1月初，蘇州姑蘇區(qū)低密住宅地塊代建項目官宣了簽約方。

該項目由于地處蘇州古城環(huán)線內(nèi)核心板塊，兼具區(qū)位稀缺性與生活配套成熟度雙重優(yōu)勢，去年11月地塊掛牌后便引發(fā)市場高度關(guān)注。最終金地憑借“地庫抬升+四代住宅”的設(shè)計方案，計劃將項目打造成古城改善“新標(biāo)桿”，從而脫穎而出，成功簽約。

01

代建領(lǐng)域全面提速

這是金地在蘇州主城區(qū)拿下的第3個代建項目。此前其已簽約黃埭青于瀾庭、高鐵新城玖峯匯住宅項目，三個項目的落地也讓金地在蘇州完成了“古城低密+新城剛改”的代建多業(yè)態(tài)布局。

剛剛過去的2025年，金地上海地區(qū)公司總計簽約13個代建項目，分布在上海、蘇州、南通、泰州四個城市。相較于數(shù)量增長，更值得關(guān)注的是，其代建業(yè)務(wù)正持續(xù)向多元領(lǐng)域拓展，包括首次涉足AMC類代建、純市場化民營企業(yè)委托代建，以及多個產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營項目。

實際上，在此前上海松江泗涇鎮(zhèn)城市更新代建項目的招標(biāo)中，金地也和實力強(qiáng)勁的代建公司相遇過。最終憑借13年深耕積累的板塊洞察，以及年底松江萃嶼原墅項目的產(chǎn)品實現(xiàn)和經(jīng)營兌現(xiàn)，力壓友商。

拉長時間軸來看，自2012年進(jìn)入上海松江以來，金地先后開發(fā)了百萬方大盤“金地自在城”、“金地豐盛道”等多個代表性項目，其中豐盛道2021年首開，一年內(nèi)四開四清，1500套房源售空。截至去年底，金地在松江累計開發(fā)13個項目，多點開花。

金地豐盛里（左宇攝）

去年三季度以來，上海樓市行情下行，銷售承壓，其再度憑借松江萃嶼原墅項目的產(chǎn)品和經(jīng)營兌現(xiàn)，體現(xiàn)了對板塊的把握。

為匹配松江方松街道強(qiáng)改善需求，金地內(nèi)部團(tuán)隊總圖方案調(diào)整了40版，最終推出“四房全朝南+客廳朝南”的戶型設(shè)計，營造面寬6.3米、進(jìn)深6.6米“寬聚方廳”。不僅如此，項目還針對性解決區(qū)域老舊小區(qū)痛點，配置了全屋新風(fēng)系統(tǒng)、智能家居控制面板等12項升級配置。

最終，萃嶼首開86套房源，開盤當(dāng)日去化64%，成交客戶中60%來自項目周邊1.5公里范圍內(nèi)，有不少是金地老業(yè)主復(fù)購或推薦。

這種“深耕一個區(qū)域、吃透一個板塊”的戰(zhàn)略，讓其在松江積累了市場基礎(chǔ)。

金地萃嶼原墅（吳典攝）

02

“比委托方更懂市場，比同行更懂落地”

拆解業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，金地代建的項目布局呈現(xiàn)多元化：雖住宅代建仍占主導(dǎo)，但產(chǎn)業(yè)園、社區(qū)商業(yè)、長租公寓等非住宅項目占比顯著提升，同時，資本代建業(yè)務(wù)也在快速拓展，相繼承接了蘇州高鐵新城、泰興紓困項目等4個項目，為基金、信托等金融機(jī)構(gòu)提供全鏈條服務(wù)，形成“住宅+產(chǎn)業(yè)+資本”的三維布局。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度金地代建業(yè)務(wù)營收同比增長32%，其中長三角地區(qū)貢獻(xiàn)了近六成份額，上海、蘇州、杭州三地新增項目占比達(dá)49%，其代建項目平均去化率達(dá)78%，較行業(yè)平均水平高出15個百分點。

為了交出一份高分代建答卷，金地選擇以差異化服務(wù)構(gòu)建護(hù)城河，試圖建立一套適配不同類型項目的打法。

金地上海地區(qū)公司助理總經(jīng)理楊曉濤在接受《國際金融報》記者采訪時介紹稱，針對不同類型的合作方，金地的代建業(yè)務(wù)采取差異化策略。面對地方國企客戶，合作方向以資產(chǎn)保值增值為基礎(chǔ)，助力高效完成民生任務(wù)；服務(wù)民企客戶時，則聚焦產(chǎn)品溢價空間挖掘與資金周轉(zhuǎn)效率提升，賦能企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營價值最大化；在紓困項目中，金地的核心競爭力集中體現(xiàn)在債務(wù)科學(xué)梳理，資產(chǎn)價值重塑以及保交樓工作的高效落地三大關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

