01

當(dāng)省“十五五”規(guī)劃提出支持溫州爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)際消費(fèi)中心城市，溫州的商業(yè)發(fā)展，又一次受到矚目。

經(jīng)過(guò)2024年、2025年的連續(xù)兩年交白卷，邁入2026年，今年溫州市區(qū)的商業(yè)綜合體，總算有一批新面孔要亮相。

去年11月，GT PLAZA（鹿城廣場(chǎng)）舉行招商發(fā)布會(huì)，宣布將于2026年年底前開(kāi)業(yè)。

建設(shè)中的GT PLAZA甌江之門(mén)

全新項(xiàng)目?jī)H有GT PLAZA，但市區(qū)及周邊還有兩座存量改造項(xiàng)目，今年或?qū)ㄐ铝料唷?/p>

去年，萬(wàn)達(dá)商管接管原5050購(gòu)物中心。有傳聞稱(chēng)，接下來(lái)該商業(yè)綜合體將啟動(dòng)硬件改造，并重新招商。

當(dāng)前，坊間傳出該商業(yè)綜合體將成為溫州第3座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，并拆除機(jī)械車(chē)位，打通B1層至1樓的扶梯。不過(guò)，以上傳聞尚未得到證實(shí)。

倘若該項(xiàng)目能成功蛻變，對(duì)城西居民、周邊在售新盤(pán)、西部時(shí)尚城開(kāi)發(fā)，都將帶來(lái)利好。

原5050購(gòu)物中心

還有三江商務(wù)區(qū)的立體城購(gòu)物中心，去年被新希望轉(zhuǎn)讓?zhuān)杀镜貛讉€(gè)合伙人買(mǎi)下。

如今，該購(gòu)物中心更名為三江啟（也有稱(chēng)三江啟北岸中心，以有關(guān)單位發(fā)布為準(zhǔn)），已啟動(dòng)硬件改造，但暫未聽(tīng)說(shuō)有知名商管團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐。

改造升級(jí)中的三江啟

其他郊縣，今年還有蒼南寶龍廣場(chǎng)、瑞安銀隆廣場(chǎng)等計(jì)劃開(kāi)業(yè)，樂(lè)清南虹廣場(chǎng)將迎來(lái)大范圍改造。

02

這批全新商業(yè)綜合體即將開(kāi)業(yè)，對(duì)消費(fèi)者來(lái)講是一件好事，不僅有了更多選擇，還能推動(dòng)這些商業(yè)綜合體相互卷招商、卷服務(wù)，從而享受更好的體驗(yàn)。

正如2020年以來(lái)，吾悅廣場(chǎng)、印象城MEGA、濱江萬(wàn)象城相繼開(kāi)業(yè)，溫州迎來(lái)了一陣知名品牌入駐熱潮。

那些年，各大商業(yè)綜合體使出渾身解數(shù)，全力拼招商，推動(dòng)溫州商業(yè)發(fā)展水平迅速提升。

始祖鳥(niǎo)、迪桑特、薩洛蒙、猛犸象、lululemon、HOKA、Victoria's Secret、MK、PINKO、BESIONIA、theory、Y-3、DIESEL、皮爺咖啡、Manner Coffee、Tims、M Stand、ARABICA、wagas、好利來(lái)、裕蓮茶樓、東京燒肉、達(dá)美樂(lè)、蘋(píng)果直營(yíng)店……一系列知名品牌入駐各大商業(yè)綜合體，令年輕人興奮。

同時(shí)，有關(guān)部門(mén)也積極參與知名品牌招引，引進(jìn)了山姆、麥德龍兩大會(huì)員商超，增強(qiáng)了溫州商業(yè)在浙南閩北的首位度。

山姆

然而好景不長(zhǎng)，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷影響，中產(chǎn)階級(jí)普遍收入減少、資產(chǎn)縮水，導(dǎo)致消費(fèi)降級(jí)。

近兩年，我們可以看到，盡管多數(shù)商業(yè)綜合體的客流依舊很大，但相當(dāng)一部分人逛多買(mǎi)少。就連就餐，不少人都去B1層吃簡(jiǎn)餐了。

