馬場地塊，終于來鎮場了。

據廣州日報消息，今天（1月23日），馬場地塊一期掛牌，起拍總價約186.4億。

總用地面積約19.45萬平，總建面約56.69萬平，包括商業用地、其他交通設施用地、二類居住用地、中小學用地等。

商業部分，排在第一位，初步的條件，會設定百貨公司，捆綁百貨業態，也就skp符合。

至于住宅地價，我們之前有劇透過，大概5萬/平起拍，和面粉廠差不了多少。

馬場地塊名義樓面地價3.3萬/平，但馬場地塊條件復雜，具體實際地價、出讓條件，等等后續公告。

這個是最重要的，能決定到時候有哪些企業能去參拍，馬場地塊會不會搶破頭。

這個起拍總價，直接能排進廣州歷年以來第二名，僅次于2022年的廣船二三期（187.6億）。

如果最終成交總價能超過亞運城（255億），那就真的創下歷史記錄了。

哪怕放在全國來看，都是能排得上前幾的。

馬場一期，基本上就是把馬場最核心組成部分都給包進去了。

具體組成，我們之前也說過，22萬平住宅在地塊東側，加上36班學校，為九年制；

西側為商業，SKP大概率在地塊西北側，沿黃埔大道一側排布。

這兩個月以來，馬場的消息幾乎是密集式轟炸。

先是爆出百億補償款，然后是提前曝光效果圖，再是官宣回收36萬方土地。珠城馬場，逆天補償

今年1月，馬場地塊正式開拆，主要是西邊的馬場美食城和靠富力盈通一側部分。

一切都是為了這塊超級地王預熱、上價值、show牌面，再來總結一下：

1、打造世界頂奢消費中心，引入“頂奢百貨+高端酒店+特色體驗”消費鏈

2、打造世界頂級城央公園，利用10萬平綠地打開一條中央公共綠軸

3、規劃一所九年制學校

4、相對低密的住宅區，也可以做高低配

關于SKP，其實已經提前曝光了位置，就在馬場地塊西北部，靠黃埔大道，直通珠城冼村、暨大和體育西。

可以這么理解，這就是buff全開，讓馬場變成一個超強IP、廣州2026年頂豪的扛把子。

下邊，我們再展開聊聊。

關于馬場地塊的規劃，其實我們之前就講過：：千呼萬喚，珠城馬場，終于要來了

片區合計用地約38萬平，總建面約73萬平，勢能會非常龐大，講的就是綜合性。

配合官方公布的規劃意向，定位拉高了，唯一性更足。

SKP當然是排頭的，明確是頂奢商業，全廣東省第一座SKP，此外，還會引入高端酒店、總部辦公商務區等。

中央綠軸計劃融入藝術展覽、創意博覽、科技展示體驗等等，創新利用地下空間，整體塑造集生態、文化、運動于一體的“人民文體新客廳”。

這比起珠城上一階段的公共空間是迭代的，將生態和市政配套結合的模式，凸顯了公共性和開放性，有點像紐約高線公園。

看效果圖也有明顯的低密生態的特征，城市發展形態是進階的。

還有學校，也從原先劇透的小學，變成了九年制學校，幾乎是找不到短板了。

至于住宅，22萬方體量，比面粉廠還要多出5萬方，如果按套均面積300方、套均總價4000萬計算，總貨量超730套，總貨值接近300億。

300個小目標，這誰能不眼紅啊。

宅地4.0的容積率，對比珠城前期二手是絕對優勢的，跟面粉廠（3.7）差不多。

當然，景觀上就不是主打江景了，更多是綠軸景色和高端商業的界面，這也是馬場的特性，勝在綜合性。

這也讓馬場地塊變成了頭部房企的必爭之地。

邏輯很簡單，參考越秀和保利競價76輪的南泰地塊，哪怕起拍總價已經高達44億，還是干出了27%溢價率，最后總價去到52.75億。

現在廣州市場就是“啞鈴式”結構，成交的主力，要么是最有錢的客戶，要么是最剛的客戶。

就好比保利玥璽灣，去年11月初開盤，單日破百億，破了2025年全國豪宅開盤記錄。

雖然很快又被深圳灣澐璽超過，但也再次說明核心區域的核心項目，是不缺購買力的。

截止到1月23日，保利玥璽灣網簽量已經達到了345套，賣掉一半以上貨量。

如果繼續保持這樣的流速，等到馬場地塊出來后，估計能直接接棒了，同類的頂豪對手幾乎沒有。

所以說，核心地段的核心地塊，不愁熱度。

馬場地塊，固然是體量大、對房企資質和資金要求都高，但如果能拿下來，銷量、經營、市場話語權、品牌都占盡先機。

這也是為什么馬場地塊遲遲沒有正式掛牌，這么大的蛋糕，誰都想分一杯羹。

我們之前說過，越秀是競爭馬場地塊的頭號選手，承擔了一級開發，還拉來了平安集團、天河城投做大財團。

但凡事沒有絕對，隨著馬場地塊正式掛牌，后邊消息會更多，馬場也有可能會是南泰土拍2.0版本。

總之，有戲開場，總比預制菜好。