對于上海近期發生的3宗長租公寓大宗交易案例，前兩期小妍已經詳細解讀了鼎暉收購base蘇河項目（）、收購嘉定中旭大廈項目（），今天應讀者要求再次解讀一下國壽資本收購領盛兩家公寓的60%股權項目，三宗收購都很典型，背后邏輯不盡相同。

本次國壽收購長租公寓是長租公寓行業典型的險資入局、外資部分退出的資本運作模式，國壽看重優質租賃資產的穩健現金流及未來REITs通道退出，領盛投資通過結構化股權融資，完成“投改管退”的完整資本周期，實現相對短期的超額回報。

一、收購方式

12月26日，上海市市場監督管理局顯示，領盛投資和國壽置業共同設立特殊目的公司（spv)收購上海朗松實業和上海盛樘樂屋的100%股權，這兩家公司持有標的物就是領盛投資的COZI可遇·東外灘和COZI可遇·新江灣兩個項目。其中國壽置業以6.29億元接手兩個項目的60%權益，交易完成后，領盛投資仍持有剩余 40% 份額，并繼續負責這兩個項目的運營管理。

▲圖片來源：上海市市場監督管理局；同策研究院整理

二、項目基本情況

COZI可遇·東外灘店，位于上海市楊浦區黃興路18號，距離地鐵12號線寧國路站約100米，地理位置優越。項目前身為黃興大廈，原物業用途為辦公，業主方為朗詩青杉資本，但是由于各種原因辦公樓經營得并不好，2023年1月，朗詩青杉資本以1.02的對價（估值去除1.505億元負債后的價格）將朗松實業100%的股權轉讓給領盛投資改造成長租公寓，朗詩以虧損0.56億元的代價退出，促成這宗大宗交易的中介方正是高力國際（后來虹橋店同樣委托高力國際出售）。

COZI可遇·新江灣店，位于上海市楊浦區國安路758號，地處新江灣鎮核心區域，緊鄰地鐵10號線殷高東路站，地理位置同樣優越。項目前身是“建發·新江灣企業天地”商務群樓，2022年12月，上海建發房地產出售其山溪地實業100%股權，主要標的物就是上海建發瓏庭一期8#、9。2023年2月，建發以5.75億元價格轉讓給領盛旗下的上海盛樘樂屋咨詢管理，建發退出。

三、收購看點

本次收購看點有三：1、領盛旗下的COZI可遇公寓三家門店均運營不到2年退出；2、三宗資產以不同渠道退出，本次底層資產客群主要面向產業園區科創人才；3、三年增值高達26%。

1、領盛在上海目前只開業了三家公寓門店，全都是運營2年時間不到實現退出

一方面體現出領盛在租住領域不同于險資注重長期性策略的投資特點，堅持“存量改造”戰略，快速通過投資、運營提升項目的經營能力，以大宗交易、REITs通道方式退出，實現投資回報。

另一方面體現出領盛超強的運營能力以及對市場的精準把握。COZI可遇·虹橋店開業半年后入住率超過90%，本次股轉的兩家店雖然沒有披露入住率，但是2年時間能退出說明物業運營已經成熟，不然不符合險資篩選標的的標準，其次根據睿和智庫監測推算，兩項目的理論資本化率分別為7.23%、8.26%，均高于REITs的5%左右標準，可見兩項目運營爬坡期都極短。

2、三宗物業通過不同的渠道退出，這種靈活的資本運作模式背后實際上三個項目不同的客群定位導致的路線差異

COZI可遇·虹橋店定位為市場化項目，主要客群針對的是追求較高生活質量的商務人士，通過委托高力國際出售，以大宗交易方式轉讓項目部分或全部股權。

而COZI可遇·東外灘店和COZI可遇·新江灣店均納入保障性住房體系，主要客群是面向產業類科創人才，兩項目周邊具備十分成熟的商務園區及商辦寫字樓，產業聚集度以及產業人才優勢明顯。如黃興大樓離長陽創谷僅300米，而長陽創谷是創業街區，也是上海市低碳發展實踐區、人工智能示范園區，里面入駐了多家創新創業企業。而建發·新江灣企業天地離五角場創智天地園區僅2.2km，創智天地附近集聚了5個國家級大學科技園和10個專業化科技園區。并且作為保障性住房將可以享受更多的稅收優惠，疊加楊浦區針對人才補貼發放每月600-8000元的租房補貼，可以為項目提供穩定的客源和較好的溢價。

3、三年增值26%，高收益遠超行業平均水平

從收購價來計算，領盛投資在2023年收購的這兩個項目收購金額為6.77億元，國壽以6.29億元收購其中的60%的股權，領盛可實現92.9%的資本金退出，項目估值為10.48億元。但在黃興大廈收購中，領盛還承擔了郎詩青杉資本的1.505億元負債凈額，所以領盛收購兩個項目的實際估值約為8.275億元。相比本次收購兩項目總估值10.48億元，短短三年時間，領盛實現了26%的增值回報，遠超行業平均水平。

最后，領盛資本通過精準的存量資產收購、高效的運營提升與靈活的資本退出路徑，在短短兩年內實現了COZI可遇公寓品牌的快速增值與成功變現。本次國壽資本的接手，也印證了優質租賃資產在當下市場中對險資的持續吸引力。

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