馬場(chǎng)地塊，終于來鎮(zhèn)場(chǎng)了。

據(jù)廣州日?qǐng)?bào)消息，今天（1月23日），馬場(chǎng)地塊一期掛牌，起拍總價(jià)約186.4億。

總用地面積約19.45萬平，總建面約56.69萬平，包括商業(yè)用地、其他交通設(shè)施用地、二類居住用地、中小學(xué)用地等。

商業(yè)部分，排在第一位，初步的條件，會(huì)設(shè)定百貨公司，捆綁百貨業(yè)態(tài)，也就skp符合。

至于住宅地價(jià)，我們之前有劇透過，大概5萬/平起拍，和面粉廠差不了多少。

馬場(chǎng)地塊名義樓面地價(jià)3.3萬/平，但馬場(chǎng)地塊條件復(fù)雜，具體實(shí)際地價(jià)、出讓條件，等等后續(xù)公告。

這個(gè)是最重要的，能決定到時(shí)候有哪些企業(yè)能去參拍，馬場(chǎng)地塊會(huì)不會(huì)搶破頭。

這個(gè)起拍總價(jià)，直接能排進(jìn)廣州歷年以來第二名，僅次于2022年的廣船二三期（187.6億）。

如果最終成交總價(jià)能超過亞運(yùn)城（255億），那就真的創(chuàng)下歷史記錄了。

哪怕放在全國來看，都是能排得上前幾的。

馬場(chǎng)一期，基本上就是把馬場(chǎng)最核心組成部分都給包進(jìn)去了。

具體組成，我們之前也說過，22萬平住宅在地塊東側(cè)，加上36班學(xué)校，為九年制；

西側(cè)為商業(yè)，SKP大概率在地塊西北側(cè)，沿黃埔大道一側(cè)排布。

這兩個(gè)月以來，馬場(chǎng)的消息幾乎是密集式轟炸。

先是爆出百億補(bǔ)償款，然后是提前曝光效果圖，再是官宣回收36萬方土地。珠城馬場(chǎng)，逆天補(bǔ)償

今年1月，馬場(chǎng)地塊正式開拆，主要是西邊的馬場(chǎng)美食城和靠富力盈通一側(cè)部分。

一切都是為了這塊超級(jí)地王預(yù)熱、上價(jià)值、show牌面，再來總結(jié)一下：

1、打造世界頂奢消費(fèi)中心，引入“頂奢百貨+高端酒店+特色體驗(yàn)”消費(fèi)鏈

2、打造世界頂級(jí)城央公園，利用10萬平綠地打開一條中央公共綠軸

3、規(guī)劃一所九年制學(xué)校

4、相對(duì)低密的住宅區(qū)，也可以做高低配

關(guān)于SKP，其實(shí)已經(jīng)提前曝光了位置，就在馬場(chǎng)地塊西北部，靠黃埔大道，直通珠城冼村、暨大和體育西。

可以這么理解，這就是buff全開，讓馬場(chǎng)變成一個(gè)超強(qiáng)IP、廣州2026年頂豪的扛把子。

下邊，我們?cè)僬归_聊聊。

關(guān)于馬場(chǎng)地塊的規(guī)劃，其實(shí)我們之前就講過：：千呼萬喚，珠城馬場(chǎng)，終于要來了

片區(qū)合計(jì)用地約38萬平，總建面約73萬平，勢(shì)能會(huì)非常龐大，講的就是綜合性。

配合官方公布的規(guī)劃意向，定位拉高了，唯一性更足。

SKP當(dāng)然是排頭的，明確是頂奢商業(yè)，全廣東省第一座SKP，此外，還會(huì)引入高端酒店、總部辦公商務(wù)區(qū)等。

中央綠軸計(jì)劃融入藝術(shù)展覽、創(chuàng)意博覽、科技展示體驗(yàn)等等，創(chuàng)新利用地下空間，整體塑造集生態(tài)、文化、運(yùn)動(dòng)于一體的“人民文體新客廳”。

這比起珠城上一階段的公共空間是迭代的，將生態(tài)和市政配套結(jié)合的模式，凸顯了公共性和開放性，有點(diǎn)像紐約高線公園。

看效果圖也有明顯的低密生態(tài)的特征，城市發(fā)展形態(tài)是進(jìn)階的。

還有學(xué)校，也從原先劇透的小學(xué)，變成了九年制學(xué)校，幾乎是找不到短板了。

至于住宅，22萬方體量，比面粉廠還要多出5萬方，如果按套均面積300方、套均總價(jià)4000萬計(jì)算，總貨量超730套，總貨值接近300億。

300個(gè)小目標(biāo)，這誰能不眼紅啊。

宅地4.0的容積率，對(duì)比珠城前期二手是絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的，跟面粉廠（3.7）差不多。

當(dāng)然，景觀上就不是主打江景了，更多是綠軸景色和高端商業(yè)的界面，這也是馬場(chǎng)的特性，勝在綜合性。

這也讓馬場(chǎng)地塊變成了頭部房企的必爭(zhēng)之地。

邏輯很簡(jiǎn)單，參考越秀和保利競(jìng)價(jià)76輪的南泰地塊，哪怕起拍總價(jià)已經(jīng)高達(dá)44億，還是干出了27%溢價(jià)率，最后總價(jià)去到52.75億。

現(xiàn)在廣州市場(chǎng)就是“啞鈴式”結(jié)構(gòu)，成交的主力，要么是最有錢的客戶，要么是最剛的客戶。

就好比保利玥璽灣，去年11月初開盤，單日破百億，破了2025年全國豪宅開盤記錄。

雖然很快又被深圳灣澐璽超過，但也再次說明核心區(qū)域的核心項(xiàng)目，是不缺購買力的。

截止到1月23日，保利玥璽灣網(wǎng)簽量已經(jīng)達(dá)到了345套，賣掉一半以上貨量。

如果繼續(xù)保持這樣的流速，等到馬場(chǎng)地塊出來后，估計(jì)能直接接棒了，同類的頂豪對(duì)手幾乎沒有。

所以說，核心地段的核心地塊，不愁熱度。

馬場(chǎng)地塊，固然是體量大、對(duì)房企資質(zhì)和資金要求都高，但如果能拿下來，銷量、經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)話語權(quán)、品牌都占盡先機(jī)。

這也是為什么馬場(chǎng)地塊遲遲沒有正式掛牌，這么大的蛋糕，誰都想分一杯羹。

我們之前說過，越秀是競(jìng)爭(zhēng)馬場(chǎng)地塊的頭號(hào)選手，承擔(dān)了一級(jí)開發(fā)，還拉來了平安集團(tuán)、天河城投做大財(cái)團(tuán)。

但凡事沒有絕對(duì)，隨著馬場(chǎng)地塊正式掛牌，后邊消息會(huì)更多，馬場(chǎng)也有可能會(huì)是南泰土拍2.0版本。

總之，有戲開場(chǎng)，總比預(yù)制菜好。