由此，2024年起，各大商業(yè)綜合體的品牌招引成果明顯變?nèi)酰咙c(diǎn)不多，反而還有一些知名品牌撤出。

還有一些曾計(jì)劃進(jìn)駐溫州的知名品牌，最終也沒(méi)來(lái)。

剛剛過(guò)去的2025年，進(jìn)駐溫州的知名品牌同樣有限。盡管盒馬鮮生、全家便利店引發(fā)了轟動(dòng)，但這些品牌本不該這么晚才進(jìn)駐溫州。

像濱江萬(wàn)象城1樓，開(kāi)業(yè)已超過(guò)2年，依舊有大量空鋪、臨時(shí)展位、新能源汽車(chē)。還有多個(gè)圍擋品牌遲遲不開(kāi)，被網(wǎng)友戲稱(chēng)為“演員”。

濱江萬(wàn)象城1樓部分空鋪

濱江萬(wàn)象城1樓部分空鋪

濱江萬(wàn)象城1樓部分空鋪

濱江萬(wàn)象城1樓部分空鋪

那么進(jìn)入2026年，會(huì)有多少知名品牌進(jìn)駐溫州呢？

目前，正在圍擋、即將開(kāi)業(yè)的有HEAD、濱壽司、超級(jí)名創(chuàng)等，傳聞壽司郎等也會(huì)進(jìn)駐溫州市區(qū)部分商業(yè)綜合體。

至于其他品牌調(diào)整，仍待各大商業(yè)綜合體官宣。

當(dāng)然，作為新項(xiàng)目，GT PLAZA、萬(wàn)達(dá)城西項(xiàng)目（原5050購(gòu)物中心）、三江啟，以及濱江萬(wàn)象城1樓的繼續(xù)“填坑”，預(yù)計(jì)還會(huì)帶來(lái)一波新品牌。

其中，GT PLAZA已簽約COSCIA、Beauty Choice、TURN PRO HOUSE滑板公園、UME影城、魅KTV五大主力品牌。

03

相比同類(lèi)城市，溫州市區(qū)商業(yè)綜合體數(shù)量偏少。當(dāng)然，大部分城市商業(yè)綜合體過(guò)剩。

或許前些年，溫州市區(qū)商業(yè)綜合體還有繼續(xù)增加的必要，但在如今消費(fèi)降級(jí)背景下，增量空間已經(jīng)非常有限。

隨著那些失敗的商業(yè)綜合體相繼煥新，溫州基本也剩下鹿城葡萄棚、瑞安塘下等少數(shù)區(qū)域還是空白，存在市場(chǎng)空間。

至于其他郊縣、強(qiáng)鎮(zhèn)，商業(yè)綜合體已經(jīng)足夠，鰲江流域待幾座新項(xiàng)目建成后，很可能過(guò)剩。

商業(yè)綜合體

當(dāng)溫州商業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，這幾個(gè)新項(xiàng)目的加入，將繼續(xù)分流現(xiàn)有商業(yè)綜合體的客流，加劇競(jìng)爭(zhēng)。

其中，萬(wàn)達(dá)城西項(xiàng)目（原5050購(gòu)物中心）距離其他商業(yè)綜合體保持了一定距離，對(duì)其他商業(yè)綜合體影響不大。

但是，從車(chē)站大道到蒲州一帶，幾座商業(yè)綜合體相互之間保持著不近不遠(yuǎn)的距離，無(wú)法共同做強(qiáng)商圈，卻因輻射范圍重疊而相互競(jìng)爭(zhēng)，且存在一定的同質(zhì)化現(xiàn)象。

而迄今為止，溫州傳統(tǒng)商圈因硬件設(shè)施、商業(yè)模式落后而式微，卻尚無(wú)真正意義上的現(xiàn)代化商圈，與溫州人都消費(fèi)需求、爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)際消費(fèi)中心目標(biāo)嚴(yán)重不符。

