上周，我們受邀參加了白云土地推介會(huì)。

會(huì)上詳細(xì)介紹了白云今年幾宗地的情況，還沒看的朋友→不裝了，2026開年白云就開始拼了

白云提到了關(guān)于羅沖圍很有意思的點(diǎn)，羅沖圍地鐵口的變電站即將搬遷。

日前，羅沖圍松溪片區(qū)（螺涌、松北、松南）將這份新的控規(guī)擺上臺(tái)面了。

1）超級(jí)舊改殺到，總建筑面積368萬方

其中，此次改規(guī)重點(diǎn)的松北片區(qū)規(guī)劃范圍124.23公頃，規(guī)劃總建筑面積約148.23萬平方米，其中居住總建筑面積86.45萬平方米，商業(yè)辦公總建筑面積46.89萬平方米。

而此前已經(jīng)動(dòng)工、規(guī)劃公式過的松南片區(qū)規(guī)劃范圍112.48公頃，規(guī)劃總建筑面積約219.84萬平方米。

整個(gè)羅沖圍合計(jì)體量368萬方，接近400萬平的番禺里仁洞舊改，相當(dāng)于5.5個(gè)獵德村。

2）28塊宅地，羅沖圍規(guī)劃更明確了

此次改規(guī)，羅沖圍改出來了28塊宅地，涵蓋回遷安置和商品房用地，以及至少4所新學(xué)校。

其中，松南片區(qū)靠近羅沖圍地鐵站周圍以大型居住社區(qū)、學(xué)校、江景河涌、公園綠地為主，預(yù)計(jì)會(huì)有一所54班中小學(xué)，覆蓋需求。

而松北片區(qū)靠近華為研發(fā)中心周邊，則是以產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、工業(yè)居多，主打智能汽車及自動(dòng)駕駛產(chǎn)業(yè)區(qū)。

兩者分工和定位都相當(dāng)明確。

3）變電站確認(rèn)搬遷，羅沖圍地塊即將迎來首次出讓

位于羅沖圍發(fā)電廠地塊旁邊的220KV變電站，確認(rèn)將搬遷到馬路對(duì)岸與原有110KV變電站合并。

這也意味著關(guān)于羅沖圍首期地塊出讓的最大疑慮即將翻篇。

去年底，羅沖圍一期地塊上架，起拍價(jià)15億元，樓面價(jià)1.8萬/平。

地塊旁的變電站實(shí)際很影響居住和景觀，未來搬遷后會(huì)統(tǒng)一改成商住地，也給開發(fā)商和未來業(yè)主吃下一顆定心丸。

換言之，最擔(dān)憂的變電站走了，還改成了板塊急需的商業(yè)拼圖，就在家門口。

與此同時(shí)，明確了地塊將會(huì)配54班中小學(xué)，以及13號(hào)線二期羅沖圍地鐵站確定將于今年開通。

學(xué)鐵商穩(wěn)了，搭配一線無遮擋江景賣點(diǎn)，未來可期。

值得注意的是，羅沖圍由珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下廣州城更作為改造主體之一，主導(dǎo)片區(qū)改造。

4）335億羅沖圍大踏步，摸著石頭過河

羅沖圍，我們提到過很多次它很重要。

白云舊改重點(diǎn)，羅沖圍松溪片區(qū)投資資金量最多，335.15億元，加上華為+珠江這兩張牌，進(jìn)度也是最快的。

一是，新地塊是白云羅沖圍改造新模式出來的首宗地塊，更是全市第一個(gè)達(dá)到“凈地”交付硬性標(biāo)準(zhǔn)的城中村改造項(xiàng)目出讓地塊。

首宗發(fā)電廠地塊的出讓有里程碑意義，也是給接下來新改造模式出讓的地塊成本算賬打一個(gè)樣板，市場(chǎng)化出讓率先實(shí)現(xiàn)破解資金閉環(huán)的難題。

截至目前，羅沖圍松溪片區(qū)使用專項(xiàng)借款近100億元，拆除建構(gòu)筑物50余萬平方米，安置房開工建設(shè)5712套，累計(jì)50多萬平方米。

二是，大家關(guān)注的新模式舊改錢從哪來？羅沖圍拿下廣州兩個(gè)第一。

2024年1月份，羅沖圍潭村城中村改造項(xiàng)目獲得國(guó)家開發(fā)銀行全國(guó)首筆專項(xiàng)借款1億元。

2025年10月份，廣州市新模式城中村改造首筆市本級(jí)資本金專項(xiàng)債落地，羅沖圍片區(qū)螺涌村、松南村、松北村城中村改造項(xiàng)目發(fā)行5.03億元專項(xiàng)債。

通過首筆市本級(jí)資本金專項(xiàng)債落地，解決舊改項(xiàng)目前期資金投入太大，難以籌措，而資金回收周期太長(zhǎng)，導(dǎo)致投入產(chǎn)出現(xiàn)金流不匹配。

