最近上海樓市有一個重磅新聞：

閔行將會規(guī)劃一個商業(yè)航天火箭衛(wèi)星城，位置就在莘莊工業(yè)區(qū)南側、顓橋西側，馬橋北側。

網(wǎng)上對于這個規(guī)劃的討論度非常高，我們也碰到一些粉絲提問：

閔行萬年洼地、至今唯一沒有通地鐵的板塊——馬橋，

能否依靠這個規(guī)劃利好，全面逆襲？

其實馬橋在互聯(lián)網(wǎng)上的印象，一直很割裂，因為馬橋有三副面孔：

馬橋的第一面，是以別墅區(qū)而聞名。

鼎鼎大名的綠城玫瑰園就坐落于馬橋北部的旗忠別墅區(qū)，隔壁的中星紅廬、中房森林也都是類似的莊園型別墅群。

而近些年上市的碧桂園玖璽、華府天地、剛剛于去年下半年觸發(fā)積分的別墅項目尚園都位于這里。

馬橋的第二面，是看起來已經(jīng)十分破敗的老破小縣城。

旗忠別墅區(qū)的南側、申嘉湖高速北側就是馬橋老城，這里是成片的老破小，界面很破敗。

這邊的老破小單價普遍在2萬出頭的水平，一百萬出頭就可以安家上海，只不過這個上海和大家印象中高樓大廈的上海差距巨大。

當然馬橋也有第三面。

穿過申嘉湖高速，就到了馬橋最為現(xiàn)代化的部分。

這里有馬橋萬達廣場、龍湖星悅薈、滿天星廣場，有多所學校；

有成片開發(fā)的商品房，和房齡非常新、品質還不錯的動遷房市區(qū)。

當然，由于這個區(qū)域在申嘉湖以南，在某頭部中介網(wǎng)站上被劃到了老閔行板塊，但是實際上肯定還是屬于馬橋板塊的一部分。

當然，雖然有三幅面孔，但是這三大區(qū)域的共性就是，樓市都不太景氣：

別墅片區(qū)，旗忠別墅區(qū)的別墅，目前都屬于樓市的老大難——

像綠城玫瑰園的價格甚至還賣不過10年前，基本和佘山別墅區(qū)一樣淪為了度假產品。

老破小自然不用多說，基本只有本地人內部交易，價格已經(jīng)是全市的最底層。

商品房片區(qū)，價格也是十分崩潰——像標桿主流社區(qū)萬科公園大道，最新成交單價僅有3.5萬上下，相比于2023年巔峰5.6-6w的水平跌去百分之四十。

雖然這個跌幅相比于眾多腰斬的板塊并不離譜，但是問題在于，這個地方漲的就不多，當年2019年成交價就有4.6-4.9萬每平。

相當于如今的成交價比2019年還要降1w每平，這個就很離譜了。

馬橋，為什么整體樓市這么不景氣？

一般說起郊區(qū)板塊樓市不抗跌的原因，很多朋友都會說肯定是因為周邊產業(yè)不景氣。

網(wǎng)上我看到很多朋友也說到：

開篇我提到的火箭星城應該能帶動馬橋樓市起飛。

但是實際上，答案恰恰相反，新規(guī)劃的基本不會有太大的幫助——

因為馬橋的問題，一直就不是產業(yè)問題。

之前在上海房價最離譜的郊區(qū)，為何這么貴？一文中，我就已經(jīng)說過：

閔行的城市發(fā)展模型可以一句話概括：

城市發(fā)展向北，產業(yè)發(fā)展向南。

莘莊以北的眾多板塊，早在90年代就靠著古北、徐家匯崛起帶來的大量資源，快速城市化。

這些區(qū)域發(fā)展的個頂個的成熟，從古北金虹橋一路到靜安新城、七寶，這些區(qū)域城市化的界面是完全連接在一起的，沒有絲毫的郊區(qū)分界感。

從七寶到了九亭，才有明顯的到了郊區(qū)的感覺。

同樣，從莘莊到了顓橋，才有了明顯的地段降級的感覺。

簡單來說，因為足夠成熟，閔行北部的這些區(qū)域，已經(jīng)融入了市區(qū)，能夠吸納來自市區(qū)的改善購買力。

在市區(qū)改善+地緣改善的雙重支撐之下，之前七寶、莘莊標桿社區(qū)的房價才能賣到10w+。

但是閔行南部，在之前很長一段時間里，都維持了老閔行的工業(yè)衛(wèi)星城底色——

產業(yè)十分強大，但是城市化水平、配套資源的健全都都十分拉胯。

閔行的這些產業(yè)園區(qū)，購買力有多強，之前我已經(jīng)在吳涇一文中寫過，為防止有朋友沒看過，我在這里再復述一次：

莘莊工業(yè)區(qū)內資企業(yè)1600余家，外資企業(yè)近600家，其中外資功能性總部累計有22家、世界500強投資企業(yè)累計有56家，約8萬人就業(yè)。