鹿角灣地塊及建設(shè)中的K11 Select

當(dāng)然，作為城市重點(diǎn)建設(shè)板塊的中央綠軸區(qū)域、濱江CBD，都有構(gòu)建現(xiàn)代化商圈的規(guī)劃。

其中，中央綠軸區(qū)域規(guī)劃在印象城MEGA基礎(chǔ)上，依托軌道交通S1線打造TOD商圈，但因金溫鐵路暫時(shí)無(wú)法拆除等原因，短期內(nèi)難以實(shí)施，只能臨時(shí)打造惠民大排檔、露營(yíng)基地，為今后打造TOD商圈預(yù)留空間。

濱江CBD的現(xiàn)代化商圈進(jìn)展似乎更快一些，除了濱江萬(wàn)象城，K11 Select正在建設(shè)中。兩座商業(yè)綜合體之間的鹿角灣地塊，今年有出讓的計(jì)劃。

而鹿角灣地塊打造怎樣的商業(yè)設(shè)施，如何與現(xiàn)有兩座商業(yè)綜合體錯(cuò)位、銜接，將成為這座現(xiàn)代化商圈的關(guān)鍵。

04

這些年，除了消費(fèi)降級(jí)，部分溫州人對(duì)于這種同質(zhì)化的室內(nèi)“盒子”商業(yè)綜合體，已有些厭倦。

每到春秋季，只要是晴好天氣，不少溫州人都選擇戶(hù)外活動(dòng)，這些商業(yè)綜合體的客流往往不及預(yù)期，周末同樣如此。

其實(shí)，溫州不少商業(yè)綜合體都位于甌江、公園、濕地旁，本身具備互動(dòng)條件，卻缺乏步行友好設(shè)施，甚至在設(shè)計(jì)上“以車(chē)為本”，導(dǎo)致相互之間被切割，缺乏關(guān)聯(lián)。

被車(chē)流阻斷的人氣

而在部分一二線城市，近年開(kāi)始流行非標(biāo)商業(yè)。

其中，像新天地（上海等）、太古里（成都等）、萬(wàn)象天地（南京等）、張園（上海）、煙臺(tái)山（福州）、西岸夢(mèng)中心（上海）等街區(qū)式商業(yè)，正成為所在城市的全新商業(yè)地標(biāo)。

像麓湖CPI（成都）、KIC PARK（武漢）等公園式商業(yè)，將商業(yè)與公園、廣場(chǎng)等戶(hù)外空間融為一體，打破了兩者之間的界線，從而削弱了消費(fèi)目的性，逛起來(lái)更松弛。

站在城市角度，這類(lèi)非標(biāo)商業(yè)的開(kāi)放形態(tài)，能更好地與城市深度融合，發(fā)揮“城市客廳”功能，從而成為市民的精神空間，還能吸引全國(guó)游客前來(lái)打卡，提升城市旅游體驗(yàn)。

溫州市區(qū)不能說(shuō)沒(méi)有這類(lèi)非標(biāo)商業(yè)，但普遍由老舊廠房、城中村改造，硬件設(shè)施落后，且由非知名商管團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，幾乎都沒(méi)成功。

令人惋惜的米房cei

既然溫州的“盒子”商業(yè)綜合體不少了，今后新項(xiàng)目確實(shí)有必要打造為高質(zhì)量非標(biāo)商業(yè)，與現(xiàn)有商業(yè)形成互補(bǔ)，豐富溫州商業(yè)形態(tài)與模式。

今年年底，GT PLAZA將以公園社交型商業(yè)綜合體形式亮相，與現(xiàn)有商業(yè)綜合體有哪些不同？拭目以待！

接下來(lái)，今年計(jì)劃出讓的鹿角灣地塊，以及今后的S1線惠民路站TOD項(xiàng)目等，結(jié)合地塊特征、周邊現(xiàn)有商業(yè)及其他元素，也建議以非標(biāo)商業(yè)形式展現(xiàn)，從而更好地構(gòu)筑現(xiàn)代化商圈，助力溫州爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)際消費(fèi)中心城市。

歡迎關(guān)注，帶你一起長(zhǎng)知識(shí)！