江蘇
上午石榴叔還和老南說，下班前有很大概率上海要打響節后樓市第一槍。
沒想到剛過中午飯點，手機就彈出消息，“滬七條”說來就來。
說實話，市場已經有些等不及了。
01
照例先幫大家總結一下。
1. 限購再松。非滬籍買外環內，社保或個稅年限縮短為1年（之前3年）；
2. 外環內進一步放開。非滬籍連續繳納滿3年，外環內在現有基礎上可增購1套，也就是說能買2套了；
3. 打開居住證通道。持《上海市居住證》滿5年，全市范圍限購1套，無需社保或個稅證明；
4. 公積金貸款額度飆升。首套最高貸款額由160萬提至240萬，疊加綠色建筑等政策，最多可達324萬元。
5. 擴大對多子女家庭貸款范圍，第二套額度也能上浮20%。
6. 貸款認定優化。公積金貸款認房不認貸，名下無房即首貸。
7. 稅收減負。成年子女家庭在本市唯一住房，2026年1月1日起免征個人房產稅。
02
當下樓市的真實狀況是什么？
根據中指研究院的統計，2026年1月，百城二手住宅均價環比下跌0.85%，同比下跌8.67%；十大城市二手住宅均價環比下跌1.12%，同比下跌8.15%。
其中，上海二手住宅成交約2萬套，環比增長0.9%，同比增長27.5%，而價格方面，二手住宅價格環比下跌1.22%，同比下跌7.61%。
市場延續“以價換量”，是不是和中介的描述不太一樣？
石榴叔說過多次，作為政策風向標的上海，已經成為現階段全國樓市的一面鏡子，不僅僅因為它還有政策，而且敢于先出政策。
有意思的是，“滬七條”距離上次825政策優化，隔了整整六個月。
很多人還盯著上海什么時候全面放開限購，在我看來，這次不是“擠牙膏式”的微調，現在的情況，已經非常接近“結構性放開”。
為什么這么說？社保或個稅年限縮短為1年其實門檻很低了，是在“房住不炒”的前提下，針對非滬籍長期穩定就業人群、多子女家庭、有改善需求的人群做了定向的資格釋放，為有真實居住需求的群體開綠燈，發房票。
換個角度，通過降低門檻，為市場注入增量購買力，打通置換鏈條，鼓勵大家“賣小買大”、“賣舊買新”，從而穩定外環內市場。
03
為什么上海樓市政策還有效果？
對價值的認同，背后是上海這座國際化大都市對于人口吸引力的強大，而一切房子的價值，歸根到底是由住在房子里的人決定的。
一旦放松限購，上海就具備虹吸江浙富裕人群的能力，還有很多外地的青年才俊想留滬、來滬發展，不少海歸也把上海作為首選工作地。
所以這次“滬七條”本質還是搶人，短期內環滬城市大概率會承受一定的虹吸壓力。
如果還有下一次政策優化，無非就是外環以內進一步放寬限購套數，甚至不限套數。
接下來，就看北京、廣州、深圳了，政策應該很快。
回頭再看《求是》年初定調2026年樓市，強調政策不再“添油戰術”，還是很精準的。
上海這樣調整，在沒有大水的情況下，既能吸引人才，又不會失控。
很多人特別關心自己所在的城市，什么時候能出這樣的政策？很多城市政策工具箱早就空了，不好抱有太多幻想。
即便上海樓市回暖，也只是優質資產在回暖，不代表普漲重來。
樓市調整進入下半場之后，對于所有城市來說，吸引和留住人口，已經成了比房價更重要的課題，樓市定向政策釋放，定向補貼可能是常態，而對于房子來說，是一次含金量的大考。
從最近我跟蹤的一些房子看，居住屬性和配套不太行的，降價也賣不掉，這就麻煩了。
我對2026年樓市小陽春，還是持樂觀態度，成交量肯定能起來。眼下住得舒服、好出租、易轉手的房子，才是真正的安全。
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