周一發布《大灣區城市更新及城中村改造政策匯編（202601版）》之后，我們對后臺領取匯編資料的人員構成做了一些統計，其中開發商、金融與投資機構、施工單位、律所等服務機構四大類的人員構成比例分別約為30%、20%、40%、10%。

因項目投資端（開發商+投資機構）的人員占比太小，因此我們認為市場方面還是沒有明顯的信心回轉信號。具體到城市方面，目前僅廣州的城市更新熱度稍好一些，深圳的城市更新接近停滯，不僅有“限高、限容積率”新規的影響，還存在存量項目即便通過紓困、不良處置、債務重組、破產重整來處理也很難盤活的尷尬處境。

開發商目前的信心不足主要是市場方面的問題，因城市更新、城中村改造的新規實施背景之下，項目實施主體基本都是央企和地方國企、城投平臺，因此這些開發商、實施主體首要考慮的是項目投資是否會面臨虧損風險（被追責）的問題，而目前房地產市場的結構性下行和項目收益預期的惡化，顯然尚不足以支撐開發商的熱情。

投資機構、金融機構對城市更新的觀望甚至用腳投票態度則更為明顯，盡管政策層面一直呼吁社會資本參與城市更新與城中村改造，但一些隱性壁壘問題還是很難破解。

從我們投資機構的角度來看，常見的情況主要有以下幾種：

一是相比常規的土地招拍掛項目而言，城市更新項目信息不透明、規劃調整不確定、決策流程不清晰、投資款退出路徑不明確，尤其是項目的現金流平衡問題，靠賣房還是靠運營取得的現金流兌付前期投資，能不能賣的了或者能不能運營得好，現在已越來越難判斷，這也使得我們這些社會資本難以進行投資方面的可靠性評估，甚至容易衍生對城市更新的系統性信任缺失問題；

二是對實施主體融資信用的不信任，尤其是城投平臺市場化轉型以及“退出政府融資平臺功能”的問題，這意味著“城投信仰、剛兌、兜底”等傳統預期的破滅，另外是對合作機制忠實執行與程序之外非正式規則的擔憂，另外我們這些投資機構對退出路徑中資產處置、司法重整等復雜程序的效率和公平性還有存疑心態。

如果將社會資本的范圍擴大到所有民營房企等可能的參與方，那么問題就變成了——社會資本對“與誰合作、如何退出、風險何在”更加缺乏穩定預期，從而導致持幣觀望，市場活力也就無法有效激活。

就我們的業務經驗而言，即便是單純考慮純財務類的投資，比如投資城市更新基金，那么“市場化出售、資產證券化、股權轉讓、長期持有與協議回購”等相結合的梯次化退出機制也必須提前明確，不然根本無法解決社會資本參與城市更新項目投資的后顧之憂（主要是投資款“退出難”的問題）。

我們在《城市更新要翻身了》一文中有提到過，自然資源部、住房城鄉建設部1月20日聯合發布了《關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》，其基本精神是“放權、松綁、創新”，針對性地解決城市更新存在的規劃僵化、土地盤活難、產權關系復雜、報批報建流程繁瑣等痛點難點，旨在為城市更新及低效土地、低效物業盤活提供一攬子解決方案，因此對于城市更新和城中村改造來說屬于政策松綁，也就是重大利好。

黨媒“求是網”繼1月16日發布《住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹：高質量推進城市更新》一文后，1月20日繼續發布了《高質量推進城市更新》，且1月25日還接著發布了《如何高質量推進城市更新？》一文，對城市更新的支持態度前所未有，從這個角度來看，未來的城市更新應該還是有非常廣闊的前景，尤其是1月25日的文章中提到的“危舊房改造，自主更新、原拆原建，城中村改造”等關鍵詞帶來的業務想象空間。

為便于說明，我們將近兩年中央層面關于城市更新的重點支持政策做了一些整理，以供同業人士參考，如有需要，歡迎讀者添加小秘書 （微信號：yanjiuhui-1）或掃描下方二維碼領取以下政策合集的PDF版本。

2021.8.30 住建部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》

2021.11.4 住建部《關于開展第一批城市更新試點工作的通知》

2023.7.5 住建部《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30號）

2023.7.24 國務院辦公廳關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見

2024.5.6 財政部辦公廳、住建部辦公廳《關于開展城市更新示范工作的通知》（財辦建〔2024〕24號）

2025.4.3 關于開展2025年度中央財政支持實施城市更新行動的通知（財辦建〔2025〕11號）

2025.5.2 中共中央辦公廳、國務院辦公廳、《關于持續推進城市更新行動的意見》

2025.7.17 住房和城鄉建設部辦公廳關于印發城市更新規劃編制導則的通知

2025.8.15 中共中央、 國務院《關于推動城市高質量發展的意見》

2026.1.20 自然資源部、住房城鄉建設部《關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》（自然資發〔2025〕226號）

正在醞釀出臺：《高質量推進城市更新的規劃與用地政策指引（2025版）》及如何優化國土空間發展格局支持“十五五”高質量發展等政策文件