文｜鄧浩志

避免爆雷成工作重點(diǎn)，萬科能否順利過關(guān)？

1月15日金融監(jiān)管總局會(huì)議提出：推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化運(yùn)行，依法合規(guī)支持融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解的相關(guān)工作。

我梳理出若干要點(diǎn)：

1、有力有序有效推進(jìn)中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)化解，堅(jiān)決遏制增量風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不“爆雷”底線。這里說的守住不“爆雷”底線雖是中小金融機(jī)構(gòu)，但在此前，深圳市政府、央行都先后有類似守住不“爆雷”底線的表述。可見，不“爆雷”在今年金融工作和地方工作中占據(jù)突出位置。從這個(gè)視角看，避免萬科“爆雷”肯定也是今年的重要工作。盡管深鐵已經(jīng)向萬科輸血了數(shù)百億資金，坊間把這形容為“無底洞”，但事實(shí)上它真的避免了萬科爆雷，避免了引發(fā)債務(wù)危機(jī)、保交房等一系列問題。

另外我想強(qiáng)調(diào)，郁亮退休，意味著萬科國(guó)有化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。這在長(zhǎng)期看來到底是好是壞暫時(shí)無法判斷，但就短期而言，萬科國(guó)有化程度越高，避免爆雷的可能性就越大。所以萬科整個(gè)管理團(tuán)隊(duì)的更換，反而是避免其爆雷的關(guān)鍵性因素。反過來想，如果全部都換成“國(guó)家隊(duì)”，萬科還是爆雷了，那就是“國(guó)家隊(duì)”無能的體現(xiàn)，到時(shí)候深圳市的臉、國(guó)企的臉往哪里擱？所以我越發(fā)堅(jiān)信，萬科最終不會(huì)“爆雷”。

2、嚴(yán)防嚴(yán)打嚴(yán)處非法金融活動(dòng)。

房地產(chǎn)領(lǐng)域的非法融資歷來常見：早些年是房企無序擴(kuò)張的案例常見，最近是金融客“高評(píng)高貸”（評(píng)估價(jià)、貸款額虛高）、經(jīng)營(yíng)貸“置換”房貸等情況多見。

去年底，多地（比如廣州）都在整頓這些房地產(chǎn)領(lǐng)域的違規(guī)行為，并收到了一定效果。今年范圍或?qū)U(kuò)大，一批之前違規(guī)操作但尚未被揭露的案例今年或?qū)⒓铀偾謇怼Ｔ诖?strong>再次提醒房地產(chǎn)領(lǐng)域的客戶和同行，切勿圖小利而違規(guī)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資時(shí)間周期長(zhǎng)，總有機(jī)會(huì)引起監(jiān)管的關(guān)注，總有機(jī)會(huì)被查出來。

哪些專家的建議不值得聽？

我干房地產(chǎn)這么多年，直接主管企業(yè)的研究中心近10年，寫房地產(chǎn)也這么多年，但其實(shí)我也看其他人的觀點(diǎn)，也會(huì)學(xué)習(xí)和研究其他機(jī)構(gòu)的報(bào)告。哪些有價(jià)值？哪些很水？今天談?wù)勎业目捶ā?/p>

有價(jià)值的類型：

1、最有價(jià)值的是專業(yè)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告，比如合富、世聯(lián)、貝殼等機(jī)構(gòu)的。一則他們?cè)跇I(yè)務(wù)一線，了解真實(shí)情況，而且速度最快、最敏感；二則他們下沉到具體城市，知道各地的差異，而樓市各地差異很大，光看宏觀趨勢(shì)完全不能指導(dǎo)實(shí)際工作，所以選報(bào)告必須看所在城市分公司的報(bào)告；三則他們知道“潛規(guī)則”，所謂潛規(guī)則就是在公開政策之下的實(shí)際操作情況。比如有段時(shí)間二手交易異常活躍，但業(yè)內(nèi)知道其中又有“高評(píng)高貸”的干擾，數(shù)據(jù)不能完全采信。

2、大投行的研究報(bào)告。

他們的視角和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有較大區(qū)別，市場(chǎng)情況他們通常把握不準(zhǔn)，但對(duì)宏觀趨勢(shì)、對(duì)政策、對(duì)各國(guó)房地產(chǎn)歷史走勢(shì)的研究、對(duì)金融領(lǐng)域，他們都能提供更多業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)沒有的視角。這方面，總部在國(guó)外的機(jī)構(gòu)會(huì)更少受到“指導(dǎo)”和影響，出發(fā)點(diǎn)相對(duì)會(huì)更客觀，而且很多國(guó)外投行經(jīng)常會(huì)曝猛料，比如彭博社等。

3、敢說真話的房地產(chǎn)專家，尤其是已經(jīng)退休的、沒有壓力的老領(lǐng)導(dǎo)。他們干的時(shí)間長(zhǎng)，在自己的領(lǐng)域事無巨細(xì)都十分清楚，知道市場(chǎng)痛點(diǎn)、政策問題。在職的通常輸出口徑都非常統(tǒng)一，看了等于沒看，但退休了的就什么都敢說，只是節(jié)目和內(nèi)容最終能不能播出和限流而已。代表人物：孟曉蘇。

沒有價(jià)值的類型：

1、開發(fā)商老板和高管。屁股決定腦袋，他們只能唱多。

2、媒體和自媒體。也是屁股決定腦袋，前者說的是標(biāo)準(zhǔn)話術(shù)，后者則看自己業(yè)務(wù)需求。

3、以專家身份、換個(gè)角度表達(dá)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定內(nèi)容的專家。代表人物：李某葵。這個(gè)不用解釋。