深圳市場的邏輯，出現根本性轉變。

舊改全面 “換思路”

4天前（6月8日），深圳羅湖區對蔡屋圍城市更新統籌片區進行了深化規劃，總規模不變，但功能布局優化了——

指標跨地塊騰挪，總建筑面積273萬平方米保持不變，將05-01地塊約2.8萬平方米商辦指標與08-01地塊同等面積商務公寓指標置換；

公配設施升級，將原02-01地塊6350平方米公共配套設施（社康、文化活動室等）遷移至位置更核心的01-01地塊，提升公共服務覆蓋效率；

商業分散布局，將14-01地塊的商業指標拆分注入多個地塊，避免商業過度集中，形成更合理的商業網絡。

8天前（6月5日），羅湖區住建部門對《2017年深圳市羅湖區城市更新單元計劃第一批計劃調整（草案）》進行公示，其中針對黃貝嶺羅芳村城市更新單元不僅擴大了拆除范圍還增加了公共利益用地——

擬拆除重建用地面積增加1402.9平方米，達到129272平方米深圳市羅湖區人民政府；

落實不少于21863平方米公共利益用地，其中包含5027平方米教育設施用地。

可以看到，調整方案中更新方向更加明確，都是以居住、商業功能為主，還要落實拆除重建范圍內應大于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積15%的公共利益用地。

今年4月28日，深圳市規劃和自然資源局羅湖管理局關于《羅湖區螺嶺片區改造項目單元規劃（草案）》的公示，規劃總建筑面積下調，容積率下調，還增加了居住用地——

規劃總建面從42.28萬平方米降至37.69萬平方米，住宅從38.19萬平方米降至32.87萬平方米，但01-07教育設施用地面積縮減部分變為二類居住用地；

住宅容積率從最高8.17降至3.1，對齊了最新建筑新規。

（調整后）

（調整前）

去年11月羅湖發布《羅湖區東門街道湖貝統籌片區城市更新單元規劃修改（草案）》，針對羅湖區東門街道湖貝統籌片區城市更新單元也進行了用地性質，公共配套以及容積率方面的調整——

1、用地性質調整，A9地塊由純商業用地調整為二類居住+商業用地，新增6.27萬平方米住宅，C1地塊由二類居住用地+商業用地（R2+C1）調整為商業用地+二類居住用地（C1+R2），住宅由79060平方米調整至16363平方米。

2、公共配套翻倍，A9地塊公共配套設施由3000平方米增至13950平方米，C1地塊公共配套設施由10000平方米調整至0，新增1萬平方米區級文化設施。

3、容積率降低，A9地塊容積率由13.1降至8.7，C1地塊容積率由8.6調整至8.1，提升居住舒適度。

湖貝片區的統籌就商改住+公共配套大幅提升的方向進行調整。

從地圖上可以看到，這幾個片區都是羅湖的核心區域，核心統籌位置。

不僅體量相當大，并且距離也相當近。

但不到8個月的時間，都陸續進行了城市更新規劃調整公告，這一系列的公告，看似相關性不大，但串聯起來背后就不是孤立的事件。

背后不僅是深圳城市更新邏輯根本性轉變的集中體現，更是羅湖破解核心區舊改發展瓶頸的集中體現。

這四大片區調整都有幾個共同的特征，降容積率以及增加住宅面積，通過降低密度、優化布局提升居住和公共空間品質。

密集調整的背后，也是深圳關于舊改提速減負的思考，同時也是城市更新管理的落實。

今年3月16日，深圳正式實施城市更新新政，土地移交率可根據實際情況靈活調整，不再一刀切要求40%，新啟動項目原則上不再強制配建保障房，允許“清調供”項目局部調整規劃并規定應符合《住宅項目規范》（GB55038-2025）相關要求。

言下之意就是，停滯的項目，難推進的項目，可以調整原規劃指標，去提升項目的可開發程度。比如將過剩的商辦指標給到住宅這邊，增加住宅的供應，降低容積率從而降低開發強度，提升居住舒適性，還有就是跨地塊的指標騰挪，可以避免商業過度的集中。

而這些年，羅湖的核心片區或者地段的新盤并不多，零零星星入市的項目數得過來。

畢竟羅湖是深圳最早發展起來的城區，如今城區建筑偏老舊，而且幾乎沒有多余空地新建樓盤，城市更新也就成了羅湖補充新房、升級城區的唯一辦法。

根據@格隆匯樓市統計，2020年—2026年羅湖各大核心片區住宅項目獲批過的預售許可只有15次，累計只有4918套，還不到其他區的十分之一。

最近一次入市的新盤還是一年前的京基天珺府，可見整個羅湖市場的核心地段的新房供應空白。

所以，這幾個改造統籌片區，若能全部兌現，未來羅湖核心區可以增加超過百萬平的住宅，不僅極大緩解羅湖核心區住房緊張的局面，還能大幅提升區域內的宜居性，是相當值得期待的。

