江蘇
一年前，石榴叔寫過一篇文章《當車位成為垃圾資產之后》，當時車位的下跌趨勢就很明顯。
那現在呢？有車位從12萬跌到3萬，能出手了嗎？
01
過去幾年，車位從人人爭搶的“香餑餑”變成了“燙手的山芋”，甚至成為很多人最失敗的投資。
2024年有條新聞我到現在還記得，東莞驚現82萬天價車位，當時起拍價17.5萬，溢價達到371%，雖說是子母車位，但算下來單價也要3.3萬元/平方米。我當時特別查了一下，那個小區當年非常瘋狂，其他車位掛牌均價甚至達到4.3萬元/平方米。現在呢？普通車位已經跌到28萬左右，跌幅在50%以上。這還不算最離譜的，東莞的二手車位交易市場已經成了重災區，有些走法拍的車位，跌幅甚至能達到80%。工抵車位的價格更離譜。
為什么會跌這么狠？不過是價值回歸罷了。
當年開發商會編故事，強調稀缺，加上車位總價便宜，不少人囤車位想炒高。如今工作日晚上9點到地庫走一圈，有多少空置，一眼看穿。二手房業主為了促進成交，將車位打包出售、“半賣半送”，更加速了車位的下跌。開發商為了新房促銷，有的是長期送車位使用權，有的直接送產權......
02
最近網上經常有人說，"這輩子最后悔的事，就是買了車位"。
為什么？有的房子降價能賣掉，有的車位打骨折都沒人問。
去年一季度，中指研究院曾發布過車位法拍的成交數據，成交率只有9.1%，后來可能是數據太難看了，干脆不公布了。目前市場真實的情況是，絕大部分新盤和次新盤，車位賣不動。
原因？入住率不高是主要原因，就不多解釋了，另一個原因是開發商當初在車位配建的執行中普遍超標。
此外，大眾對于車位現在的消費觀也發生了根本變化。
“能便宜租，為什么要花大價格買”。
“既然大家都不買，我為什么要買”。
“停路邊免費，為什么不停“。
03
當車位從12萬跌到3萬，能不能出手呢？這是網友問我們的真實問題。
是不是必須買車位，看的從來都不是價格，而是供求關系和消費習慣。
很多人總盯著1:1.2這個數字看，也就是100戶人家配120個車位，而我看的是樓盤的品質、入住率，還有位置。核心區域改善小區，入住率普遍在70%+，有些新盤和次新盤晚上亮燈率還在提高，這些小區入住人群穩定，不少有二胎，家里都有兩輛車，所以車位一定稀缺。20萬的車位，租金月只要達到600元，就比存銀行理財香了，買兩個也不怕，以后賣都是能回本的。主城核心區域的老盤就更不用說了（能有產權車位賣的盤，都不會太差），入住率高車位配備很低（2005年以前的老小區，車位配比通常為1:0.1-0.3，2010-2015年建的小區，車位配比通常為1:0.4-0.8），一直是搶手貨，買不到，能高價租到都得燒高香。
那非核心區呢？我見過不少新盤配比1:1.2，但交房3年入住率才50%，車位空置率超40%，這種就沒必要買了，肯定能租到，尤其剛需盤，大部分一戶一輛車。如果是剛改盤，要看入住率，達到70%，該買還是要買，不能完全算經濟賬，對生活品質有明顯提高，無非入手的時間點和購買方式。從我的觀察看，開發商報價一般都下不來，最便宜的購買渠道要么是工抵，要么走法拍，還有就是業主群，有單獨賣車位的。
郊區盤呢？沒必要買。
還有一種情況，買車位也是劃算的，那就是開電車。算小賬就是家用充電樁晚上充電太便宜了，以江蘇為例，22:00-次日7:00低谷時段，只要0.38元/千瓦時，如果在外面充電，要貴3倍以上，更重要的是節省大量時間，晚上插上充電槍就可以回家了。當然，在買車位的時候一定要問清楚，是否允許裝充電樁。
有人可能要追問，那現在投資一個有充電樁的停車位，能賺到錢嗎？絕大部分賺不到錢。為什么說這個？現在不少開發商會用充電樁車位做包裝，宣傳以租養投無壓力，甚至還帶租約，其實都是套路。
如果你的車位不好租，倒是可以花一千塊裝個充電樁，會比較容易租掉。
這兩年車位擠水分比房價還狠。真的從12萬跌到3萬，可以毫不猶豫的下手，純純的消費品，比買個包值得，還能挑個靠電梯的位置。
話說，5萬，我也愿意花這個錢，只要是長住。
最后給大家一個建議，賣房子的時候，最好連車位一起打包。對于車位稀缺的小區，能大大提高房子的吸引力，對于車位過剩的小區，能減少損失，防止車位最后爛在手上。
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