閔行經(jīng)開區(qū)以大企業(yè)為主，落戶實體企業(yè)68家，外資59家，有三菱電梯、可口可樂、富士施樂、強生、米其林、西門子等超27家世界500強企業(yè)；

2022年，園區(qū)實體企業(yè)實現(xiàn)銷售收入675億元、企業(yè)利潤53億元、實繳稅收39億元、就業(yè)人員2.6萬人。

而位于吳涇的紫竹高新區(qū)是國家級園區(qū)，在上海僅次于張江，入駐企業(yè)約1000家，包含17家世界500強企業(yè)，比較典型的有中國商飛、中廣核集團、東軟軟件、微軟、英特爾、可口可樂、印孚瑟斯。

加上交大和華師大兩所學校，區(qū)內百名院士、千名教授、超13萬名科技從業(yè)人員及在校學生集聚。

實話講，閔行南部壓根就不缺產業(yè)。

即便是新搞的這個商業(yè)航天火箭衛(wèi)星城，不考慮規(guī)劃落地時間、行業(yè)當前階段、企業(yè)實際產能等問題，單純以其全面落地來預估——

也不過是，給閔行南部的強大產業(yè)實力錦上添花，根本帶不來質的飛躍。

普通人彩票中獎500萬叫翻身改變命運；

已經(jīng)身價5000萬的人中獎500萬最多是錦上添花，難以從根本改變問題。

房子不會賣，價格不好談

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馬橋這個板塊，包括顓橋、吳涇等閔行南部板塊，整體更像是一個產業(yè)型的內生型的市場：

