北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

月壇學區(qū)有半地下的房子，和一層是一體的，能買嗎？算不算硬傷？一層算硬傷，但如果有地下室的話應(yīng)該就不算了吧？體驗過不算潮濕，通風采光雖然不能和高層的比，但也還可以。

如果能買的話請您看看價格是否合適？我們是為了孩子上學和自住，轉(zhuǎn)學后也不打算買，不為投資獲利只為保值而已。

A：

1、和一層是一體的是什么意思？是自己打通的，還是說本來相當于下躍??？如果是自己打通的盡量不買，有可能因為違規(guī)而被責令恢復原狀。如果是原始設(shè)計那就沒問題，正規(guī)的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

2、一層如果不帶花園就算硬傷。帶地下室則是看情況吧，能明顯提升居住體驗就不算，否則仍然算硬傷。

3、您的體驗是自己的感受，但既然是感受，就很難用描述來跟買房人講清楚?；蛘哒f您認為很舒服，但將來的接盤人未必相信。即便是有些人心里認可，但嘴上還是要用這些來當借口砍價。所以這跟算不算的關(guān)系不大，而是無論算不算都不好抬高價格。

4、價格我不知道，這只能問當?shù)刂薪?。不過我看了看周邊的均價，和這套房相比明顯高出一塊。那說明這報價就是按照有硬傷報的，地下室沒增加太大的價值。而且我沒看懂這幾張圖，這樓梯是怎么走過去的？出入口是門外還是屋里的門廳啊？

看樣子不像是有手續(xù)的，如果入口在門外那就更沒什么價值了。估計是每家都有一個地下室，這套房的只是出入方便些而已，但并不增加價值。

5、保值有可能，在剔除學區(qū)溢價之后，只要別發(fā)生其他的利空，那基礎(chǔ)部分大概率也是跟隨板塊大盤，走不出獨立行情。利空包括地下室被責令恢復原狀，或者是加電梯，也就是降低居住體驗的。

僅供參考。

二

Q:

我是為女兒問房子的事情，北京市級事業(yè)單位工作，收入一般勝在穩(wěn)定。我們本來是想給她買套亦莊林肯公園的公寓，300萬左右的100多平，環(huán)境好，自住或出租都方便。但女兒對公寓不看好，還是想拿著300萬當首付買一套商品房。但這樣的話價格就翻番了，月供每個月至少小2萬，您覺得從房子是住的角度講有意義嗎？

Ps：女兒目前還沒交男朋友。月供則是肯定我們要承擔大部分，所以壓力感覺大才猶豫的。

A：

1、房子是用來住的，林肯的公寓自住沒問題，從居住角度完全不弱于普宅，而且還是品質(zhì)高的。所以如果是為了自住，那林肯公寓就算是性價比相對高的。

這也可以用租金來比較，用總價除以預估租金，我估計林肯的在300多，遠遠低于北京的普宅平均值，從居住角度自然是性價比高了。

2、但女兒不想要怎么辦呢？這是家務(wù)事兒，外人不好多說什么。資金方面也是看自己，只能自己判斷是否值得。

3、要不您可以買個面積小點兒的普宅啊，干嘛非得也買100多平的?。勘热缯f買個7/80平的小兩居，單身或小家庭絕對夠住，不住的話也好出租，租金還相對高呢。

僅供參考。

三

Q:

我父母在良鄉(xiāng)有一套142平的三居室，空了好幾年了一直賣不掉，房價還跌了不少。這套房當時是為我結(jié)婚買的，但有孩子后就一直在東四環(huán)住，這套房挺好的裝修閑置了。您幫忙給看看吧，看有什么建議沒有？

補充：電器不值錢了當然是贈送了，但家具方面我們認為是要協(xié)商的，但也不是說必須原價。

A：

1、空了好幾年賣不掉，那大概率就是要價偏高唄，否則北京就算遠郊也不至于有砸在手里的房子。要不您就隨行就市的讓點兒價格吧，要不然誰也沒什么好辦法。

2、不過既然您特意提到裝修，是不是看房vs砍價時卡在這裝修費上了？看您的照片裝修是挺好的，花了至少得20多30萬往上吧？還有這滿堂的原木家具，就算不是紅木的，估計也得十萬八萬起步，屏風就不少錢。

但這沒什么辦法，除非是遇到真正喜歡這裝修和家具的，否者就算人家心里明白，也裝糊涂的說不喜歡而砍價。

3、我要建議就是索性把裝修的成本+家具的價格都列出來吧，如果有原始單據(jù)更好，甭管真的假的都算是有證據(jù)。貼在屋里也行，單獨聊也行。要是我就分開的貼在各個家具上，裝修的各個部位也貼出單獨價格，讓看房人自己感覺值不值吧？但這也只是輔助，起不來太大作用。

4、其他真沒什么建議了，我能理解您的心情，但這就跟賣車時的各種裝飾似的，您因為自己喜歡花了很多錢，但接盤人未必買賬。

僅供參考。

四

Q:

我看您對德勝置業(yè)大廈的態(tài)度好像不看好似的，為什么？在我看來這里在德勝這種頂級學區(qū)的優(yōu)勢很明顯啊，檔次高，價格低，那性價比自然應(yīng)該相當高。

而您卻用租金來判斷性價比有道理嗎？畢竟這里是西城核心區(qū)，享受著這么好的配套，那租售比低也是應(yīng)該的啊，大家都能接受，也就不應(yīng)該算溢價了吧。

A：

1、我談不上不看好，只是列出自己的各項優(yōu)劣勢而已，由咨詢者和看客自己判斷。任何事物都是有兩面性甚至多面性的，看自己重視哪方面了。

2、所謂的“高低”是模糊的概念，沒有標準的話這種討論沒意義。我習慣用租售比來當參考，是高是低的都有參照物和市場數(shù)值。我認為挺有道理的，您認為沒道理也無所謂，每個人都有自己的方法，用您自己的唄。

3、西城核心區(qū)的配套好，所以租售比低是應(yīng)該的？我反正不認可。打個比方吧，買房出租其實就是做生意，租售比可以看做利潤率。那問題來了，做生意的如果在西城擺攤兒，在享受配套的同時，降低商品利潤率行不行啊？

我反正認為是不行的，同樣的商品，而且投資總額還更高，結(jié)果卻少賺錢了，這種生意誰干啊？買東西的肯定接受，至少無所謂，但投資做生意的就吃虧了。

4、是否算溢價看您的判斷吧，我認為是，您認為不是也可以。那您覺得少賺的錢應(yīng)該算什么？算慈善捐款嗎？

僅供參考。

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