作者 | 虞滟萍 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：睿和智庫雙峰會，共話不動產(chǎn)變革。

2026年1月21日至22日，“第十屆中國不動產(chǎn)資產(chǎn)管理峰會暨第四屆智慧低碳產(chǎn)融峰會”在北京鈺珵大廈成功舉辦。本次峰會由睿和智庫聯(lián)合首程控股、北京金隅資產(chǎn)運(yùn)營有限公司等機(jī)構(gòu)共同主辦，峰會分為五個主題，20場緊跟前沿的主題演講，共有6場匯聚超30余名大咖的火花談圓桌分享，500位來自開發(fā)商、運(yùn)營商、金融機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)方及政府的代表，圍繞“十五五”行業(yè)趨勢與變革路徑，展開為期兩天的深度探討。

一、大勢所趨：在不確定性中構(gòu)建“自身的確定性”

面對全球格局演變與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的宏觀背景，行業(yè)需在不確定性中辨識確定性方向。如果說“十四五”期間，中國經(jīng)濟(jì)在穩(wěn)中求進(jìn)，“十五五”則既要面對全球地緣政治和產(chǎn)業(yè)巨變的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。不確定性已成成常態(tài)，睿和智庫創(chuàng)始人韓瑋燁著力強(qiáng)調(diào)“更新”與“增長”：“更新不僅是物理空間的改造，是人的能力和產(chǎn)業(yè)能力的迭代；增長也不僅是收入和利潤，更是認(rèn)知與組織能力的提升。面對行業(yè)調(diào)整期，企業(yè)需要走出舒適區(qū)，主動學(xué)習(xí)，構(gòu)建自身‘確定性能力’。”

本屆峰會從宏觀經(jīng)濟(jì)政策、資本市場革新與人口結(jié)構(gòu)變遷三大維度，勾勒出未來五年的發(fā)展坐標(biāo)系。政策連續(xù)性、REITs市場深化與銀發(fā)經(jīng)濟(jì)崛起，共同構(gòu)成了理解未來資產(chǎn)價值演變與產(chǎn)業(yè)機(jī)遇的底層邏輯。

上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授黃少卿在《“十五五”經(jīng)濟(jì)走勢與政策展望》主旨發(fā)言中指出，認(rèn)為未來五年政策將保持連續(xù)性，核心在于擴(kuò)大內(nèi)需、發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力與防范風(fēng)險。他特別提示企業(yè)關(guān)注“服務(wù)驅(qū)動型制造”新業(yè)態(tài)，通過產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺推動制造業(yè)服務(wù)化與服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，在效率提升中尋找新增量。

在資本市場層面，公募REITs的常態(tài)化發(fā)行與擴(kuò)募正深刻影響存量資產(chǎn)邏輯。中金基金李耀光認(rèn)為，2026年REITs市場將呈現(xiàn)“政策強(qiáng)支持、市場快擴(kuò)容、價值顯分化”的特點(diǎn)。特別是商業(yè)不動產(chǎn)REITs政策的落地，將對購物中心、酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)的交易邏輯與估值體系產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，增強(qiáng)公募REITs的包容性和覆蓋面，可能帶來相關(guān)領(lǐng)域大宗交易的價值重估。他強(qiáng)調(diào)，未來三年將是Pre-REITs從“0到1”的關(guān)鍵發(fā)展期，多層次REITs市場將逐步打通“募投管退”全鏈條。

與此同時，人口結(jié)構(gòu)變遷催生新的產(chǎn)業(yè)藍(lán)海。銀發(fā)經(jīng)濟(jì)不僅是應(yīng)對人口老齡化的社會事業(yè)，更是融合不動產(chǎn)盤活、產(chǎn)業(yè)升級、消費(fèi)擴(kuò)容與科技應(yīng)用的巨大市場機(jī)遇，其發(fā)展關(guān)鍵在于精細(xì)化運(yùn)營、全鏈條能力、支付創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)生態(tài)的共建。

盤古智庫學(xué)術(shù)委員副主任、共享際創(chuàng)始人毛大慶指出，中國正快速邁向中度老齡化社會，規(guī)模達(dá)3.8億人的“60后”“70后”群體將成為銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的核心力量，其消費(fèi)重心集中于旅游、教育、健康管理等“第二人生”構(gòu)建。大家的家城心養(yǎng)老品牌設(shè)計負(fù)責(zé)人李棟分享了在城市核心區(qū)改造存量物業(yè)布局養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的實踐，強(qiáng)調(diào)“城心養(yǎng)老”需緊扣“臨近醫(yī)療、親近子女、更近人間煙火”。北京椿萱茂康養(yǎng)服務(wù)有限公司副總經(jīng)理畢曉娜則指出，存量物業(yè)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老需具備從前端定位、設(shè)計改造到后期運(yùn)營、品牌打造的全鏈條能力。綜合來看，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)不止機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，更涵蓋文旅旅居、居家服務(wù)、健康管理、老年教育等廣闊生態(tài)，產(chǎn)業(yè)與空間融合潛力巨大。

二、中流擊水：新質(zhì)生產(chǎn)力驅(qū)動下的產(chǎn)業(yè)融合與增長動能

宏觀趨勢為發(fā)展劃定了航道，而真正推動破浪前行的引擎，則來自以智慧低碳為代表的新產(chǎn)業(yè)與新動能。峰會次日聚焦氫能、低空經(jīng)濟(jì)、人工智能等前沿領(lǐng)域，深入探討了產(chǎn)業(yè)與資本、空間如何深度融合，共同塑造“十五五”期間的增長新范式。