馬橋的購房者，一部分是本地居民改善，來自馬橋老街或者老閔行；

另外一部分就來自于周邊產業(yè)區(qū)上班的居民。

這種樓市結構和青浦新城那種內生型的市場很相似，只不過青浦新城的買家主要是依賴本地人的改善置換，地緣產業(yè)購買力幾乎沒有。

如果按正常邏輯去推理，馬橋和青浦新城這種內生型的板塊，其實房價走勢是應該類似的——但是實際上二者出現(xiàn)了巨大的差異。

除了個別項目，青浦新城的房價其實看起來很保值：

因為沒有什么外來購買力帶動，即便是2021-2023上海房價最高點時，青浦新城房價漲的也不多。

到了這幾年下跌行請，青浦新城的二手房跌的也不多，至少沒有完全大幅度跌破2019年的價格水平。

但是馬橋，卻是實實在在的跌破了2019的水平，甚至比2019年還要便宜1萬。

為什么會出現(xiàn)這種奇怪的現(xiàn)象呢？馬橋為什么更加不保值呢？

原因其實在于業(yè)主的拋盤情況上——馬橋因為沒有地鐵，留不住市區(qū)通勤需求的業(yè)主，最近幾年拋壓非常大。

馬橋和青浦新城的項目在當年新房賣的時候就很難，需要靠著分銷去吸引客戶。

雖然中介分銷帶來的購房者中大部分是當?shù)乇镜鼐用瘢廊挥胁簧偃后w是被廣告吸引來的市區(qū)外溢購買力。

但是區(qū)別在于，青浦新城是個地鐵板塊，當年來的市區(qū)外溢過來的剛需并不需要特意拋盤換房。

但是馬橋的致命硬傷就在于：

這地方因為沒有地鐵，完全留不住這部分市區(qū)外溢居民。

下行行情以來，不少市區(qū)外溢型的業(yè)主開啟了拋售換房的模式，直接造成了馬橋房價抗壓。

而實際上，今年我們線下咨詢中，已經(jīng)遇到多個當年買到馬橋的新上海人，考慮在這輪行情置換。

這種情況下，馬橋自然價格顯得更加不抗跌。

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當然，也有朋友可能會問：

即便馬橋這里沒有很好的交通，但是地緣這么強的產業(yè)，總歸會有高收入中產購買力買房啊，房價怎么會不堅挺？這不是和之前產業(yè)帶動房價的邏輯相悖了嗎？

其實完全沒有，因為中產選房，是非常挑剔的——優(yōu)選各方面都很強的五邊形展示板塊。

而在閔行南部這些區(qū)域里，真正稱得上這種配置的可能就是顓橋板塊的有限的次新學區(qū)房，還有吳涇的紫竹半島：

品質好、有學校，能夠留下周邊產業(yè)區(qū)、大學城里面的高收入群體。

但是在這一圈鄙視鏈里，馬橋明顯又處于末尾。

馬橋資源確實比較一般，無地鐵、學區(qū)不強、商品房定位剛需，還有一堆動遷房。

這就和隔壁有地鐵的顓橋板塊都差一個檔次，自然更加無法滿足高收入的中產家庭的需求。

真正有錢、有需求的中產居民，大部分選擇了靠近市區(qū)的七寶、莘莊等區(qū)域，那些地方學區(qū)、商業(yè)都很強，到市區(qū)也更方便。

地緣的產業(yè)購買力，有能力的可能選擇去了顓橋、莘莊，僅剩最剛需的群體選擇了馬橋。

極少數(shù)的地緣改善需求，又被馬橋北部定位中產的像是華府天地、尚園這些1000萬級別的疊加、聯(lián)排別墅社區(qū)所吸納。

為什么尚園，包括之前提到的吳涇的蘭香湖二號這些項目能賣的不錯？

因為這些房子，就是精準收割那些周邊產業(yè)區(qū)里面不差錢高管、老板以改善需求買走，屬于獨立的郊區(qū)豪宅市場，對周邊樓市基本沒有幫助。

但是馬橋北部的旗忠別墅區(qū)的那些獨棟別墅，并不在我說的獨立行情的豪宅范疇里。

旗忠這個別墅區(qū)，誕生于上海剛剛誕生“豪宅崇拜”的年代，和佘山類似，用莊園級別的豪宅來吸引頂級富人買單。

但是這里的情況其實和佘山類似，如今已經(jīng)淪為了度假定位的別墅。

一方面，整個板塊其實非常不成熟：

板塊外部，四周都是工廠區(qū)和工業(yè)園區(qū)，頭頂還有飛機航道的噪音影響；

板塊內部，別墅小區(qū)也只有這么幾個，完全不成豪宅區(qū)氣候，而日常生活配套幾乎沒有。

板塊如今有大量的空地，走在路上就能明顯感受到“荒郊”氣質。

同總價選擇別墅，徐涇華漕別墅區(qū)的優(yōu)勢不要太明顯：

板塊配套成熟，國際學校遍地，別墅區(qū)連片，且緊鄰虹橋樞紐。

確實這里離市區(qū)太遠了，雖然開車通行徐家匯還算方便，但是和西郊別墅區(qū)、徐涇別墅區(qū)可以通過延安高架直達市中心的優(yōu)勢還算完全不能比。

富人有錢但不是神仙，日常配套+通行市區(qū)享受資源，依然是剛需。

而且，在如今這輪豪宅大分化的時代，如果買豪宅別墅，還是得去東郊、西郊這種貼近市區(qū)的成片富人區(qū)。

而馬橋這些度假型的莊園別墅，除非是非常有閑錢當個收藏品，資產視角是流動性、發(fā)展預期都一般的產品。

綜合來看，馬橋只適合兩類人：

1、1000多萬預算買個聯(lián)排或者疊加的地緣改善購買力；

2、考慮剛需置業(yè)的本地人，或者周邊的打工族。

此外，如果視角放大一些：

不僅僅馬橋的剛需樓盤受到地鐵的影響，閔行南部的諸多板塊都存在這個問題。

5號線的能級實在是太低，市區(qū)通勤對他的依賴度不高。

15號線雖然直通市區(qū)，但是閔行南部的站點都在沒什么人的地方，像元江路那邊正好是顓橋吳涇交界處，都是工廠和物流園區(qū)，城市化水平很一般，也無法留下市區(qū)外溢購買力。

終點站紫竹又是個產業(yè)區(qū)，大家去上班可以，想要住地鐵周邊也沒房子。

唯一值得期待的就是23號線，那邊等到吳涇濱江的區(qū)域整體舊改、開發(fā)新房后，可能會崛起成為閔行南部的居住高地，完善蘭香湖區(qū)域的置換鏈條。

但是即便考慮未來的地鐵規(guī)劃，馬橋也很尷尬，嘉閔線南延伸目前還沒有清晰的方案，遙遙無期。

即便是通車了可能也是到旗忠網(wǎng)球中心那邊——離居住大區(qū)很遠。

這種情況下，可能未來的很多年里，馬橋依然是樓市的洼地，很難翻身。

如有選房問題，建議您線上和線下都可以和我們交流下，看能否給您提供一些參考建議。