作者 | 虞滟萍 責編 | 韓瑋燁

摘要：睿和智庫雙峰會，共話不動產變革。

2026年1月21日至22日，“第十屆中國不動產資產管理峰會暨第四屆智慧低碳產融峰會”在北京鈺珵大廈成功舉辦。本次峰會由睿和智庫聯合首程控股、北京金隅資產運營有限公司等機構共同主辦，峰會分為五個主題，20場緊跟前沿的主題演講，共有6場匯聚超30余名大咖的火花談圓桌分享，500位來自開發商、運營商、金融機構、產業方及政府的代表，圍繞“十五五”行業趨勢與變革路徑，展開為期兩天的深度探討。

一、大勢所趨：在不確定性中構建“自身的確定性”

面對全球格局演變與經濟結構調整的宏觀背景，行業需在不確定性中辨識確定性方向。如果說“十四五”期間，中國經濟在穩中求進，“十五五”則既要面對全球地緣政治和產業巨變的機遇和挑戰。不確定性已成成常態，睿和智庫創始人韓瑋燁著力強調“更新”與“增長”：“更新不僅是物理空間的改造，是人的能力和產業能力的迭代；增長也不僅是收入和利潤，更是認知與組織能力的提升。面對行業調整期，企業需要走出舒適區，主動學習，構建自身‘確定性能力’。”

本屆峰會從宏觀經濟政策、資本市場革新與人口結構變遷三大維度，勾勒出未來五年的發展坐標系。政策連續性、REITs市場深化與銀發經濟崛起，共同構成了理解未來資產價值演變與產業機遇的底層邏輯。

上海交通大學安泰經濟與管理學院教授黃少卿在《“十五五”經濟走勢與政策展望》主旨發言中指出，認為未來五年政策將保持連續性，核心在于擴大內需、發展新質生產力與防范風險。他特別提示企業關注“服務驅動型制造”新業態，通過產業互聯網平臺推動制造業服務化與服務業產業化，在效率提升中尋找新增量。

在資本市場層面，公募REITs的常態化發行與擴募正深刻影響存量資產邏輯。中金基金李耀光認為，2026年REITs市場將呈現“政策強支持、市場快擴容、價值顯分化”的特點。特別是商業不動產REITs政策的落地，將對購物中心、酒店、寫字樓等業態的交易邏輯與估值體系產生深遠影響，增強公募REITs的包容性和覆蓋面，可能帶來相關領域大宗交易的價值重估。他強調，未來三年將是Pre-REITs從“0到1”的關鍵發展期，多層次REITs市場將逐步打通“募投管退”全鏈條。

與此同時，人口結構變遷催生新的產業藍海。銀發經濟不僅是應對人口老齡化的社會事業，更是融合不動產盤活、產業升級、消費擴容與科技應用的巨大市場機遇，其發展關鍵在于精細化運營、全鏈條能力、支付創新與產業生態的共建。

盤古智庫學術委員副主任、共享際創始人毛大慶指出，中國正快速邁向中度老齡化社會，規模達3.8億人的“60后”“70后”群體將成為銀發經濟的核心力量，其消費重心集中于旅游、教育、健康管理等“第二人生”構建。大家的家城心養老品牌設計負責人李棟分享了在城市核心區改造存量物業布局養老機構的實踐，強調“城心養老”需緊扣“臨近醫療、親近子女、更近人間煙火”。北京椿萱茂康養服務有限公司副總經理畢曉娜則指出，存量物業轉型養老需具備從前端定位、設計改造到后期運營、品牌打造的全鏈條能力。綜合來看，銀發經濟遠不止機構養老，更涵蓋文旅旅居、居家服務、健康管理、老年教育等廣闊生態，產業與空間融合潛力巨大。

二、中流擊水：新質生產力驅動下的產業融合與增長動能

宏觀趨勢為發展劃定了航道，而真正推動破浪前行的引擎，則來自以智慧低碳為代表的新產業與新動能。峰會次日聚焦氫能、低空經濟、人工智能等前沿領域，深入探討了產業與資本、空間如何深度融合，共同塑造“十五五”期間的增長新范式。