對于羅湖而言，已經高度發展成熟且區域進入老化，在各大區域頻繁拿出壓箱底的核心地塊出讓，羅湖幾乎是拿不出的。

但南山、福田、寶安、光明、龍華這些區域都頻繁且大量拿出住宅用地出讓，為市場帶來更多的信心，沒理由羅湖的核心區不需要跟上節奏，供應更多符合新國標、住宅新規的新房。

而這些片區的統籌，時間已經相當久，也占用了各大開發主體相當多的資金成本，有的在推進過程中至今都面臨著不同程度的困難，也到了需要重新調整適應市場的變化的時候。

這也是羅湖片區住房用地的頂層設計邏輯落地。

樓面價再次沖關10萬+/平

一邊是老牌核心區羅湖，短短 8 個月內接連調整蔡屋圍、湖貝、螺嶺、羅芳村四大黃金舊改片區的規劃。

另一邊是深圳綜合樓面單價第二貴的“地王”誕生。

前海桂灣一宗純住宅用地正式開拍，引來 9 家大牌房企爭搶。

一老一新兩大片區同時發力，背后是當下深圳市場的邏輯徹底變化。

羅湖的核心區，用地變量只能依賴城市更新統籌，但其他核心區就不一樣了。

市場上的熱度基本集中在土地和豪宅上。

土地熱度決定豪宅的高度。

和羅湖舊改集中調規形成鮮明的對比，今天出讓的前海桂灣的T204-0153宗地再次凸顯前海核心地段的價值。

宗地位于桂灣大街與樞紐三街交叉口，緊鄰近期開盤熱銷的招商海晏府，是前海核心區罕見的純居住用地——

土地面積：11856㎡

建筑面積：36750㎡

容積率：≤3.1

限高：100 米

起始價：16.45 億元，起始樓面價約 4.48 萬元 /㎡

出讓條件：無配建保障房要求，無 70/90 戶型限制，商品房售價不限

吸引建發、中海、華潤、招商蛇口、越秀、保利、華發、深業、綠城9 家頭部房企報名競拍。

下午3點鐘開拍，還不到一個小時9家房企就已經拍了超150輪，價格沖到27.7億元。

到了16:19分已經競拍到超200輪，價格沖到32.15億元，而綜合樓面單價已經去到87482.99元/㎡。

就在鯊魚和業內人士討論宗地結果，預計到最終成交價格時，宗地最終以35.25億元被廈門建發拿下，綜合樓面單價約95918.37元/平。

這個價格幾乎接近6月5日出讓的粵海街道宗地，差點成為深圳第二宗綜合樓面單價10萬+/㎡的宅地。

畢竟有了6月5日的宅地出讓鋪墊。

6月5日才剛剛拍出南山粵海街道 T204-0153 宗地，297 輪競價，由保利置業以 57.72 億元競得，成交樓面價高達 10.86 萬元 /㎡，一舉刷新深圳涉宅用地單價紀錄，溢價率達到 150.74%。

這樣的競拍場面，已經是南山核心區6月以來的第二次宅地出讓盛況，充分證明，核心區的價格天花板會不斷地被突破。

低容積率，低密度成為這些項目的核心競爭力，這也與羅湖舊改下調容積率的趨勢一致，反映出市場對高品質居住空間的強烈需求。

未來，會見證核心區市場出現天然的兩道軌跡——舊改補剛需或者改善，新地做高端豪宅。

但這個價格和出讓競拍熱度已經超越旁邊招商海晏府去年的拿地價。

去年7月招商海晏府對應宗地T201-0232出讓，地面積8287.15平，建筑面積25600平，容積率3.1，公開競價，歷經146輪報價，以21.55億元總價成交，溢價率86.1%，綜合樓面單價約84179.69元/㎡。

那么接下來，開盤要賣什么樣的價格才能抹平成本呢？

畢竟招商海晏府4月開盤給出的市場答案也才約14.2萬/㎡的均價，151套139~194平精裝住宅，總價區間約1710萬～3123萬，還剩余少量的房源顯示期房待售。

但毫無疑問，接下來這將會成為整個前海最貴的新房項目，前海的豪宅史要改寫了。

作者 | 醉酒大鯊魚