不同于部分代建公司的“貼牌”模式，楊曉濤說，為避免加盟制帶來的服務(wù)品質(zhì)參差不齊，金地代建的所有項目均由金地團(tuán)隊承接執(zhí)行，核心管理人員平均從業(yè)年限超8年；同時會根據(jù)地塊屬性與委托方訴求量身定制方案，例如蘇州姑蘇區(qū)項目強(qiáng)化文化適配性，規(guī)劃融入蘇式園林元素的景觀組團(tuán)；松江泗涇項目則突出新規(guī)下的產(chǎn)品快速迭代，在1.2容積率下落地區(qū)域內(nèi)首個別墅抬板項目；產(chǎn)業(yè)園項目則會注重產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與運(yùn)營服務(wù)，例如青浦區(qū)華新東方生命港項目，針對生物醫(yī)藥企業(yè)的普遍融資需求，在招商階段即與地方政府、市國投基金等舉辦兩場融資路演活動。

在楊曉濤看來，“代建不是簡單的代工，而是價值共創(chuàng)。我們要做的是比委托方更懂市場，比同行更懂落地。”

復(fù)盤來看，在代建賽道的激烈角逐中，金地的核心競爭力在于打通了“融資-開發(fā)-運(yùn)營-退出”的全鏈條大資管服務(wù)能力，這種端到端的服務(wù)體系是很多同行難以復(fù)制的。不同于傳統(tǒng)代建僅聚焦施工建設(shè)環(huán)節(jié)，金地的大資管模式覆蓋項目全生命周期。

03

打通大資管服務(wù)能力

楊曉濤總結(jié)了金地代建業(yè)務(wù)在上海地區(qū)公司發(fā)展的幾個變化與趨勢，一是聚焦一二線城市；二是多業(yè)態(tài)布局；三是AI管理應(yīng)用；四是大資管，包括鏈條的打通以及資源的積累與模式的創(chuàng)新。他說“很多同行能建產(chǎn)業(yè)園，但不懂產(chǎn)業(yè)生態(tài)；能做住宅代建，但不會產(chǎn)業(yè)運(yùn)營。這正是我們的機(jī)會所在。”其以青浦區(qū)華新東方生命港為例，金地接手后負(fù)責(zé)招商運(yùn)營，入住半年后簽約面積即超15000平方米。再如青浦鑫瀧產(chǎn)業(yè)園，金地2023年接手時園區(qū)空置率達(dá)超過50%，團(tuán)隊用18個月將出租率提升到90%以上。

除了全鏈條服務(wù)能力，在楊曉濤看來，金地的混合所有制的結(jié)構(gòu)也是一大優(yōu)勢：既有國企的合規(guī)自律與資源優(yōu)勢，又具備民企的市場靈敏度與效率優(yōu)勢；加上近20年代建經(jīng)驗沉淀的上下游資源與專業(yè)團(tuán)隊，共同構(gòu)成了“別人做不了、我們做得好”的核心壁壘。

對于代建行業(yè)的未來發(fā)展，楊曉濤認(rèn)為2026年是行業(yè)的“洗牌分化年”，“規(guī)模≠強(qiáng)者，低費(fèi)率競爭亦不可持續(xù)。他認(rèn)為未來能存活的企業(yè)，必然是具備專業(yè)能力與差異化優(yōu)勢的玩家。其預(yù)判，代建行業(yè)將呈現(xiàn)三大變革趨勢：一是滲透率持續(xù)提升，從目前的12%向成熟市場的25%-30%靠攏；二是集中度加速提高，頭部企業(yè)市占率有望從當(dāng)前的35%提升至 50%；三是業(yè)態(tài)進(jìn)一步多元，城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老地產(chǎn)等將成為新增長點，預(yù)計未來三年這類項目占比將達(dá)50%。

變革之下，金地也未雨綢繆提前布局：一方面持續(xù)強(qiáng)化直營模式與專業(yè)團(tuán)隊建設(shè)，目前不少原開發(fā)團(tuán)隊人員轉(zhuǎn)入代建團(tuán)隊，鞏固服務(wù)品質(zhì)優(yōu)勢；另一方面加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型，通過智慧建造、大數(shù)據(jù)招商等技術(shù)提升運(yùn)營效率；同時擴(kuò)大資本代建業(yè)務(wù)規(guī)模，計劃新增6-8個不良資產(chǎn)盤活項目，抓住市場機(jī)遇。楊曉濤表示：“未來的代建企業(yè)，不再是單純的開發(fā)商，而是綜合的資產(chǎn)服務(wù)商。”

在代建行業(yè)從“野蠻生長”走向“專業(yè)深耕”的轉(zhuǎn)型期，金地的突圍之路頗有啟示意義。

它展示另外一條路徑，當(dāng)競爭進(jìn)入紅海，除了價格戰(zhàn)之外，企業(yè)能做的還有專業(yè)能力、運(yùn)營實力和服務(wù)品質(zhì)。

記者孫婉秋

編輯 張俊才