中科富海董事長張彥奇系統闡釋了氫能作為未來能源主力軍的底層邏輯，指出大規模、低成本儲運是產業規模化的核心瓶頸，液氫技術在中長距離場景下具備顯著經濟優勢，“十五五”期間單位成本有望大幅下降。

低空經濟亦迎來國家戰略層面的前瞻布局。航投私募基金管理有限公司相關負責人指出，eVTOL（電動垂直起降飛行器）作為核心載體，其發展將遵循“適航取證-基建完善-運營放量”的路徑，并將在整機制造、基礎設施、低空運營三大環節催生萬億級市場。

人工智能正從概念走向產業實處。中關村智用人工智能研究院錢雨指出，AI在不動產領域的應用已從“務虛”走向“務實”，在智能估值、選址分析、設計優化等場景逐步落地。未來，提供“AI水電煤”式的新型基礎設施將成為園區與樓宇競爭力的關鍵。

在產城融合圓桌討論中，來自產業方、資本方與空間運營方的代表一致認為，新周期下增長動力來源于產業、資本與空間的深度融合。需要通過產業服務、科技賦能、資本引導等方式，以用戶需求為導向、以價值鏈整合為核心，構建共生共長的產業生態。

三、行穩致遠：不動產運營的微觀革新與價值重塑實踐

再宏大的趨勢與產業藍圖，最終都需要落在具體的空間載體與運營實踐中方能實現價值。本屆峰會回歸不動產管理的本質，從商辦、零售、租住到產業園區，多維度探討了在新時代背景下，運營者如何通過自我革新、精益管理與生態構建，實現資產的保值增值與可持續成長。

COOC中海商務全球負責人張存理提出，商辦資管已從“硬件競賽”進入“產業賦能”時代。中海商務通過“產業定位-空間適配-生態集成”模型，在不同城市深度綁定產業升級，實現樓宇價值的持續躍升。

在零售不動產領域，城市更新面臨產權復雜、政策多變等挑戰。參與討論的圓桌嘉賓指出，成功更新需精準定位在地文化，建立有效協調機制，并聚焦體驗提升、情緒價值與文旅融合，以內容創新激活空間。輕資產合作中，資方與運營方需在目標對齊與風險共擔上達成互信。

租住領域則呈現出產品力與多元化經營并重的趨勢。圓桌嘉賓認為，“十五五”期間租賃住房仍是發展重點，產品需與人才政策、產業規劃深度聯動。數字化運營、精細化服務與社群構建成為核心競爭力，國企在履行保障功能的同時也需提升市場化運營效率。酒店與長租公寓業態可在服務與運營上相互借鑒，共同盤活存量資產。

運營層面的精益管理成為行業共識。在“降本增效提質”主題討論中，嘉賓指出，存量競爭時代需從能源管理、流程優化、產業服務等多維度實現精細化管理。科技手段（如AI智控、嵌入式算力）與深度產業服務（如融資對接、市場鏈接）是提升樓宇競爭力、實現租戶與業主共贏的關鍵。中國建筑節能協會調適與運維專委會秘書長劉魁星強調，建筑運維正從“人工經驗”轉向“算法驅動”，未來應推動算法產品化，實現規模化降本增效。

結語：協同共生，邁向價值運營新生態

峰會期間，“睿新銀發產業促進中心”正式成立，睿和智庫與多家機構簽署戰略合作協議，共同推動“AI+”與產業融合。在2025-2026年度“資管新勢力”與“智遠獎”頒獎環節后，為期兩天的峰會圓滿落幕。

展望未來，行業邏輯正從“資產持有”轉向“價值運營”，從“單一閉環”走向“生態共建”。不確定性成為常態，唯有堅持“產業為基、金融為翼、運營為脈”的發展模式，主動擁抱變化、深化跨界融合，才能在變革中筑牢確定性根基，共同繪就“產融共生、價值共享”的新圖景。