市場的四大變化和四大不變

這篇文章，主要是根據實時的訊息，做的一個小總結，有必要收藏多看，甚至有必要過一段時間回來再看。

我是針對部分人的觀點：“北京樓市，2026年和2025年沒什么變化”，這句話展開討論的。

【市場的四大變化】

第一，成交量與掛牌量。

去年（2025）北京樓市是成交量增加、掛牌量也在增加（去年掛牌量很短暫地下降一點，然后馬上又上去了），參見我之前文章說的，很詭異，這明顯是補跌前兆。

而今年不一樣，成交量增加，掛牌量是在減少的（我認為會一直減少，甚至不排除會減少到近幾年新低的11.X萬套），這說明尾部資產的補跌也快接近尾聲了。

第二，今年房價是在去年基礎上補跌了10%—15%，甚至某些尾部資產，補跌更多。

目前雖然北五環、東三環附近部分次新價格，有所抬頭，但我認為，能讓整個市場充分夯實，甚至整體抬頭的力量，是老破小。

這個是市場筑底的根本。

什么時候，租老破小的人，覺得花幾千租金租房，還不如首付幾十萬，把那幾千相同的租金，付到月供里，這個市場就夯實了。

因為老破小，是北京樓市食物鏈的最底端，這就像一口漏底的鍋，補牢底部，才能往上研究。

第三，頂級央媒的定調和表態式發言。

具體分析，見文章，這里簡單說結論：這不是亮底牌、也不是換“牌桌”，這是直接換方向了。

過去幾年，我們的“三駕馬車”：投資、消費、出口，最強勁的是出口，而且毫不掩飾地講，數據非常亮眼，各位可以去查下：

我們的1.19萬億貿易順差，高居第一，且比全球第二到第十名的總和還要高。

而且貿易順差的質量，也在全面提升，這里占比前幾名的，有排名第一的手機、平板（高端電子產品），也有國產“新三樣”新能源汽車、鋰電池、光伏產品，我們不再是靠義烏小作坊手搓低端工藝品賺外匯的那個中國的，這就是科技升級帶來的質的飛躍。

但是，我們太清楚，現在外貿出口未來的不確定性和復雜性，有多不可控了（這里超三分之一的順差來自西大，這還沒統計美派國家的順差額呢）。

所以，另外“兩家馬車”——投資和消費，必須提振。

而投資和消費，絕不是先有雞還是先有蛋的問題，沒有投資增值，就不會有消費。

所以，求是當時最讓人沒想到的一句話，提到且明確了：

房地產的金融屬性。

在這種極端審慎的央媒筆下，能把事情挑明到這個程度，也算沒辦法了，更是歷史罕見了。

第四，30萬億的3年期/5年期定期存款到期。

這個應該說是2026年，國內投資品，不確定性里，最大的推手。

我在之前文章說過，甚至我現在不是很看好的大A、黃金價格，都有可能受到這30多萬億的影響，而出現不合理的溢價。

其實之前很多人講的總存款額（全國近170萬億、北京7萬億+）并不能顯著影響市場，但這30萬億到期的定存，是最棘手的，本來5年前，享受的是3%的存款，現在到期了再去存，連1.5%都很難達到，那這個人要不要有其他想法？

這個比例不會低的，所以我直播說，2026年，是各類投資品群魔亂舞的一年。

你可以問問現在已經入場其他投資品的盆友，他現在是什么心態？

基本都是認為自己不是最后一棒，都想在其他品類賺一波，然后選一種資產固定下來，這最后固定下來的資產，有很大一部分，難道不是京滬核心房產，還能是什么？

【市場的四大不變】

我們不能只談變化，因為市場還有幾大因素，是沒有變的。

第一，買家信心沒變。

非常明確地講，目前買家信心還是非常薄弱的。但這并不稀奇，因為任何資產，信心都來源于“賺錢效應”，至少現在北京市場并沒有全面的“賺錢效應”，信心的建立，反而不是漫長的。

信心就是在瞬間轉變的，但需要契機。

就是那句話：一根陽線重塑三觀、三根陽線迅速改變信仰。

第二，人口下降趨勢沒變。

坦率講，這個對“中游學區”影響最致命，這幾年趁機會，可以置換一下此類資產。

至于有人擔心的，人口下降會影響房價。

這個邏輯，難道不是和學區一個道理么？

地球上已經有無數比我們先行人口下降的國家，因為隨著物質水平提升，不想生的現象必然發生，那么趨勢是什么？

——被頭部虹吸。

人口越下降，資源、人才、財富，一定會向頭部集中。

無論西方的歐美，還是東方的日韓，都逃不過這個旋渦。

所以，在不變的人口下降趨勢下，要優化，而不是要躺平，趨勢已經越來越明顯了。

第三，消費的困境沒變。

這個不能細說。

我可以預測下，絕不會出現：消費先變好，然后核心房價回升。

至于會不會核心房價先回升，然后消費再變好，您繼續往后看好了。

以目前北京房價跌幅看，北京平均每家賬面資產損失，大概是150萬。

如果是50后+80后的家庭模式，那就是兩個150萬。

這里插一句，連中產無比追捧喜愛的宜家都開始關店了……

百葉凋零。

第四，低杠桿率沒變。

自從北京2024年杠桿率下來后，一直就維持在20%以下的水準。

這個放在買房案例里，基本就是10家買房，7家全款（或少貸抵稅），另外3家幾乎貸滿。

目前看，這個局面，短期改變的可能不大。

為啥說這個呢？

很多人不是盼著有什么降息之類的嗎？

我的意思是，不管是降息還是貼息，這種小政策，對市場積極影響是有的，但不是改變局勢的那種核心政策。

市場就是需要自身刮骨療毒，任何政策，都是輔助。

誰先徹底排毒了，誰就沒事了，當然了，也可能會有“不能完全排毒”的資產，這種的，就放棄掉吧。

最后做個“人設級”的預測：

以目前市場預測看，2026年小陽春的成色，應該是非常足，個別頭部資產（請了解我定義的頭部資產是什么，在對號入座），漲幅恐怕要超過10%。

我的微信：6839916，愿意加的，可以加下，算防失聯吧。每天好像有數量限制，今天加不上的，明天再加。朋友圈會單獨發一些不適宜發的訊息，另外近期市場有異動，我也會不定期發到朋朋圈。