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進入到2026年之后，房地產的去庫存行動悄然之間開始了。

這一次打頭陣的是國家隊。國家隊正在運用多種方式和舉措來消化存量房市場的庫存。

動靜最大的莫過于上海。

上海2月2日開啟了國企收購老破小的試點工作。以靜安、浦東、徐匯三個核心區為試點，重點收購內環內2000年前建成、70m2以下、總價不超過400萬的老房子，用作保障租賃住房。

此次收購以有置換需求業主的房子為主，市場價評估成交，業主置換之后需將賣房款用在置換新房的房款上。這一以舊換新的措施，打通了當下上海置換鏈條的堵點。

以舊換新，放在全國來說已經不算是新案例，但是上海的以舊換新卻具有重要的信號意義。

上海作為全國樓市政策和市場變化的風向標，此時國企下場收購，本身就說明樓市進入到了觸底階段。

最近一段時間，下場收購存量住房的不只是上海，也不只是以舊換新的方式。全國各地加大了存量房的收儲，地方國企正在以各種創新的方式來消滅市場上的多余庫存。

湖北省在近期印發了《關于推動2026年一季度經濟實現平穩起步的若干舉措》，這里面提到要推進利用專項債收購存量商品房用作保障性住房、人才住房、安置房和大學生宿舍。

湖南省透漏出來要在2026年繼續加大保障性住房供給力度，計劃全年收購存量商品房200萬m2以上，用作保障性住房、安置房、宿舍和人才房。

去年全國高校開啟了收購存量商品房用作學生宿舍的風潮。中南大學、合肥工業大學、中國礦業大學（徐州）、湘潭大學、湖北大學陽邏校區都收購了存量商品房，將其改造為學生公寓。

年底以來，廣州南沙、海南海口等地，地方國企頻頻出手，在法拍房市場上掃貨，批量購買法拍房。南沙城市運營公司一口氣在法拍市場上掃貨60多套，成交價為同小區成交價的6-7折。

全國各地，國家隊正在以積極的姿態展開存量房的收儲。這是一股不能忽視的力量，在2026年及以后的市場，國家隊起到了市場穩定器的作用。

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商品房收儲加速擴容，并不是一件意外的事情。

在去年12月22日-23日召開的全國住房城鄉建設工作會議上，關于2026年的房地產和住房建設工作就定下了一個新基調。

2026年是十五五的開局之年，今年房地產政策的核心，主要就聚焦在這九字方針上。

控增量、去庫存、優供給。

這是新時期下房地產的供給側改革。它給房地產的供給側重塑描繪出了一幅具體的路線圖。

在這幅路線圖里，天才般的將去庫存和優化供給結構結合在了一起。

當下房地產最大的一個問題是供需結構之間不平衡。這種不平衡體現在商品房和保障性住房的供給結構上。存量的商品房太多，而保障性的住房數量還遠遠不夠。

而此時，商品房收儲變保障性住房這一舉措，打通了商品房和保障性住房之間的轉換通道。

讓國企或者地方政府收儲掉存量商品房。這里的存量商品房，既可以是新房市場上的存量商品房，也可以是二手房市場的存量商品房，這些房源在面積、位置、房型等方面符合保障性住房的要求。

對于地方來說，之前要完成每年保障性住房的供給目標，需要新建，既費時又費力。而現在從存量市場上挑選符合條件的存量商品房收購，不僅能完成每年的保障性住房的目標，還能消化掉新房市場的庫存，起到一舉兩得的作用。

而且隨著房價的回調，全國的租售比收益率逐漸升高，全國多數城市租售比已經達到2%以上，達到3%以上的城市也不在少數。

截止2015年12月全國租售比，數據來源國信達數據

隨著租售比的提高，地方國企收儲之后的租金收益率可以高于專項債以及各類金融類產品利率，收儲商品房漸漸的可以在現金流成本上算過來賬，留出來了后期的運營空間。

2025年之后，國家隊下場收儲的力度和規模持續加強。到現在已經形成了“土地+商品房“雙驅動的格局。并且這種雙驅動，正在越來越向存量商品房上偏斜。

去年一年全國超過80個城市出臺收儲相關的政策，36個城市正式啟動房源的征集，光是專項債收儲實際落地超過3000億元。

今年隨著上海的加入，存量房收儲的動作會越來越大，后面保障性住房可能以購代建的新潮流。

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去庫存是穩定房地產市場的核心。尤其是對于房價來說，市場上庫存的減少，能夠改善商品房市場上的供需關系。

供需關系改善了，房價就自然而然的止跌了。

之前在文章里，我就一直給大家強調，真正能夠讓房價觸底的，主要在供給端的措施。

供給端能夠發揮最大作用的措施，就是存量房收儲。

但是存量房收儲，它是個慢工出細活的過程。它不像一個政策，一個大招的突然祭出，能在市場上掀起巨大的預期波瀾。它是潤物細無聲的，需要規模達到一定量級之后，才能爆發出扭轉乾坤的威力。

經過去年一年的努力，存量房收儲的規模漸漸的建立起來了。全國商品房的庫存拐點即將來臨。

去年的數據，已經微微露出了一些信號。

根據國家統計局的數據，雖然全國商品房的庫存同比數據依然還在增加。截止年末，商品房待售面積78832m2，比上年末增長了1.6%。但是環比數據開始減少了。

2025年年末商品房庫存量，比11月末回落了1個百分點。

先有庫存的拐點，才會有新房房價的拐點，接著才會有二手房價的拐點。這是量價關系的傳導機制。

現在庫存稍稍透漏出來一點曙光。那2026年的新房和二手房房價觸底也就不遠了。

我們不能說2026年一定會觸底，但是可以肯定的是，進入到了最后的磨底階段。

當然，房價止跌，并不意味著接下來房價又要進入到上漲環節。房地產已經進入到了新時期，不管是人口，還是城鎮化，都不再支持暴漲行情。

以后房子對于普通人來說，一是一個自住的家，二是一個可以配置的資產。

隨著房地產內部結構的復雜演變，你選房的難度在增加，選錯了，買的房子不一定賺錢。

但是當你有了錢之后，房子依然是一個值得去配置的壓箱底的資產。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

投稿合作： zzloushi007

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