǎn)

2017 年減稅法案不是住房政策，但它對(duì)房地產(chǎn)非常友好：企業(yè)稅下降

圖源：第115屆國(guó)會(huì)（2017-2018年）財(cái)年預(yù)算法案

讓資本更愿意進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)

Opportunity Zones 把資金引向低收入社區(qū)開發(fā)

特朗普的邏輯是：“資本會(huì)解決問題，政府別擋路”

第三，弱化聯(lián)邦住房公平監(jiān)管

強(qiáng)調(diào)不要過度干涉聯(lián)邦的建設(shè)需求，讓市場(chǎng)去做決定

對(duì)此，特朗普政府撤銷了“促進(jìn)公平住房”（AFFH）規(guī)定，停止要求地方政府采取措施來促進(jìn)社區(qū)住房平等

但第一任期的各種措施，效果并不算理想

簡(jiǎn)單來說：房?jī)r(jià)沒下來，供給沒明顯上去

原因其實(shí)也很現(xiàn)實(shí)：地方政府依然卡得很死、建筑成本在漲、勞動(dòng)力短缺

后期又撞上疫情

也就是說，特朗普第一任期的地產(chǎn)調(diào)控，方向是明顯的

但力度和抓手不夠

到了第二個(gè)任期，特朗普在地產(chǎn)上的態(tài)度，明顯更“直接”、也更“著急”了

最大的變化也是三個(gè)方面

第一，他不再只講供給，開始直接干預(yù)金融端

比如拿錢開道，準(zhǔn)備買 2000 億美元的抵押貸款債券

第二，他開始限制資本的權(quán)力

直接禁止大型機(jī)構(gòu)購(gòu)買獨(dú)棟住宅，從開發(fā)商視角出來了

第三，他開始講“公平競(jìng)爭(zhēng)”，而不是“市場(chǎng)自己調(diào)節(jié)”

他說得很直白：“當(dāng)一個(gè)普通家庭要和一個(gè)基金競(jìng)爭(zhēng)買房，這就不是自由市場(chǎng)”

特朗普這兩輪地產(chǎn)調(diào)控

本質(zhì)上是一條線的延伸，而不是推倒重來

第一任期，他像個(gè)開發(fā)商

第二任期，他更像個(gè)情緒已經(jīng)被房?jī)r(jià)磨平的總統(tǒng)

而這，也恰恰解釋了他為什么在 2026 年，突然把地產(chǎn)重新拎到臺(tái)前

03

2026年，算是特朗普不得不出手房地產(chǎn)調(diào)控的黃金時(shí)間點(diǎn)

往前看，

疫后刺激已經(jīng)消退，高利率的“后遺癥”開始全面顯現(xiàn)

疫情后的刺激早已消退

同時(shí)，高利率給市場(chǎng)帶來的滯后效應(yīng)正在全面顯現(xiàn)

房?jī)r(jià)高企，普通人買房壓力巨大

圖源：dallasnews.com

另外，科技和AI的浪潮也在推波助瀾

就業(yè)和收入的普遍擴(kuò)展卻依然在緩慢恢復(fù)

美國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大挑戰(zhàn)，不是資金的缺乏，而是資金的流動(dòng)性不足

這時(shí)，房地產(chǎn)成為了最直接的資金“泄洪口”

往后看，

社會(huì)不滿將集中到住房問題上

年輕人買不起房，中低收入群體被擠出城市的速度，

已經(jīng)成為美國(guó)社會(huì)日益尖銳的矛盾

特朗普深知，住房問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，它已經(jīng)變成了一個(gè)社會(huì)和政治問題

不解決，矛盾就會(huì)激化，風(fēng)險(xiǎn)將急劇上升

第三，最為關(guān)鍵的點(diǎn)：住房依舊存在結(jié)構(gòu)性短缺

需求厚，供給薄

解決不好是大問題

但解決好了，拉動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展也不是不可能

圖源：zillow.mediaroom.com

況且，調(diào)控房地產(chǎn)這一招雖老，但非常好用

特朗普其實(shí)從不諱言這一點(diǎn)：房地產(chǎn)不是創(chuàng)新工具，而是效率工具

他自己說過一句很典型的話，大意是：”真正能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的，從來不是概念，而是房子、道路和人。“

