來源:鳳凰網房產 作者:王婷婷WTT

萊坊發布最新一份《全球超級豪宅報告》顯示，全球12個主要城市的樓市在2025年第四季度共成交了555宗超級豪宅(1000萬美元以上成交額的住宅)，環比再升17%；總成交金額103億美元上升20%。

其中，香港超豪宅上季度成交量達81宗、成交額15.7億美元，為2021年底以來最高。香港已躍升至全球第二位。

萊坊高級董事及住宅物業代理部主管劉文華表示，香港的豪宅市場正回暖，近月成交持續上升。超豪宅成交回升勢頭亦延續至今年，有望進一步增強。

若時間拉長一些，另一個城市也值得關注——上海。

萊坊《2025/26居住報告》顯示，從過去五年至2025年第二季度，全球多個城市高端住宅市場的漲幅創下歷史新高，其中上海排到了全球第9位，漲幅32.8%。

從2026年1月的數據看，上海二手房網簽站穩2.2萬套，連續三月高位，掛牌量持續回落，樓市隱約呈現筑底信號。

第一個房價回升的城市

香港料連漲6年漲幅85%

香港作為國際金融、人才和科創亞洲第一，商品貿易額全球前十，全球第四大外商直接投資目的地，在多種維度都堪稱“中國第一城”。

而今在房地產市場，香港也已經走出了調整期去年開始明顯回升，成為中國第一個房價回升的城市。

香港差估署數據顯示，今年前九個月香港私人住宅售價指數正式止跌回升，漲幅約1.14%。私人住宅售價指數和環比漲幅頻創新高；一手成交總額在前十一月已經已超過了去年全年的水平，今年樓市明顯回暖。

中原集團創始人施永青就直言:“香港樓價將在三年內突破新高點，這輪上漲行情能持續六年，從2025年一直漲到2031年，累計漲幅可能達到85%。”

香港樓市回升，離不開豪宅成交的拉動。

“能一出手10億級資金買豪宅的內地買家，近期手頭有好幾個，部分交易將接近尾聲。”有資深豪宅中介就透露，對于不少有錢人來說，目前是抄底香港樓市的機會。

的確，香港的知名豪宅成交案例也很多，例如去年6月嘉峰物流的謝燕妮(順豐系)，就買下亞洲樓王Mount Nicholson頂層特色戶。普衡律所合伙人李曙峰2.88億港元購得香港山頂白加道一套豪宅。5月Mount Nicholson以6.09億港元售出一套(單價高達14.44萬港元/呎)。去年8月Twelve Peaks開售的12棟別墅，最高報價甚至高達每平方英尺17.5萬港元（折合人民幣約150萬元/平方米），刷新了香港甚至亞洲豪宅的單價紀錄。

（延伸閱讀《第一個房價回升的城市來了，業內稱要連漲6年，漲幅85%！》）

當然，香港普通房產的銷售同樣火熱，且內地買家不少。

中原地產記錄就顯示，內地買家買房數量已連續兩個季度上升(以普通話拼音登記入市，統計為內地買家)，今年第三季度錄得3797宗，較第二季度的3559宗增幅近7%。

“香港人買房，很看重房產的租金回報率。現在香港的貸款利率在下降，相關稅收也在下降，所以今年多數片區住宅的租金回報率都高于貸款利率，帶來了積極的房價預期，讓更多買家對香港房產價值重新有了信心。”香港中原地產有中介就表示。

迪拜樓市領漲全球

中國人貢獻明顯

在萊坊上述《全球超級豪宅報告》中，排名全球第一的是迪拜。

2025年第四季以143宗成交及25億美元的總值成績位列第一，按季成交量增加39%，成交金額上升27%。

實際上，過去五年至2025年第二季度，迪拜的高端住宅市場以107%的漲幅位居全球第二，超級豪宅成交漲幅則位居全球第一。

而這背后，不能忽略一個樓市主力——中國人和華人。

數據顯示，迪拜的常住華人37萬占總人口8%-9%，穩居外籍購房主力陣營；在部分熱門樓盤華人占比甚至達到20%-30%。

在“中國力量”的拉動下，2025年迪拜房地產成交額達到9170億迪拉姆(折合人民幣約1.74萬億元)，同比增長超20%。這個面積略小于常州市的地區，卻創造了相當于中國2025年全國新建商品房1/5總銷售額的成交數據，堪稱恐怖。

房價更驚人。據官方披露2025年迪拜經濟型公寓和別墅租金漲幅平均20%-24%，售價2021年-2024年的年均漲幅在15%-30%，2024年上漲20％左右，部分郊區家庭型別墅價格翻倍增長。

阿聯酋《房地產法》允許外國人在指定區域買賣房屋。迪拜允許在房子沒交付時轉手，買房最低首付10%。因為現在迪拜核心區的房產凈租金回報率在4%-7%且無所得稅，所以被一些中國人視為美元資產“替代”，尤其是中產和小企業主。

其中，小企業主值得一提，迪拜已有約4200家中資企業，主要從事貿易、電商、物流。另外來自東南亞和不詳地區的博彩、灰色金融企業，也越來越多在迪拜購買產業園和寫字樓。

另據迪拜地產人士介紹，也有不少中國人是為了拿居留身份(投資170萬元可獲得全家長期居留簽)、子女國際教育、度假自用等原因在迪拜買房，而且現在這類買家越來越多，市場上純投機比例已低于2014年及之前。

（詳見《漲出新高！中國人又開始熬夜排隊“搶房”了》）

但無論怎么漲，房子本身的價值都有合理范圍的限定，不會無限拉升，過多的泡沫終將破滅。過度的下跌和低估，也會伴隨市場的回升得到一定修復。在周期之中看待房地產，會更加客觀一些。