文/債市邦

昨天，上海樓市扔下了一顆“王炸”——“滬七條”。

外環(huán)外購房社保3年變1年；公積金貸款額度最高直接拉滿到324萬；置換唯一住房免征房產(chǎn)稅。

從降門檻、加杠桿到減稅負(fù)，能給的政策幾乎全給了。

跟著李蓓做多房地產(chǎn)的朋友們，可能昨天晚上已經(jīng)yy招商蛇口這些龍頭開盤就漲停的劇情了。

結(jié)果今天一開盤，全傻眼了。

股市不僅沒信，反而是一瀉千里，房地產(chǎn)指數(shù)大跌2.32%。

華聯(lián)控股、城投控股、京投發(fā)展，更是直接被按在了地上，跌幅都在5%到6%。

但隔壁的債市，卻“信”了。

今天長債收益率出現(xiàn)了明顯的上行。30年期國債期貨主力合約大跌0.53%。

一個重大利好出來，股市趁機(jī)出貨，債市卻如臨大敵。

這種“冰火兩重天”的撕裂感，到底是怎么回事？

阿邦今天給大家盤一盤這背后的底層邏輯。

一是，股市的“利好出盡”，本質(zhì)上是對購買力的不自信。

A股向來是一個炒預(yù)期的市場。

關(guān)于一線城市繼續(xù)松綁的傳聞，早就滿天飛了。聰明的資金提前埋伏，等的就是政策落地的這一聲發(fā)令槍，然后反手把籌碼倒給今天沖進(jìn)來的散戶。

但這只是表象。更深層的原因是，大家對“放開限購”的實(shí)際療效存疑。

政策確實(shí)把門檻降了，外地人交1年社保就能買。

但在當(dāng)前的宏觀環(huán)境下，“有資格買”和“有錢敢買”，完全是兩碼事。

股市的資金最聰明，他們看透了現(xiàn)在的核心矛盾不是“房票”不夠，而是大家對未來收入的預(yù)期還在修復(fù)中。

沒有收入預(yù)期的反轉(zhuǎn)，再低的門檻也難以瞬間轉(zhuǎn)化為暴漲的成交量。

二是，債市的“驚弓之鳥”，是對寬信用和供給洪峰的敬畏。

為什么今天長債收益率會上行？因?yàn)閭薪灰讍T嗅到了危險(xiǎn)的味道。

對于天天盯著發(fā)債指標(biāo)和宏觀數(shù)據(jù)的老兵來說，里面的門道其實(shí)很清晰。

上海作為排頭兵，拋出這么大級別的救市政策，傳遞出的核心信號是：高層穩(wěn)增長、穩(wěn)地產(chǎn)的決心極其堅(jiān)決。

對于債市來說，最大的邏輯殺手就是“寬信用”。

只要實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資需求真被刺激起來了，流向債市的錢就會變少。

更要命的是，配合穩(wěn)增長，接下來勢必會有巨量的地方債和特別國債砸向市場。

債市不是信了房價(jià)會暴漲，而是“信”了接下來信貸擴(kuò)張和債券供給的雙重夾擊。所以長端資金選擇提前搶跑，落袋為安。

冷思考：資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)仍需時間。

如果站在一線信貸的視角來看這次新政，結(jié)論可能非常扎心：

現(xiàn)在的信貸痛點(diǎn)，早就不是額度給不夠，而是老百姓不敢借了。

這次的公積金政策，多子女家庭加上綠色建筑，最高能貸到324萬。

這額度確實(shí)誘人。但回到實(shí)際業(yè)務(wù)場景中，現(xiàn)在愿意背上300多萬房貸、鎖定未來30年現(xiàn)金流的家庭，需要極大的底氣和極其穩(wěn)定的現(xiàn)金流預(yù)期。

過去二十年，大家都在加杠桿買房；但在過去3年的下跌后，居民端正在經(jīng)歷痛苦的資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)過程。

政策可以給足杠桿的空間，但加不加杠桿，最終取決于老百姓兜里有沒有實(shí)打?qū)嵉拈e錢，以及對未來收入的確定性。

今天的盤面，其實(shí)是一次非常理性的定價(jià)。

股市的大跌，是對前期博弈資金的清洗，也是對樓市基本面復(fù)蘇的“不見兔子不撒鷹”。

債市的調(diào)整，則是對宏觀政策發(fā)力和潛在資金面收緊的提前防御。

接下來的劇本怎么走？

關(guān)鍵要看接下來的3月份。

3月是傳統(tǒng)的樓市“小陽春”。上海的這波王炸，到底能炸出多少真實(shí)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)？

如果銷售數(shù)據(jù)真的止跌回升，股市的地產(chǎn)鏈自然會迎來戴維斯雙擊；

如果數(shù)據(jù)依然疲軟，那債市長端下行的空間，就還會再次打開。

所有的政策預(yù)期都已經(jīng)打滿了。

接下來，就是刺刀見紅、拼真實(shí)數(shù)據(jù)的時候了。