這句話聽著老，但放在當(dāng)下，反而格外實(shí)用

第一，房地產(chǎn)是少數(shù)能同時(shí)拉通需求端和消費(fèi)端的行業(yè)

特朗普做地產(chǎn)時(shí)有一個(gè)非常明確的判斷：一套房子，背后不是一個(gè)交易，而是一整條系統(tǒng)

上到供給端的施工、材料、運(yùn)輸

買房時(shí)涉及按揭、裝修、耐用品消費(fèi)

交付后又會(huì)把社區(qū)、服務(wù)、長(zhǎng)期消費(fèi)都帶起來

所以他最近反復(fù)強(qiáng)調(diào)“擴(kuò)大住房供給”

不是因?yàn)樗孕欧康禺a(chǎn)，而是因?yàn)橹胤康禺a(chǎn)能一次性啟動(dòng)“建貸用住”四個(gè)系統(tǒng)

這在當(dāng)前所有行業(yè)里，幾乎是獨(dú)一份

第二，房地產(chǎn)仍然是金融進(jìn)實(shí)體最快的路徑

特朗普對(duì)金融有一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的判斷：錢不動(dòng)，等于沒錢

這也是為什么，在最近的政策動(dòng)作中，他選擇直接出手MBS

不是補(bǔ)貼、不是口號(hào)，而是把錢按進(jìn)房貸體系里

美聯(lián)儲(chǔ)息也降過，制造業(yè)回流也喊過，但資金依舊在金融體系里打轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)不一樣

居民要按揭，銀行要房貸，金融機(jī)構(gòu)要衍生品，房屋要進(jìn)抵押市場(chǎng)

鏈條一旦轉(zhuǎn)起來，體量足夠大，時(shí)間就能換空間

所以在特朗普那里，地產(chǎn)一直是托底選項(xiàng)，而不是備選項(xiàng)

第三，就不得不提就業(yè)這個(gè)事

美國(guó)2025年失業(yè)率統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，圖源：tradingeconomics.com

I很重要，高科技很誘惑，但特朗普很清楚一件事：

它們解決不了多數(shù)人的工作問題

但房地產(chǎn)可以

從工地到設(shè)計(jì)，從裝修到物業(yè)，

行業(yè)多、崗位雜、門檻低、吸納能力強(qiáng)

左手建房，右手買房，也不是不可能

04

站在2026年的經(jīng)濟(jì)節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)再次顯示出其獨(dú)特的政策價(jià)值

當(dāng)增長(zhǎng)需要支撐、資金需要流向、社會(huì)需要穩(wěn)定時(shí)

這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條最長(zhǎng)、資本吸納能力最強(qiáng)的領(lǐng)域

往往成為最直接的政策工具

特朗普的“大住宅計(jì)劃”也是如此

通過釋放土地、創(chuàng)新貸款、抑制投機(jī)三管齊下

既緩解住房矛盾，又拉動(dòng)投資就業(yè)

政策的成效將取決于立法推進(jìn)、利率環(huán)境與地方執(zhí)行的協(xié)同效率

我們也拭目以待吧

房地產(chǎn)始終是多棱鏡

對(duì)政策制定者，它是經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器；對(duì)普通家庭，它是財(cái)富載體；對(duì)市場(chǎng)而言，它是資本配置的標(biāo)的

每一次房地產(chǎn)被推向舞臺(tái)中央，都不僅僅是行業(yè)周期使然

更是社會(huì)在增長(zhǎng)需求與居住公平之間尋找新平衡的嘗試

這個(gè)“老演員”的每一次登場(chǎng)，都提醒我們

住房問題從來不只是經(jīng)濟(jì)問題，它始終丈量著一個(gè)社會(huì)的價(jià)值選擇與智慧邊界

以上為正文，來自有漾