中科富海董事長張彥奇系統(tǒng)闡釋了氫能作為未來能源主力軍的底層邏輯，指出大規(guī)模、低成本儲運(yùn)是產(chǎn)業(yè)規(guī)模化的核心瓶頸，液氫技術(shù)在中長距離場景下具備顯著經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，“十五五”期間單位成本有望大幅下降。

低空經(jīng)濟(jì)亦迎來國家戰(zhàn)略層面的前瞻布局。航投私募基金管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，eVTOL（電動垂直起降飛行器）作為核心載體，其發(fā)展將遵循“適航取證-基建完善-運(yùn)營放量”的路徑，并將在整機(jī)制造、基礎(chǔ)設(shè)施、低空運(yùn)營三大環(huán)節(jié)催生萬億級市場。

人工智能正從概念走向產(chǎn)業(yè)實處。中關(guān)村智用人工智能研究院錢雨指出，AI在不動產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用已從“務(wù)虛”走向“務(wù)實”，在智能估值、選址分析、設(shè)計優(yōu)化等場景逐步落地。未來，提供“AI水電煤”式的新型基礎(chǔ)設(shè)施將成為園區(qū)與樓宇競爭力的關(guān)鍵。

在產(chǎn)城融合圓桌討論中，來自產(chǎn)業(yè)方、資本方與空間運(yùn)營方的代表一致認(rèn)為，新周期下增長動力來源于產(chǎn)業(yè)、資本與空間的深度融合。需要通過產(chǎn)業(yè)服務(wù)、科技賦能、資本引導(dǎo)等方式，以用戶需求為導(dǎo)向、以價值鏈整合為核心，構(gòu)建共生共長的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

三、行穩(wěn)致遠(yuǎn)：不動產(chǎn)運(yùn)營的微觀革新與價值重塑實踐

再宏大的趨勢與產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖，最終都需要落在具體的空間載體與運(yùn)營實踐中方能實現(xiàn)價值。本屆峰會回歸不動產(chǎn)管理的本質(zhì)，從商辦、零售、租住到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，多維度探討了在新時代背景下，運(yùn)營者如何通過自我革新、精益管理與生態(tài)構(gòu)建，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值與可持續(xù)成長。

COOC中海商務(wù)全球負(fù)責(zé)人張存理提出，商辦資管已從“硬件競賽”進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)賦能”時代。中海商務(wù)通過“產(chǎn)業(yè)定位-空間適配-生態(tài)集成”模型，在不同城市深度綁定產(chǎn)業(yè)升級，實現(xiàn)樓宇價值的持續(xù)躍升。

在零售不動產(chǎn)領(lǐng)域，城市更新面臨產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、政策多變等挑戰(zhàn)。參與討論的圓桌嘉賓指出，成功更新需精準(zhǔn)定位在地文化，建立有效協(xié)調(diào)機(jī)制，并聚焦體驗提升、情緒價值與文旅融合，以內(nèi)容創(chuàng)新激活空間。輕資產(chǎn)合作中，資方與運(yùn)營方需在目標(biāo)對齊與風(fēng)險共擔(dān)上達(dá)成互信。

租住領(lǐng)域則呈現(xiàn)出產(chǎn)品力與多元化經(jīng)營并重的趨勢。圓桌嘉賓認(rèn)為，“十五五”期間租賃住房仍是發(fā)展重點(diǎn)，產(chǎn)品需與人才政策、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃深度聯(lián)動。數(shù)字化運(yùn)營、精細(xì)化服務(wù)與社群構(gòu)建成為核心競爭力，國企在履行保障功能的同時也需提升市場化運(yùn)營效率。酒店與長租公寓業(yè)態(tài)可在服務(wù)與運(yùn)營上相互借鑒，共同盤活存量資產(chǎn)。

運(yùn)營層面的精益管理成為行業(yè)共識。在“降本增效提質(zhì)”主題討論中，嘉賓指出，存量競爭時代需從能源管理、流程優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等多維度實現(xiàn)精細(xì)化管理。科技手段（如AI智控、嵌入式算力）與深度產(chǎn)業(yè)服務(wù)（如融資對接、市場鏈接）是提升樓宇競爭力、實現(xiàn)租戶與業(yè)主共贏的關(guān)鍵。中國建筑節(jié)能協(xié)會調(diào)適與運(yùn)維專委會秘書長劉魁星強(qiáng)調(diào)，建筑運(yùn)維正從“人工經(jīng)驗”轉(zhuǎn)向“算法驅(qū)動”，未來應(yīng)推動算法產(chǎn)品化，實現(xiàn)規(guī)模化降本增效。

結(jié)語：協(xié)同共生，邁向價值運(yùn)營新生態(tài)

峰會期間，“睿新銀發(fā)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心”正式成立，睿和智庫與多家機(jī)構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同推動“AI+”與產(chǎn)業(yè)融合。在2025-2026年度“資管新勢力”與“智遠(yuǎn)獎”頒獎環(huán)節(jié)后，為期兩天的峰會圓滿落幕。

展望未來，行業(yè)邏輯正從“資產(chǎn)持有”轉(zhuǎn)向“價值運(yùn)營”，從“單一閉環(huán)”走向“生態(tài)共建”。不確定性成為常態(tài)，唯有堅持“產(chǎn)業(yè)為基、金融為翼、運(yùn)營為脈”的發(fā)展模式，主動擁抱變化、深化跨界融合，才能在變革中筑牢確定性根基，共同繪就“產(chǎn)融共生、價值共享”的新圖景。