三是，羅沖圍不斷刷新進(jìn)度，很多地塊都已經(jīng)拆干凈，并開始施工了，羅沖圍的決心和速度都很快。

片區(qū)的摩配城、工業(yè)區(qū)幾塊地，未來也會(huì)是全新的城市面貌。

目前，松溪片區(qū)首開區(qū)安置工程首棟建筑封頂，集體物業(yè)復(fù)建項(xiàng)目也已動(dòng)工。

2026年初，羅沖圍松溪片區(qū)公開招標(biāo)，白云砸下800萬元推動(dòng)拆遷，合計(jì)涉及1193棟村屋。

核心要點(diǎn)是，拆的越多-付款越多，一切款項(xiàng)與拆遷考核掛鉤。

白云為了推動(dòng)羅沖圍片區(qū)拆遷，也是下了大手筆拼了。

5）華為，是羅沖圍翻盤的最大底氣

這是華為在廣州打造的第一個(gè)中心，是板塊的產(chǎn)業(yè)大哥，圍繞這張王炸做的其它產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅、交通配套。

產(chǎn)城融合的“環(huán)華為數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶一園三中心”，緊扣華為上下游產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)形成千億級(jí)智能汽車及自動(dòng)駕駛等未來產(chǎn)業(yè)集群。

這是廣州一次勇敢的嘗試。

90年代的羅沖圍，商貿(mào)批發(fā)、摩配汽配相當(dāng)牛逼，片區(qū)內(nèi)還有電廠、糖廠、水廠、水泥廠，是搞產(chǎn)業(yè)的一把好手，一座座廠房與倉(cāng)庫(kù)拔地而起。

不少青年懷揣夢(mèng)想來到廣州的第一站，就是羅沖圍?？呻S著時(shí)間發(fā)展，板塊設(shè)施老化、交通不便、城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移等問題后，羅沖圍明顯落后于時(shí)代了。

2020年，華僑糖廠搖身一變，成了華為在廣州的新總部，給了羅沖圍第二次機(jī)會(huì)。

這可能是白云乃至廣州在近些年來引進(jìn)名氣最大的品牌，帶來一批高素質(zhì)、高收入就業(yè)人口，有機(jī)會(huì)發(fā)展成產(chǎn)業(yè)集群。

華為落地至今，已帶動(dòng)中軟國(guó)際、軟通動(dòng)力等軟件百?gòu)?qiáng)企業(yè)扎堆入駐，新能源與智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值突破500億。

羅沖圍也得以和海珠新中軸、天河環(huán)五山、火車站片區(qū)劃入四大做地片區(qū)，申請(qǐng)到更多專項(xiàng)資金支持。

在老城區(qū)通過龍頭企業(yè)落地，引領(lǐng)片區(qū)產(chǎn)業(yè)、技術(shù)的全面升級(jí)，并吸引相關(guān)資金、企業(yè)、資源及人才落地，形成產(chǎn)業(yè)聚集的正向循環(huán)。

羅沖圍也是先行打造50余萬平方米產(chǎn)業(yè)載體，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展留足空間，并確保集體收入不降低。

以往，大家擔(dān)心舊改會(huì)影響舊村原來的產(chǎn)業(yè)，比如說康鷺紡織業(yè)、里仁洞淘寶村等等，但對(duì)于羅沖圍來說，跟著華為沖就完事了。

在羅沖圍，華為就是帶頭大哥。

最重要的是人才和年輕人的落地。2025年2月，華為廣州研發(fā)中心正式啟用，首批約2000名員工正式進(jìn)駐，完全體將會(huì)有5000人。

在廣州，主要是與汽車產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的崗位。正是新興人才選擇華為、選擇白云，可以給片區(qū)帶來新的活力。

人始終是第一要素。

正是由于舊改釋放居住需求，以及華為研發(fā)中心的新人才落地，板塊二手房和租賃需求都很強(qiáng)。

板塊二手成交一直很猛，廣州TOP1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開身后的其它板塊。

在二手業(yè)主賣房難的形勢(shì)下，富力桃園、富力半島最近幾套房源的成交之后都在一個(gè)月以內(nèi)就賣出去了，價(jià)格也是市場(chǎng)均價(jià)。

其中，富力桃園單月網(wǎng)簽40套，環(huán)比上漲166%，完全不愁賣。

華為高薪產(chǎn)業(yè)崗位，以及舊改釋放的需求，對(duì)樓市還是起到了兜底的作用。

當(dāng)然，指望華為松山湖的奇跡再現(xiàn)是不現(xiàn)實(shí)的，那是天時(shí)地利人和共同造就的結(jié)果。

但對(duì)于現(xiàn)在的羅沖圍乃至白云來說，華為是難得的乘龍快婿，抓住機(jī)會(huì)借勢(shì)破局才是關(guān)鍵。